Wynajem domu w gospodarstwie a podatek

Kiedy najem pokoi w gospodarstwie jest zwolniony z PIT?

Podstawowe zwolnienie wynika z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT. Przepis ten zwalnia od podatku dochodowego dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku, a także dochody z wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Warunki zwolnienia trzeba spełnić łącznie. Oznacza to, że brak choćby jednej przesłanki może powodować konieczność opodatkowania przychodu z najmu.

• przedmiotem najmu muszą być pokoje gościnne, a nie inny samodzielny obiekt noclegowy,
• pokoje muszą znajdować się w budynku mieszkalnym,
• budynek powinien być położony na terenie wiejskim,
• budynek musi znajdować się w gospodarstwie rolnym,
• gośćmi powinny być osoby przebywające na wypoczynku,
• łączna liczba wynajmowanych pokoi nie może przekraczać 5.

W opisanej sytuacji powierzchnia 1,44 ha może spełniać warunek gospodarstwa rolnego, jeżeli są to grunty mieszczące się w definicji z ustawy o podatku rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność albo znajdujący się w posiadaniu określonych podmiotów.

Czy właściciel musi być rolnikiem?

Nie. Zwolnienie nie jest uzależnione od tego, czy właściciel ma status rolnika, jest rencistą, emerytem albo prowadzi działalność rolniczą. Istotne jest położenie budynku mieszkalnego na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym oraz spełnienie pozostałych warunków dotyczących charakteru najmu.

Nie przekreśla zwolnienia sam fakt, że podatnik ma zawieszoną działalność gospodarczą. Trzeba jednak uważać, aby faktyczny sposób prowadzenia najmu nie wskazywał na działalność gospodarczą w zakresie usług noclegowych, szczególnie gdy najem ma charakter zorganizowany, ciągły, reklamowany i nastawiony na obsługę wielu gości.

Wynajem pokoi a wynajem całego domu

Największe ryzyko podatkowe dotyczy sytuacji, w której właściciel nie wynajmuje pokoi gościnnych, lecz cały dom jako samodzielny obiekt. Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT jest sformułowane wąsko i dotyczy wynajmu pokoi gościnnych, a nie każdego najmu nieruchomości położonej na wsi.

Jeżeli oferta, umowa i faktyczne korzystanie z nieruchomości wskazują, że gość wynajmuje cały dom na wyłączność, organ podatkowy może uznać, że nie jest to wynajem pokoi gościnnych. W takiej sytuacji zwolnienie może nie mieć zastosowania, nawet gdy w domu znajduje się nie więcej niż 5 pokoi.

Takie podejście wynika również z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 22 marca 2019 r., nr 0115-KDIT3.4011.33.2019.1.AK, w której wskazano, że zwolnienie nie obejmuje wynajmu całego domku letniskowego, ponieważ przepis dotyczy pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym.

W praktyce bezpieczniejsze podatkowo jest więc takie ułożenie oferty i dokumentów, aby jasno wynikało z nich, że przedmiotem najmu są pokoje gościnne w budynku mieszkalnym, a nie cały dom jako odrębny obiekt noclegowy. Nie powinno to jednak być wyłącznie sztucznym zapisem. Liczy się rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości przez gości.

Osoby przebywające na wypoczynku

Zwolnienie obejmuje wynajem pokoi osobom przebywającym na wypoczynku. Chodzi więc przede wszystkim o pobyty turystyczne, wakacyjne, weekendowe albo rekreacyjne. Zwolnienie nie powinno być stosowane do zakwaterowania osób, które mieszkają w budynku długoterminowo, pracują w okolicy albo korzystają z pokoi w celach służbowych.

Dla celów dowodowych warto przechowywać rezerwacje, potwierdzenia pobytu, korespondencję z gośćmi i prostą ewidencję wynajętych pokoi. W razie kontroli podatnik powinien umieć wykazać, że spełnia warunki zwolnienia.

Jak rozliczyć najem, jeżeli zwolnienie nie przysługuje?

Jeżeli wynajem nie spełnia warunków zwolnienia, przychody z prywatnego najmu należy co do zasady rozliczać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Przy ryczałcie opodatkowaniu podlega przychód, a nie dochód. Oznacza to, że nie odlicza się kosztów remontu, wyposażenia, mediów ani amortyzacji. Podatek wpłaca się zasadniczo za okresy miesięczne albo kwartalne, w terminie do 20. dnia następnego miesiąca po miesiącu lub kwartale, za który należny jest ryczałt. Rozliczenie roczne składa się na formularzu PIT-28.

Jeżeli najem ma cechy działalności gospodarczej, rozliczenie może wyglądać inaczej i powinno być ocenione indywidualnie. Znaczenie mają między innymi skala działalności, sposób reklamy, powtarzalność, profesjonalna organizacja obsługi gości oraz to, czy wynajem jest traktowany jako stałe źródło zarobkowania.

VAT i inne obowiązki

Zwolnienie z PIT nie oznacza automatycznie braku jakichkolwiek obowiązków w innych podatkach. Krótkotrwałe zakwaterowanie może być oceniane także na gruncie VAT. W praktyce znaczenie ma między innymi skala obrotów, charakter usługi oraz możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT.

Warto również sprawdzić obowiązki lokalne, ewidencyjne i porządkowe, w tym zasady zgłaszania obiektów, wymogi sanitarne, przeciwpożarowe i ewentualne obowiązki związane z kasą fiskalną. Zakres tych obowiązków zależy od konkretnego modelu wynajmu.

Co wynika z opisanej sytuacji?

Jeżeli w 80-letnim, wyremontowanym budynku mieszkalnym położonym na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym wynajmowane będą pokoje gościnne, liczba wynajmowanych pokoi nie przekroczy 5, a goście będą przebywać na wypoczynku, dochody z takiego wynajmu mogą korzystać ze zwolnienia z PIT.

Nie ma decydującego znaczenia, że właściciel jest rencistą, nie jest rolnikiem i ma zawieszoną działalność gospodarczą. Znaczenie ma natomiast sposób faktycznego prowadzenia wynajmu. Jeżeli wynajmowany będzie cały dom jako samodzielny obiekt, bez wyodrębnienia pokoi gościnnych jako przedmiotu najmu, zastosowanie zwolnienia może być kwestionowane.

Najbezpieczniej jest oddzielić dwa warianty: wynajem pokoi gościnnych osobom wypoczywającym, który może być zwolniony z PIT, oraz wynajem całego domu, który zwykle wymaga analizy pod kątem opodatkowania ryczałtem i ewentualnych obowiązków VAT.

FAQ

Czy mogę skorzystać ze zwolnienia, jeśli nie jestem rolnikiem?

Tak, sam status rolnika nie jest warunkiem zwolnienia. Ważne jest, aby budynek mieszkalny znajdował się na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym i aby pozostałe warunki z ustawy o PIT były spełnione.

Czy wynajem wszystkich 5 pokoi oznacza wynajem całego domu?

Nie zawsze. Można wynajmować 5 pokoi gościnnych, ale trzeba uważać, aby z oferty, umowy i praktyki nie wynikało, że przedmiotem najmu jest cały dom jako samodzielny obiekt. Liczy się rzeczywisty charakter usługi.

Czy zawieszona działalność gospodarcza wyklucza zwolnienie?

Nie wyklucza automatycznie. Jeżeli faktycznie wynajmowane są pokoje gościnne w warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT, zwolnienie może mieć zastosowanie. Trzeba jednak ocenić, czy najem nie jest prowadzony w sposób właściwy dla działalności gospodarczej.

Co zrobić, jeśli goście chcą wynająć dom na wyłączność?

Taki wariant jest podatkowo bardziej ryzykowny. Może zostać uznany za wynajem całego domu, a nie pokoi gościnnych. Wtedy przychód może wymagać rozliczenia ryczałtem albo w ramach działalności gospodarczej.

Czy wyżywienie gości też jest zwolnione z PIT?

Tak, ale tylko jako wyżywienie osób, które korzystają ze zwolnionego wynajmu pokoi gościnnych i przebywają na wypoczynku. Jeżeli sam najem nie spełnia warunków zwolnienia, przychody z wyżywienia również mogą wymagać odrębnej oceny podatkowej.

Podsumowanie

Wynajem pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym położonym na terenie wiejskiego gospodarstwa rolnego może być zwolniony z PIT, nawet gdy właściciel nie jest rolnikiem i ma zawieszoną działalność gospodarczą. Trzeba jednak pilnować limitu 5 pokoi, wypoczynkowego charakteru pobytu gości oraz tego, aby przedmiotem najmu były rzeczywiście pokoje gościnne, a nie cały dom jako odrębny obiekt.

Jeżeli któryś z warunków nie jest spełniony, przychód z najmu może podlegać opodatkowaniu, najczęściej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przy większej skali lub usługach zbliżonych do noclegowych trzeba dodatkowo przeanalizować VAT, wynajem pokoi i agroturystykę w podatkach lokalnych oraz inne obowiązki formalne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 22 marca 2019 r., nr 0115-KDIT3.4011.33.2019.1.AK
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 30 czerwca 2017 r., nr 0111-KDIB1-1.4011.49.2017.1.BK