Wynajem domu w gospodarstwie a podatki

Jak powszechnie wiadomo, wynajem prywatny jest opodatkowany podatkiem dochodowym PIT.

Zwolnienie z podatku od najmu pokoi we własnym domu w gospodarstwie

Trzeba przy tym zauważyć, że ustawodawca przewidział pewne zwolnienie od powyższego podatku. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy PIT „zwalnia się od podatku dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5”.

Z przytoczonego uprzednio przepisu wynika, że podatnik uzyskujący dochody z tytułu wynajmu pokoi gościnnych może skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

1. najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach spełniających warunki uznania za budynki mieszkalne,
2. budynki, w których pokoje przeznaczone są na wynajem, muszą być położone na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym, co oznacza, że istotne w tym względzie jest wybudowanie budynku mieszkalnego na terenie gospodarstwa rolnego, a nie samo posiadanie przez podatnika statusu podmiotu prowadzącego gospodarstwo rolne,
3. przedmiotem usług musi być najem pokoi gościnnych wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku,
4. liczba wynajmowanych pokoi nie może przekroczyć 5, we wszystkich stanowiących przedmiot najmu budynkach, w jednym gospodarstwie rolnym.

Jak zatem widać, dla możliwości skorzystania z ww. zwolnienia nie jest istotny status podatnika jako rolnika. Kluczowy jest fakt, aby wynajem dotyczył pokoi gościnnych znajdujących się w budynku mieszkalnym położonym na terenie gospodarstwa rolnego. Nie ma znaczenia, czy podatnik prowadzący wynajem ma status rolnika.

Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym „za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej”.

Wynajem pokoi, a nie własnego domu

Warto przy tym podkreślić, że aby zwolnienie znalazło zastosowanie musimy mieć do czynienia z wynajmem pokoi gościnnych, a nie z wynajmem domku. Potwierdza to treść interpretacji Dyrektora KIS z dnia 22 marca 2019 r., nr 0115-KDIT3.4011.33.2019.1.AK:

„Jak wynika z powołanego przepisu, aby skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w ww. przepisie, najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Natomiast w sprawie będącej przedmiotem wniosku, przesłanka ta nie zostanie spełniona, bowiem Wnioskodawca nie przeznaczy pod wynajem pokoi gościnnych, znajdujących się w budynku mieszkalnym, lecz przeznaczy pod wynajem domek letniskowy. Przedmiotem najmu nie będą zatem pokoje w budynkach mieszkalnych lecz domek letniskowy.

Wobec tego dochody osiągane przez Wnioskodawcę z tytułu wynajmu ww. budynku letniskowego - nie będą mogły podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powtórzyć bowiem należy, że zwolnienie od podatku dotyczy dochodów uzyskanych z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych w gospodarstwie rolnym, zaś w realiach badanej sprawy Wnioskodawca zamierza wynająć cały domek letniskowy”.

Ponadto istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia w przypadku, gdy podatnik posiada działalność gospodarczą zawieszoną. Wskazuje na to treść interpretacji Dyrektora KIS z dnia 30 czerwca 2017 r., nr 0111-KDIB1-1.4011.49.2017.1.BK:

„Z treści złożonego wniosku wynika m.in., że Wnioskodawczyni posiada gospodarstwo rolne o powierzchni powyżej 1 ha. Jest zatrudniona na etacie, a ponadto prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG, z której opłaca podatek dochodowy na zasadach ogólnych. Na dzień sporządzenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej działalność jest zawieszona. Obecnie głównym profilem jej działalności jest wynajem pokoi gościnnych w gospodarstwie. Jak twierdzi Wnioskodawczyni, gospodarstwo to spełnia definicję gospodarstwa rolnego zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Na terenie ww. gospodarstwa znajdują się m.in. trzy budynki mieszkalne. Są one własnością Wnioskodawczyni i jej męża. W dwóch z tych budynków Wnioskodawczyni wynajmuję pokoje gościnne, których łączna liczba nie przekracza pięciu. Obecnie dochody uzyskiwane w ten sposób są traktowane jako dochody z działalności gospodarczej i rozliczane na zasadach ogólnych.

Wnioskodawczyni wskazuje, że domy, w których znajdują się pokoje, które przeznaczyła na wynajem, są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, mają nadane odrębne numery. Wnioskodawczyni posiada decyzję administracyjną dopuszczającą je do użytkowania. Domy wybudowane były na podstawie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i pozwolenia na budowę wydanego na Wnioskodawczynię i na jej męża łącznie. Budynki usytuowane są w pobliżu siebie w obrębie jednego, gospodarstwa, a liczba pokoi, które Wnioskodawczyni przeznaczyła na wynajem nie przekracza pięciu.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, że o ile w istocie:

• podlegające wynajmowi budynki, o których mowa we wniosku stanowią budynki mieszkalne w rozumieniu odrębnych przepisów niebędących przepisami prawa podatkowego, a więc nie podlegających ocenie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (t.j. budynki te wybudowane i zgłoszone zostały w urzędzie gminy jako budynki mieszkalne),
• budynki te zostały wybudowane na terenie wiejskim, tj. na gruntach stanowiących jedno gospodarstwo rolne, będące własnością Wnioskodawczyni i jej męża,
• liczba wszystkich pokoi gościnnych, w obu budynkach oddanych w najem nie przekracza 5,
• wynajem jest prowadzony na rzecz osób przebywających na wypoczynku,
• to przychód uzyskany z wynajmu tych pokoi gościnnych, będzie korzystał ze zwolnienia od opodatkowania określonego w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
  

Prawo do zwolnienia z podatku

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w Pana przypadku są łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

• najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach spełniających warunki uznania za budynki mieszkalne,
• budynki, w których pokoje przeznaczone są na wynajem, muszą być położone na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym, co oznacza, że istotne w tym względzie jest wybudowanie budynku mieszkalnego na terenie gospodarstwa rolnego,
• przedmiotem usług musi być najem pokoi gościnnych wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku,
• liczba wynajmowanych pokoi nie może przekroczyć 5, we wszystkich stanowiących przedmiot najmu budynkach, w jednym gospodarstwie rolnym.

Zatem przysługuje Panu zwolnienie od podatku określone w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy PIT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535