Darowizna mieszkania synowi i pieniądze od syna

Czy taki schemat darowizn jest zgodny z prawem?

Co do zasady przepisy nie zakazują tego, aby rodzice darowali synowi mieszkanie, a syn później darował rodzicom pieniądze. Sama kolejność czynności ani fakt, że pieniądze pochodzą z kredytu, nie przesądza jeszcze o naruszeniu prawa.

Przy przekazywaniu mieszkania w rodzinie warto porównać darowiznę z odpłatną czynnością, np. sprzedaż mieszkania rodzicom.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to rzeczywiste, odrębne darowizny: rodzice chcą nieodpłatnie przekazać synowi nieruchomość, a syn niezależnie od tego chce wesprzeć rodziców finansowo. Druga to sytuacja, w której strony od początku umawiają się, że mieszkanie zostanie formalnie nazwane darowizną, ale w zamian rodzice otrzymają określoną kwotę pieniędzy. W tym drugim przypadku organ podatkowy może badać, czy pod pozorem darowizny nie została zawarta umowa sprzedaży.

Podstawą zwolnienia dla najbliższej rodziny jest art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przepis ten obejmuje między innymi małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Syn należy do tej grupy, natomiast synowa nie jest objęta zwolnieniem z art. 4a jako osoba z tzw. grupy „0”.

Zobacz również: podatek od darowizny dla synowej

Darowizna mieszkania dla syna a majątek małżeński

Jeżeli rodzice darują mieszkanie wyłącznie synowi, nieruchomość zasadniczo wchodzi do jego majątku osobistego. Wynika to z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym przedmioty nabyte przez darowiznę należą do majątku osobistego małżonka, chyba że darczyńca postanowi inaczej.

W praktyce oznacza to, że w akcie notarialnym warto jasno wskazać, kto jest obdarowanym. Jeżeli obdarowanym jest tylko syn, a rodzice nie postanawiają, że mieszkanie ma wejść do majątku wspólnego syna i synowej, korzystniejsze podatkowo jest traktowanie darowizny jako nabycia przez syna.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy w akcie notarialnym pojawi się zapis, że rodzice darują mieszkanie synowi i synowej albo synowi do majątku wspólnego małżonków. Wtedy organ podatkowy może uznać, że część darowizny otrzymała również synowa. Synowa nie korzysta ze zwolnienia z art. 4a ustawy, choć należy do I grupy podatkowej. Może to oznaczać konieczność rozliczenia podatku od jej części darowizny, jeżeli wartość nabycia przekracza właściwe limity.

Podobnie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 15 stycznia 2018 r., sygn. akt I SA/Kr 1030/17. Sąd wskazał, że jeżeli z umowy wynika darowizna na rzecz syna i synowej do majątku wspólnego, to darowiznę otrzymuje każdy z małżonków, a zwolnienie przysługujące synowi nie wyłącza opodatkowania nabycia przez synową.

Jeżeli celem rodziny jest to, aby finalnie mieszkanie było związane także z małżeństwem syna, bezpieczniej najpierw rozważyć darowiznę wyłącznie na rzecz syna, a dopiero później odrębne czynności między małżonkami, na przykład rozszerzenie wspólności majątkowej albo darowiznę między małżonkami. Takie czynności wymagają jednak indywidualnej oceny i odpowiedniej formy, zwłaszcza gdy dotyczą nieruchomości.

Darowizna pieniędzy od syna dla rodziców

Darowizna pieniędzy od syna dla rodziców również może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Rodzice są wstępnymi syna, a więc należą do kręgu osób objętych zwolnieniem z art. 4a ustawy.

Przy darowiźnie pieniężnej trzeba spełnić warunki formalne. Po pierwsze, przekazanie środków powinno być udokumentowane przelewem na rachunek płatniczy obdarowanego, przekazem pocztowym albo innym sposobem przewidzianym w ustawie. Przekazanie gotówki do ręki jest podatkowo ryzykowne i może pozbawić prawa do zwolnienia.

Po drugie, obdarowany powinien zgłosić darowiznę do właściwego urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli pieniądze otrzymują oboje rodzice, każdy z nich powinien przeanalizować obowiązek złożenia własnego zgłoszenia w zakresie otrzymanej części darowizny.

Jeżeli pieniądze pochodzą z majątku wspólnego syna i jego żony, kluczowe jest prawidłowe określenie stron darowizny. Sama zgoda synowej na dokonanie darowizny ze środków objętych wspólnością majątkową nie musi oznaczać, że synowa staje się darczyńcą. W umowie i dokumentach przelewu warto jednak jasno opisać, że darczyńcą jest syn, a żona wyraża zgodę wymaganą przepisami prawa rodzinnego.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. Brak wymaganej zgody może powodować problemy z ważnością czynności, dlatego przy większej kwocie darowizny nie należy tej kwestii pomijać.

Kiedy urząd skarbowy może zakwestionować czynności?

Największe ryzyko nie polega na tym, że przepisy wprost zakazują dwóch darowizn. Ryzyko dotyczy tego, że organ podatkowy może badać rzeczywisty cel czynności. Jeżeli z okoliczności wynikałoby, że rodzice przekazali mieszkanie tylko pozornie jako darowiznę, a w zamian mieli otrzymać określoną kwotę pieniędzy, urząd może próbować wykazać, że doszło do ukrytej sprzedaży.

Znaczenie ma art. 199a Ordynacji podatkowej. Organ podatkowy, ustalając treść czynności prawnej, bierze pod uwagę zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie dokumentów. Jeżeli pod pozorem jednej czynności dokonano innej czynności, skutki podatkowe wywodzi się z czynności ukrytej.

W praktyce organ może analizować między innymi: odstęp czasowy między czynnościami, wysokość przekazanych pieniędzy w relacji do wartości mieszkania, treść korespondencji między stronami, zapisy w umowach, cel kredytu, sposób opisania przelewów oraz to, czy przekazanie pieniędzy było z góry warunkiem otrzymania mieszkania.

Jeżeli rzeczywiście chodzi o dwie niezależne darowizny, warto zadbać o spójne dokumenty. Jeżeli natomiast pieniądze mają być ekwiwalentem za mieszkanie, bezpieczniej jest rozważyć zawarcie umowy sprzedaży i rozliczenie jej skutków podatkowych, zamiast tworzyć konstrukcję, która może zostać uznana za pozorną.

Jak bezpiecznie udokumentować darowizny?

Przy darowiźnie mieszkania najważniejszy jest akt notarialny. Notariusz sporządza umowę, pobiera należne opłaty i wykonuje obowiązki informacyjne przewidziane przepisami. Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonana w formie aktu notarialnego, zgłoszenie SD-Z2 przez obdarowanego co do zasady nie jest wymagane, ponieważ zgłoszenia dokonuje notariusz w ramach czynności notarialnej.

Przy darowiźnie pieniędzy należy zachować potwierdzenie przelewu, umowę darowizny lub choćby jednoznaczny opis przelewu, a także potwierdzenie złożenia formularza SD-Z2. W tytule przelewu warto unikać sformułowań sugerujących zapłatę ceny, zwrot za mieszkanie albo rozliczenie sprzedaży, jeżeli strony rzeczywiście dokonują darowizny.

W przypadku kredytu istotne jest także, aby dokumenty bankowe nie przeczyły treści czynności cywilnoprawnych. Sam fakt, że syn i synowa są współkredytobiorcami, nie oznacza automatycznie, że synowa jest stroną darowizny dla rodziców. Może jednak wymagać dodatkowego wyjaśnienia, zwłaszcza gdy środki pochodzą z rachunku wspólnego albo są objęte wspólnością majątkową.

FAQ

Czy darowizna mieszkania dla syna zawsze jest zwolniona z podatku?

Nie zawsze. Zwolnienie przysługuje przy darowiźnie dla syna jako osoby z najbliższej rodziny, ale trzeba prawidłowo określić strony umowy i spełnić wymagania formalne. Przy nieruchomości umowa musi mieć formę aktu notarialnego.

Czy synowa może być wpisana jako współobdarowana bez podatku?

To ryzykowne podatkowo. Synowa nie jest objęta zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli otrzyma część mieszkania, może powstać obowiązek podatkowy po jej stronie.

Czy rodzice muszą zgłosić darowiznę pieniędzy od syna?

Tak, przy darowiźnie pieniężnej rodzice powinni złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy, chyba że zachodzi szczególny wyjątek ustawowy. Dla zwolnienia ważne jest też udokumentowanie przekazania pieniędzy przelewem lub innym dopuszczalnym sposobem.

Czy pieniądze z kredytu mogą być przedmiotem darowizny?

Tak, środki pochodzące z kredytu mogą zostać przekazane jako darowizna, jeżeli kredytobiorca może nimi dysponować i czynność nie narusza umowy z bankiem. Dla podatku od darowizny ważniejsze jest to, kto jest darczyńcą, kto jest obdarowanym i jak udokumentowano przelew.

Czy urząd skarbowy może uznać darowizny za sprzedaż?

Może próbować to wykazać, jeżeli z okoliczności wynika, że darowizna mieszkania i późniejszy przelew były w rzeczywistości wzajemnym rozliczeniem ceny. Decydujące znaczenie mają zamiar stron, dokumenty i faktyczny przebieg operacji.

Podsumowanie

Darowizna mieszkania dla syna oraz późniejsza darowizna pieniędzy od syna dla rodziców mogą być zgodne z prawem i korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Warunkiem jest prawidłowe określenie stron czynności, udokumentowanie przepływów pieniężnych i dochowanie terminów zgłoszeniowych.

Przy spadkach i darowiznach warto porównać także temat: darowizna mieszkania.

Największą ostrożność trzeba zachować wtedy, gdy kwota przekazana rodzicom odpowiada wartości mieszkania albo była uzgodniona jako warunek wcześniejszego przekazania nieruchomości. W takiej sytuacji organ podatkowy może badać, czy rzeczywiście doszło do darowizn, czy raczej do ukrytej sprzedaży.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 stycznia 2018 r., sygn. akt I SA/Kr 1030/17