- Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości może być wolna od PIT już z tego powodu, że 5 lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
- Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, gdy przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.
- Przepisy nie zakazują zakupu dwóch mieszkań, ale podatnik musi wykazać, że oba lokale służą jego własnym potrzebom mieszkaniowym.
- Zakup mieszkania dla dziecka, rodzica albo wyłącznie w celach inwestycyjnych co do zasady nie spełnia warunku własnego celu mieszkaniowego podatnika.
- Po sprzedaży nieruchomości należy pamiętać o zeznaniu PIT-39, jeżeli transakcja podlega rozliczeniu w podatku dochodowym.
Czy sprzedaż domu ze spadku przed upływem 5 lat zawsze oznacza podatek?
Nie zawsze. Przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku kluczowe jest ustalenie, od kiedy liczy się 5-letni termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W przypadku spadku stosuje się szczególną zasadę: 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
Oznacza to, że jeżeli spadkodawca był właścicielem domu odpowiednio długo, spadkobierca może sprzedać nieruchomość bez PIT nawet krótko po nabyciu spadku. Dopiero gdy z tego wyliczenia wynika, że sprzedaż nadal mieści się w okresie opodatkowania, trzeba rozważać ulgę mieszkaniową.
Jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu, dochód rozlicza się według zasad przewidzianych dla odpłatnego zbycia nieruchomości. W praktyce podatnik składa PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży i wykazuje w nim przychód, koszty oraz ewentualną ulgę mieszkaniową.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Ulga mieszkaniowa po sprzedaży nieruchomości
Ten artykuł zostaje przy pytaniu, czy zakup dwóch mieszkań może realizować własne cele mieszkaniowe. Ogólne zasady ulgi, PIT-39 i terminu wydatkowania omawia tekst: sprzedaż mieszkania a ulga mieszkaniowa i PIT-39.
W tym miejscu wystarczy wskazać, że ulga zależy od rzeczywistego celu mieszkaniowego, a nie tylko od formalnego nabycia lokalu. Przy dwóch mieszkaniach kluczowe jest uzasadnienie, dlaczego oba lokale służą własnym potrzebom podatnika.
Czy można kupić dwa mieszkania i skorzystać ze zwolnienia?
Tak, jest to możliwe. Przepisy nie wprowadzają limitu liczby lokali, które można kupić w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych. Sama okoliczność, że podatnik kupuje dwa mieszkania, nie wyklucza ulgi.
Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym wyrok NSA z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14. Sąd wskazał, że zwolnienie ma realizować cel społeczny, czyli zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Nie można więc automatycznie odmawiać ulgi tylko dlatego, że podatnik kupił więcej niż jeden lokal.
Decydujące znaczenie mają jednak konkretne okoliczności. Podatnik powinien umieć wyjaśnić, dlaczego dwa mieszkania są mu potrzebne do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Liczy się rzeczywiste przeznaczenie lokali, sposób korzystania z nich, sytuacja zawodowa i rodzinna oraz spójność przedstawionych dowodów.
Kiedy dwa mieszkania mogą oznaczać własne cele mieszkaniowe?
Zakup dwóch mieszkań może być uzasadniony, gdy podatnik faktycznie korzysta z obu lokali w związku ze swoim życiem osobistym lub zawodowym. Przykładowo jedno mieszkanie może znajdować się w miejscowości pracy, a drugie w miejscowości, w której koncentruje się życie rodzinne podatnika.
Własny cel mieszkaniowy może również wystąpić wtedy, gdy podatnik kupuje dwa sąsiadujące lokale z zamiarem ich połączenia w jedno większe mieszkanie. W takiej sytuacji istotne będą dokumenty potwierdzające realny plan połączenia lokali, np. projekt, zgody wspólnoty, pozwolenia albo dokumentacja prac.
Znaczenie może mieć także szczególna sytuacja rodzinna, np. potrzeba zapewnienia warunków do naprzemiennej opieki nad dziećmi. Nie oznacza to jednak automatycznego prawa do ulgi. Organ podatkowy będzie badał, czy lokale służą potrzebom podatnika, a nie wyłącznie innym osobom.
Kiedy urząd może zakwestionować ulgę przy dwóch mieszkaniach
Ryzyko sporu rośnie, gdy jeden z lokali od początku ma charakter inwestycyjny, jest wynajmowany albo nie ma związku z realnymi potrzebami mieszkaniowymi. Właśnie ten element — a nie ogólna definicja ulgi — jest główną intencją tego artykułu.
Jak przygotować się do rozliczenia ulgi?
Podatnik powinien zachować dokumenty potwierdzające wydatkowanie przychodu ze sprzedaży oraz realny mieszkaniowy cel zakupu. Będą to przede wszystkim akty notarialne, potwierdzenia przelewów, faktury za remont, umowy z wykonawcami, dokumentacja techniczna oraz dowody faktycznego korzystania z lokali.
W zeznaniu PIT-39 należy wykazać zamiar skorzystania z ulgi, jeżeli sprzedaż podlega rozliczeniu. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, ale ostatecznie nie wyda przychodu w wymaganym terminie albo wyda go na cel, który nie spełnia warunków ustawowych, może być konieczna korekta zeznania PIT-39 i zapłata podatku z odsetkami.
W razie wątpliwości można rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną. Trzeba jednak pamiętać, że interpretacja chroni tylko w granicach dokładnie opisanego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Jeżeli rzeczywiste wykorzystanie mieszkań będzie inne niż opisane, ochrona może nie zadziałać.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, kiedy zakup dwóch mieszkań może być argumentem za ulgą mieszkaniową, a kiedy może prowadzić do sporu z organem podatkowym.
Michał sprzedaje odziedziczony dom, a uzyskane środki przeznacza na dwa mieszkania. Jedno kupuje w Warszawie, gdzie pracuje kilka dni w tygodniu, drugie w Białymstoku, gdzie mieszka jego rodzina i gdzie spędza pozostałą część tygodnia. Jeżeli faktycznie korzysta z obu lokali i potrafi to udokumentować, zakup dwóch mieszkań może realizować jego własne cele mieszkaniowe.
Anna kupuje dwa sąsiadujące lokale w tym samym budynku, ponieważ planuje połączyć je w jedno większe mieszkanie. Ma projekt przebudowy, zgodę wspólnoty i faktury za prace adaptacyjne. W takiej sytuacji zakup dwóch lokali może być traktowany jako droga do stworzenia jednego miejsca zamieszkania.
Paweł po sprzedaży domu kupuje jedno mieszkanie dla siebie, a drugie od razu przekazuje dorosłej córce do samodzielnego zamieszkania. Sam nie korzysta z drugiego lokalu i nie planuje w nim mieszkać. W takim wariancie urząd skarbowy może uznać, że drugie mieszkanie nie realizuje własnych celów mieszkaniowych Pawła.
FAQ
Czy Ministerstwo Finansów ogranicza liczbę mieszkań w uldze mieszkaniowej?
Przepisy nie wskazują maksymalnej liczby mieszkań. O prawie do ulgi decyduje nie liczba lokali, lecz to, czy wydatki rzeczywiście służą własnym celom mieszkaniowym podatnika.
Czy mogę kupić jedno mieszkanie dla siebie, a drugie dla dziecka?
Co do zasady zakup mieszkania dla dziecka nie jest własnym celem mieszkaniowym podatnika. Może to prowadzić do zakwestionowania ulgi w części dotyczącej tego lokalu.
Czy mieszkanie kupione w ramach ulgi można wynająć?
To zależy od okoliczności. Jeżeli lokal został kupiony wyłącznie pod wynajem, ryzyko utraty ulgi jest duże. Jeżeli najem jest czasowy, a podatnik potrafi wykazać realny zamiar zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, sprawa wymaga indywidualnej oceny.
Czy trzeba wydać cały przychód ze sprzedaży domu?
Nie trzeba, ale pełne zwolnienie wymaga przeznaczenia całego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli podatnik wyda tylko część przychodu, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.
Kiedy trzeba złożyć PIT-39?
PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedaż podlega rozliczeniu w PIT. W zeznaniu można wykazać ulgę mieszkaniową albo zamiar skorzystania z niej.
Przy kilku transakcjach mieszkaniowych w krótkim czasie trzeba szczególnie uważać na kolejność wydatków i przychodów, dlatego pomocny jest też temat ulga mieszkaniowa po sprzedaży kilku mieszkań.
Podsumowanie
Zakup dwóch mieszkań po sprzedaży odziedziczonego domu może pozwolić na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, ale nie jest to automatyczne. Najpierw trzeba ustalić, czy sprzedaż w ogóle podlega PIT, bo przy spadku 5-letni termin liczy się z uwzględnieniem nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
Jeżeli podatek może wystąpić, decydujące znaczenie ma rzeczywiste przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży. Dwa mieszkania mogą mieścić się w uldze, gdy oba służą własnym potrzebom mieszkaniowym podatnika. Nie wystarczy jednak ogólna deklaracja. W razie kontroli trzeba przedstawić spójne wyjaśnienia i dowody.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 maja 2014 r., sygn. akt I SA/Sz 350/14
