Sprzedaż dwóch działek i darowizna dla córki

Czy sprzedaż dwóch działek w jednym roku zwiększa podatek?

Nie. Sam fakt, że rodzice sprzedadzą dwie działki budowlane w tym samym roku, nie powoduje automatycznie wyższego podatku dochodowego. W podatku PIT nie ma odrębnej, podwyższonej stawki tylko dlatego, że w jednym roku sprzedaje się więcej niż jedną nieruchomość.

Przy prywatnej sprzedaży nieruchomości podstawowa stawka podatku wynosi 19% dochodu. Dochód to co do zasady różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Znaczenie ma więc przede wszystkim cena sprzedaży, koszty oraz data nabycia albo wybudowania nieruchomości.

Podstawowe zasady rozliczenia wynikają z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 30e ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zobacz również: sprzedaż lasu prywatnego a podatki

Kiedy sprzedaż działki podlega PIT?

Sprzedaż prywatnej nieruchomości podlega PIT wtedy, gdy następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Jeżeli ten termin już minął, sprzedaż nie jest źródłem przychodu w PIT i podatku dochodowego zasadniczo nie ma.

Przykładowo, jeżeli działka została nabyta w 2019 r., pięcioletni termin liczy się od końca 2019 r. Sprzedaż po upływie tego okresu nie powinna powodować PIT z tytułu prywatnego zbycia. Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, trzeba rozważyć rozliczenie PIT-39 i możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

W praktyce trzeba osobno sprawdzić każdą działkę. Jeżeli rodzice nabyli je w różnych datach, jedna sprzedaż może być już poza PIT, a druga nadal może wymagać rozliczenia.

Trzeba też odróżnić zwykłą sprzedaż majątku prywatnego od działań, które mogą przypominać działalność gospodarczą albo profesjonalny obrót nieruchomościami. Przy większej liczbie transakcji, podziale gruntu, uzbrojeniu działek, intensywnej reklamie lub zorganizowanym działaniu warto osobno ocenić ryzyko podatkowe, także poza samym PIT.

Sprzedaż przez rodziców i darowizna pieniędzy córce

Jeżeli sprzedaż działek przez rodziców nie podlega PIT, bo minął pięcioletni termin, najprostszym rozwiązaniem często jest sprzedaż działek przez rodziców, a następnie przekazanie córce pieniędzy w formie darowizny. Rodzice nie płacą wtedy PIT od sprzedaży, a córka może skorzystać ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn.

Córka należy do najbliższej rodziny, czyli do tak zwanej grupy zero. Aby darowizna pieniędzy była zwolniona z podatku, należy zachować warunki z ustawy o podatku od spadków i darowizn. W typowej sytuacji oznacza to zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od otrzymania pieniędzy oraz udokumentowanie przekazania środków przelewem na rachunek córki albo przekazem pocztowym.

Przekazanie dużej kwoty gotówką może być podatkowo ryzykowne, ponieważ przepisy wymagają udokumentowania otrzymania pieniędzy w określony sposób. Najbezpieczniej, aby przelew był opisany jako darowizna od rodziców dla córki.

Darowizna działki córce i jej sprzedaż

Drugi wariant polega na darowiźnie działki córce, a następnie sprzedaży działki przez córkę. Taki wariant może być korzystny, jeżeli rodzice sprzedając działkę sami musieliby zapłacić PIT, a córka po sprzedaży przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe.

Trzeba jednak pamiętać, że dla córki data nabycia działki to data darowizny. Jeżeli sprzeda działkę w tym samym roku, sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat. W konsekwencji córka co do zasady będzie musiała rozliczyć sprzedaż w PIT-39, chyba że skorzysta z ulgi mieszkaniowej.

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Przy darowiźnie dokonanej w formie aktu notarialnego obowiązki związane ze zgłoszeniem podatkowym co do zasady wykonuje notariusz jako płatnik, dlatego córka zwykle nie składa dodatkowego SD-Z2 dla samej darowizny nieruchomości. Warto jednak upewnić się u notariusza, jak zostanie udokumentowane zwolnienie.

Zobacz również: podział działki na mniejsze w celu sprzedaży a podatki

Ulga mieszkaniowa po sprzedaży działki

Jeżeli sprzedaż działki następuje przed upływem 5 lat, podatnik może uniknąć PIT w całości albo w części dzięki uldze mieszkaniowej. Warunkiem jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.

Własne cele mieszkaniowe mogą obejmować między innymi zakup domu, mieszkania, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę domu, rozbudowę, przebudowę albo remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego. Nie każdy wydatek związany z nieruchomością daje prawo do ulgi, dlatego trzeba zadbać o faktury, akty notarialne, potwierdzenia przelewów i właściwy związek wydatku z własnym celem mieszkaniowym podatnika.

Jeżeli córka sprzeda darowaną działkę i chce skorzystać z ulgi, to pieniądze muszą zostać wydane na jej własne cele mieszkaniowe, a nie wyłącznie na cele rodziców, partnera czy innej osoby. Zakup albo budowa domu w innym miejscu może mieścić się w uldze, o ile dom ma służyć zaspokojeniu jej własnych potrzeb mieszkaniowych.

Sprzedaż rozlicza się w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, ale później nie wyda pieniędzy w wymaganym terminie albo wyda je na cel nieuprawniający do zwolnienia, powinien skorygować rozliczenie i zapłacić podatek z odsetkami.

Co będzie lepsze w opisanej sytuacji?

Jeżeli rodzice posiadają działki na tyle długo, że ich sprzedaż jest już poza PIT, zwykle korzystniejszy i prostszy jest wariant: rodzice sprzedają działki, a następnie przekazują córce pieniądze przelewem jako darowiznę. Córka zgłasza darowiznę w terminie 6 miesięcy, o ile przepisy wymagają zgłoszenia w danej sytuacji, i zachowuje potwierdzenie przelewu.

Jeżeli natomiast rodzice sprzedając działkę musieliby zapłacić PIT, można rozważyć darowiznę działki dla córki i jej sprzedaż przez córkę. Ten wariant ma sens głównie wtedy, gdy córka realnie przeznaczy środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie i będzie w stanie to udokumentować.

Nie należy zakładać, że samo przepisanie działki zawsze rozwiązuje problem podatku. Dla córki sprzedaż w tym samym roku co darowizna nadal jest sprzedażą przed upływem 5 lat. Bez ulgi mieszkaniowej może powstać PIT, a koszty podatkowe przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie są ograniczone.

FAQ

Czy od sprzedaży dwóch działek w jednym roku płaci się wyższy podatek?

Nie. Liczba sprzedanych działek nie podwyższa stawki PIT. Znaczenie mają data nabycia, cena sprzedaży, koszty oraz to, czy sprzedaż następuje w ramach majątku prywatnego.

Kiedy sprzedaż działki jest bez PIT?

Co do zasady wtedy, gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym działka została nabyta albo wybudowano nieruchomość. Termin należy sprawdzić osobno dla każdej działki.

Czy córka zapłaci podatek od darowizny pieniędzy od rodziców?

Może skorzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, jeżeli spełni warunki ustawowe. Przy darowiźnie pieniędzy kluczowe jest zachowanie terminu zgłoszenia oraz udokumentowanie przekazania środków, najczęściej przelewem.

Czy córka może sprzedać darowaną działkę od razu?

Może, ale sprzedaż w tym samym roku co darowizna nastąpi przed upływem 5 lat. Wtedy co do zasady trzeba rozliczyć PIT-39, chyba że córka skorzysta z ulgi mieszkaniowej.

Ile czasu jest na wydanie pieniędzy w ramach ulgi mieszkaniowej?

Przychód ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatki powinny być dobrze udokumentowane.

Podsumowanie

Sprzedaż dwóch działek w jednym roku nie oznacza automatycznie wyższego podatku. Jeżeli rodzice posiadają działki dłużej niż 5 lat liczonych od końca roku nabycia, sprzedaż przez nich może być podatkowo najprostsza, a późniejsza darowizna pieniędzy dla córki może korzystać ze zwolnienia rodzinnego.

Jeżeli jednak sprzedaż przez rodziców byłaby opodatkowana, warto przeanalizować wariant darowizny działki córce i jej sprzedaży z wykorzystaniem ulgi mieszkaniowej. Ten wariant wymaga jednak spełnienia warunków ulgi, prawidłowego rozliczenia PIT-39 i przeznaczenia środków na własne cele mieszkaniowe córki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207