Zamiana mieszkań w rodzinie a podatek od darowizny

Darowizna czy zamiana mieszkania w rodzinie?

W opisanej sytuacji kluczowe jest prawidłowe nazwanie i ukształtowanie czynności. Zgodnie z Kodeksem cywilnym darowizna polega na nieodpłatnym przysporzeniu na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Jeżeli więc rodzice darują mieszkanie synowi, a syn niezależnie daruje swoje mieszkanie rodzicom, każda czynność powinna mieć charakter nieodpłatny.

Nie jest natomiast darowizną sytuacja, w której jedna strona przenosi własność mieszkania tylko dlatego, że druga strona przenosi własność innego mieszkania. Taka konstrukcja odpowiada raczej umowie zamiany. W praktyce ma to znaczenie podatkowe, ponieważ zamiana jest czynnością odpłatną i może wywołać skutki w podatku dochodowym oraz w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli celem stron jest rzeczywista wymiana lokali, warto omówić z notariuszem i doradcą podatkowym, czy bezpieczniejsza będzie umowa zamiany, czy dwie niezależne darowizny. Sama nazwa aktu nie przesądza jeszcze o skutkach podatkowych, jeżeli z dokumentów i okoliczności wynika wzajemny, odpłatny charakter świadczeń.

Podatek od darowizny między rodzicami a dzieckiem

Nabywcą w podatku od spadków i darowizn jest obdarowany, a nie darczyńca. Oznacza to, że przy darowiźnie mieszkania synowi ewentualny obowiązek podatkowy dotyczy syna jako obdarowanego. Przy darowiźnie mieszkania przez syna na rzecz rodziców ewentualny obowiązek podatkowy dotyczy rodziców jako obdarowanych.

W najbliższej rodzinie działa jednak szczególne zwolnienie. Na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zwolnione może być nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli spełnione są warunki przewidziane w art. 4a tej ustawy.

Rodzice i dzieci należą do tej najbliższej grupy. W typowej sytuacji darowizna mieszkania od rodziców dla syna oraz darowizna mieszkania od syna dla rodziców mogą więc korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

Czy trzeba składać SD-Z2 przy darowiźnie mieszkania?

Co do zasady przy zwolnieniu dla najbliższej rodziny nabycie trzeba zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. W przypadku nieruchomości działa jednak ważny wyjątek praktyczny.

Darowizna mieszkania wymaga formy aktu notarialnego. Jeżeli nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, obdarowany nie ma obowiązku samodzielnego składania formularza SD-Z2. Wynika to z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Notariusz przekazuje wymagane informacje do właściwych organów.

Nie oznacza to jednak, że można pominąć analizę podatkową. Notariusz powinien prawidłowo wskazać podstawę zwolnienia, strony powinny przedstawić dane niezbędne do aktu, a przy nietypowych elementach transakcji, na przykład przejęciu długu, spłacie kredytu lub ustanowieniu dodatkowych świadczeń, skutki podatkowe mogą być inne.

Darowanie mieszkania przed upływem 5 lat

Pięcioletni termin kojarzony z nieruchomościami dotyczy przede wszystkim podatku dochodowego od osób fizycznych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości. Termin ten liczy się co do zasady od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Darowizna nie jest odpłatnym zbyciem. Jeżeli rodzice otrzymali mieszkanie w darowiźnie od córki, a następnie chcą darować je synowi, samo dalsze nieodpłatne przekazanie mieszkania nie powoduje po stronie rodziców podatku dochodowego tylko dlatego, że nie minęło 5 lat.

Inaczej mogłoby być oceniane zdarzenie, które w rzeczywistości jest zamianą mieszkań. Zamiana jest odpłatnym zbyciem, nawet jeżeli nie dochodzi do zapłaty pieniędzy. Jeżeli następuje przed upływem ustawowego terminu, może powstać przychód do rozliczenia w PIT, chyba że zastosowanie znajdzie odpowiednie zwolnienie, na przykład związane z realizacją własnych celów mieszkaniowych. Szczególnie dobrze widać to przy zamianie mieszkania po darowiźnie.

Warto też sprawdzić, czy przy wcześniejszym nabyciu mieszkania nie korzystano z innej szczególnej preferencji podatkowej, która nakładała własne warunki utrzymania prawa do ulgi. W typowej darowiźnie w najbliższej rodzinie objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn samo dalsze darowanie mieszkania nie narusza zwolnienia.

Na co uważać przy dwóch darowiznach mieszkań?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy darowizny są opisane lub wykonane tak, że jedna jest warunkiem drugiej. Jeżeli w aktach, korespondencji albo ustaleniach stron pojawia się element ekwiwalentności, organ podatkowy może badać, czy nie doszło do rzeczywistej zamiany.

Znaczenie mają również wartości mieszkań. Przy klasycznej darowiźnie nie musi być równości wartości świadczeń, bo nie ma świadczenia wzajemnego. Jeżeli jednak strony wyrównują wartości dopłatą albo jedna strona przejmuje zobowiązania drugiej, należy szczegółowo przeanalizować skutki w PIT, podatku od spadków i darowizn oraz ewentualnie PCC.

Bezpieczna dokumentacja powinna jasno pokazywać, że każda darowizna jest samodzielną decyzją darczyńcy, a obdarowany nie ma obowiązku świadczenia wzajemnego. Przy nieruchomościach i tak konieczny jest notariusz, dlatego warto przed podpisaniem aktu wyjaśnić mu cały kontekst rodzinnych ustaleń.

FAQ

Czy darczyńca płaci podatek od darowizny mieszkania?

Podatek od spadków i darowizn obciąża co do zasady nabywcę, czyli obdarowanego. Darczyńca nie płaci podatku od darowizny tylko dlatego, że przekazuje mieszkanie. Trzeba jednak odrębnie ocenić, czy czynność nie jest w rzeczywistości odpłatną zamianą.

Czy rodzice i dzieci są zwolnieni z podatku od darowizny?

Tak, rodzice i dzieci należą do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy nieruchomości umowa musi mieć formę aktu notarialnego, co w praktyce zwalnia obdarowanego z samodzielnego składania SD-Z2.

Czy można darować mieszkanie otrzymane rok wcześniej?

Tak, przepisy nie nakazują czekania 5 lat przed dalszym darowaniem mieszkania. Pięcioletni termin ma znaczenie przede wszystkim przy odpłatnym zbyciu, na przykład sprzedaży albo zamianie nieruchomości.

Czy dwie darowizny tego samego dnia są bezpieczne?

Mogą być, ale wymagają ostrożności. Jeżeli jedna darowizna jest faktycznie warunkiem drugiej, a strony traktują lokale jak ekwiwalentne świadczenia, organ podatkowy może badać, czy nie doszło do zamiany zamiast darowizn.

Czy przy darowiźnie mieszkania trzeba iść do notariusza?

Tak. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Umowa zawarta bez wymaganej formy nie przeniesie skutecznie własności mieszkania.

Podsumowanie

Rodzice mogą darować mieszkanie synowi, a syn może darować mieszkanie rodzicom, korzystając ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Przy darowiźnie nieruchomości konieczny jest akt notarialny, a obdarowany zwykle nie składa samodzielnie SD-Z2.

Nie trzeba czekać 5 lat, aby darować dalej mieszkanie otrzymane wcześniej w darowiźnie. Trzeba jednak uważać, aby czynności nie miały charakteru odpłatnej zamiany. Jeżeli rzeczywistym celem jest wymiana mieszkań za wzajemne świadczenia, skutki podatkowe mogą być inne niż przy darowiźnie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny