Sprzedaż mieszkania i budowa domu narzeczonego a ulga mieszkaniowa

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat a podatek dochodowy

Jeżeli mieszkanie zostaje sprzedane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie albo wybudowanie, powstaje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Co do zasady dochód z takiej sprzedaży podlega opodatkowaniu 19% PIT na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy uldze mieszkaniowej trzeba też sprawdzić, kiedy zakup obejmuje dwa mieszkania na cele mieszkaniowe.

Podatnik rozlicza sprzedaż w zeznaniu PIT-39 składanym po zakończeniu roku, w którym doszło do sprzedaży. Jeżeli chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, również wykazuje to w tym zeznaniu. Gdy później nie spełni warunków ulgi, musi złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek z odsetkami.

Przed wykazaniem ulgi w PIT-39 warto przeprowadzić pełne rozliczenie sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, ponieważ dopiero ustalenie przychodu, kosztów i dochodu pokazuje, jaka część podatku może zostać objęta zwolnieniem.

Zobacz również: sprzedaż działki przed upływem 5 lat; niezapłacony podatek od sprzedaży nieruchomości; budowa domu bez faktur

Ulga mieszkaniowa w tym scenariuszu

Ogólne zasady ulgi mieszkaniowej — 3-letni termin, PIT-39 i proporcja zwolnienia — są tylko punktem wyjścia. W tej sprawie decydujące jest to, czy środki ze sprzedaży mieszkania zostaną wydane na własny cel mieszkaniowy podatniczki, a nie wyłącznie na dom należący do narzeczonego.

Dlatego zamiast powtarzać pełny schemat rozliczenia, trzeba skupić się na przeniesieniu udziału w nieruchomości, dokumentach budowy i dowodach poniesienia wydatków. Ogólny mechanizm rozliczenia omawia tekst o uldze mieszkaniowej i PIT-39.

Budowa domu narzeczonego jako własny cel mieszkaniowy

Do wydatków mieszkaniowych ustawa zalicza między innymi budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego. Kluczowe jest słowo „własnego”. Przez własny budynek rozumie się budynek stanowiący własność albo współwłasność podatnika. Ustawa dopuszcza też sytuację, w której budynek początkowo nie jest własnością podatnika, ale podatnik nabędzie jego własność albo współwłasność w terminie przewidzianym dla ulgi mieszkaniowej.

Dlatego sama okoliczność, że narzeczona będzie mieszkała w domu narzeczonego, nie wystarcza jeszcze do bezpiecznego zastosowania ulgi. Jeżeli dom i działka formalnie należą wyłącznie do narzeczonego, fiskus może uznać, że pieniądze zostały wydane na cudzą nieruchomość, a nie na własny cel mieszkaniowy podatniczki.

Rozwiązaniem jest takie uregulowanie własności, aby narzeczona przed upływem 3-letniego terminu nabyła udział w gruncie, domu albo innym prawie, które pozwala uznać budynek za jej własny lub współwłasny. Najczęściej wymaga to aktu notarialnego. Przy wyborze formy przeniesienia udziału trzeba uwzględnić także skutki w podatku od spadków i darowizn albo w podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ narzeczeni nie są traktowani tak jak małżonkowie.

Warto też pamiętać o zasadzie prawa cywilnego, że budynek trwale związany z gruntem co do zasady dzieli los prawny gruntu. Jeżeli więc działka należy wyłącznie do jednej osoby, sama zapłata za materiały budowlane nie daje drugiej osobie udziału we własności domu.

Co wynika z orzecznictwa i obecnych przepisów?

W starszym orzecznictwie sądy wskazywały, że podatnik powinien uzyskać tytuł własności lub współwłasności w terminie przewidzianym na wydatkowanie środków. Przykładowo w wyroku WSA w Gliwicach z 17 stycznia 2017 r., sygn. I SA/Gl 959/16, sąd podkreślił, że termin na poniesienie wydatków mieszkaniowych obejmuje także uregulowanie stanu własnościowego nieruchomości.

Obecnie ten kierunek jest dodatkowo wzmocniony brzmieniem art. 21 ust. 26 ustawy PIT. Przepis wprost obejmuje także budynek, lokal lub pomieszczenie, które w chwili ponoszenia wydatków nie stanowią jeszcze własności albo współwłasności podatnika, jeżeli podatnik nabędzie tę własność lub współwłasność w terminie 3 lat liczonym od końca roku sprzedaży.

W przedstawionej sytuacji narzeczona może więc bronić prawa do ulgi mieszkaniowej, jeżeli pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na budowę domu, w którym będzie realizowała własne potrzeby mieszkaniowe, oraz jeżeli w ustawowym terminie stanie się współwłaścicielką tej nieruchomości.

Faktury na narzeczoną, wykonawcę czy właściciela domu?

Najbezpieczniej jest, gdy dokumenty potwierdzające wydatki wskazują podatnika korzystającego z ulgi, czyli osobę, która sprzedała mieszkanie. W praktyce nie zawsze jednak każda faktura za materiały lub usługi budowlane musi być wystawiona bezpośrednio na tę osobę.

Organy podatkowe dopuszczają, że poniesienie wydatków może być wykazane również innymi dokumentami, jeżeli z całokształtu dowodów jednoznacznie wynika rodzaj wydatku, data jego poniesienia, wysokość oraz związek z własnym celem mieszkaniowym podatnika. Przydatne są w szczególności umowy z wykonawcami, kosztorysy, protokoły odbioru, zestawienia materiałów, potwierdzenia przelewów oraz korespondencja dotycząca zakresu prac.

Jeżeli ekipa budowlana chce kupować materiały na siebie, nie musi to automatycznie przekreślać ulgi. Trzeba jednak zadbać, aby umowa z wykonawcą jasno pokazywała, że narzeczona finansuje określone roboty i materiały, a zapłata następuje z jej środków. Same faktury wystawione wyłącznie na wykonawcę, bez umowy i potwierdzeń płatności, mogą być niewystarczające w razie kontroli.

Interpretacja indywidualna przed rozliczeniem ulgi

Sprawy dotyczące ulgi mieszkaniowej przy inwestycji w nieruchomość partnera bywają oceniane szczegółowo i zależą od dokumentów. Dlatego w sytuacji, w której znaczna kwota ze sprzedaży mieszkania ma zostać przeznaczona na dom należący do narzeczonego, warto rozważyć wniosek o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

We wniosku należy opisać planowaną sprzedaż, sposób finansowania budowy, stan własności działki i domu, planowane przeniesienie udziału oraz dokumenty, którymi podatnik będzie dysponował. Pozytywna interpretacja chroni podatnika, jeżeli rzeczywiste działania są zgodne z opisem przedstawionym we wniosku.

FAQ

Podsumowanie

Przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na budowę domu narzeczonego może dawać prawo do ulgi mieszkaniowej, ale tylko przy spełnieniu konkretnych warunków. Najważniejsze jest to, aby osoba sprzedająca mieszkanie realizowała własne potrzeby mieszkaniowe i w ustawowym terminie uzyskała własność albo współwłasność nieruchomości, na którą ponosi wydatki.

Wydatki trzeba udokumentować tak, aby nie było wątpliwości, kto zapłacił, za co zapłacił i jaki był związek wydatku z budową domu. Przy większych kwotach i nietypowej strukturze własności warto rozważyć interpretację indywidualną przed ostatecznym rozliczeniem ulgi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 21 ust. 26 i art. 30e - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. I SA/Gl 959/16
3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 maja 2017 r., sygn. 2461-IBPB-2-2.4511.115.2017.2.AR