Sprzedaż działki po dziale spadku a podatek

Kiedy sprzedaż odziedziczonej działki powoduje PIT?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości może wystąpić tylko wtedy, gdy odpłatne zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, i nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej. Podstawową regulację zawiera art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nieruchomości nabytych w spadku obowiązuje jednak szczególna zasada. Zgodnie z aktualnym brzmieniem ustawy o PIT 5-letni termin przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Oznacza to, że w wielu sprawach rodzinnych, zwłaszcza gdy rodzice byli właścicielami gospodarstwa od wielu lat, sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie powoduje w ogóle powstania przychodu opodatkowanego PIT.

Jeżeli więc ojciec albo matka byli właścicielami gospodarstwa przez okres dłuższy niż wymagane 5 lat, sama sprzedaż udziału odziedziczonego po nich co do zasady nie powinna powodować obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Trzeba jednak osobno zbadać skutki późniejszego działu spadku.

Dział spadku a nowe nabycie nieruchomości

Dział spadku polega na zniesieniu wspólności majątku spadkowego między spadkobiercami. Dla podatku dochodowego najważniejsze jest to, czy w wyniku działu spadku dana osoba otrzymała majątek odpowiadający wartości jej udziału w spadku, czy też otrzymała więcej.

Zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy o PIT nie stanowi nabycia ani odpłatnego zbycia nabycie albo odpłatne zbycie w drodze działu spadku nieruchomości lub praw majątkowych do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku. W praktyce oznacza to, że jeżeli w wyniku działu spadku otrzymał Pan działki o wartości mieszczącej się w Pana udziale spadkowym, dział spadku nie uruchamia nowego 5-letniego terminu.

Inaczej będzie, jeżeli dział spadku doprowadził do przyznania Panu nieruchomości o wartości większej niż Pana udział spadkowy, np. bez odpowiednich spłat na rzecz rodzeństwa albo przy nierównym podziale majątku. W takiej części organy podatkowe mogą uznać, że doszło do nowego nabycia w dacie działu spadku. Wtedy trzeba ustalić, czy od końca roku, w którym nastąpił dział spadku, upłynęło 5 lat przed sprzedażą.

W opisanej sytuacji kluczowe są więc dokumenty: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie o dziale spadku, ewentualne spłaty i dopłaty oraz umowa sprzedaży działek. Dopiero porównanie wartości udziału spadkowego z wartością faktycznie otrzymanych działek pozwala ocenić, czy powstał obowiązek rozliczenia PIT.

Podatek 19% i PIT-39

Jeżeli sprzedaż nieruchomości mieści się w źródle przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zastosowanie ma art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek wynosi wtedy 19% podstawy obliczenia podatku, czyli zasadniczo dochodu ze sprzedaży.

Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony m.in. o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu ustalane według zasad właściwych dla danego sposobu nabycia. W sprawach spadkowych znaczenie mogą mieć na przykład udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na zbywaną nieruchomość, jeżeli taki podatek był należny.

Jeżeli powstaje obowiązek podatkowy, sprzedaż rozlicza się w zeznaniu PIT-39 składanym po zakończeniu roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. Co do zasady termin złożenia PIT-39 przypada do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W zeznaniu wykazuje się także dochód zwolniony, jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Ulga mieszkaniowa przy zakupie i remoncie mieszkania

Nawet gdy sprzedaż działki podlega opodatkowaniu, możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia na własne cele mieszkaniowe. Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT przewiduje zwolnienie dochodu ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Warunek czasowy jest istotny: przychód ze sprzedaży należy wydatkować począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Do wydatków mieszkaniowych może należeć m.in. zakup lokalu mieszkalnego na własne potrzeby, a także remont własnego lokalu, jeżeli wydatki są odpowiednio udokumentowane i rzeczywiście służą realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Nie wystarczy samo kupienie mieszkania jako inwestycji. Zwolnienie dotyczy własnych celów mieszkaniowych podatnika, czyli zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. W opisanej sytuacji okoliczność, że kupił Pan mieszkanie dla siebie i kończy jego remont, przemawia za możliwością skorzystania z ulgi, o ile pozostałe warunki są spełnione.

Wydatki trzeba udokumentować. W praktyce należy zachować umowę zakupu mieszkania, akty notarialne, potwierdzenia przelewów, faktury za materiały i usługi remontowe oraz inne dowody zapłaty. W razie kontroli to podatnik powinien wykazać, że środki ze sprzedaży zostały wydatkowane w ustawowym terminie i na cele mieszkaniowe.

Co oznacza to dla opisanej sprawy?

Jeżeli działki sprzedane przez Pana odpowiadały wartości udziału odziedziczonego po rodzicach, a rodzice byli właścicielami gospodarstwa odpowiednio długo, najczęściej nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego ani składania PIT-39 z tytułu tej sprzedaży. Dział spadku nie powinien być wtedy traktowany jako nowe nabycie.

Jeżeli jednak w dziale spadku otrzymał Pan więcej, niż wynikało z Pana udziału spadkowego, trzeba osobno ocenić część stanowiącą nadwyżkę. Dla tej części termin 5-letni może być liczony od końca roku, w którym nastąpił dział spadku. Jeśli sprzedaż tej nadwyżki nastąpiła przed upływem 5 lat, może pojawić się obowiązek złożenia PIT-39.

Zakup mieszkania oraz jego remont mogą w takim przypadku pozwolić na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Jeżeli cały przychód podlegający rozliczeniu został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, podatek może nie wystąpić, mimo że PIT-39 trzeba będzie złożyć.

FAQ

Czy zawsze trzeba płacić podatek po sprzedaży działki ze spadku?

Nie. Podatek występuje tylko wtedy, gdy sprzedaż mieści się w ustawowym źródle przychodu. Przy spadku 5-letni termin liczy się według szczególnych zasad, czyli od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Czy dział spadku zawsze rozpoczyna nowy 5-letni termin?

Nie. Dział spadku nie jest nowym nabyciem w części odpowiadającej udziałowi spadkowemu. Nowe nabycie może wystąpić tylko w zakresie, w jakim podatnik otrzymał ponad swój udział w spadku.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39?

PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości podlega rozliczeniu podatkiem dochodowym, czyli nastąpiła przed upływem właściwego 5-letniego terminu. Zeznanie składa się zasadniczo do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Czy zakup mieszkania po sprzedaży działki zwalnia z podatku?

Może zwolnić w całości albo w części, jeżeli przychód ze sprzedaży został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży. Znaczenie ma także to, czy mieszkanie faktycznie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Czy remont mieszkania też można rozliczyć w uldze mieszkaniowej?

Tak, remont własnego mieszkania może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Trzeba jednak posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków, zwłaszcza faktury, umowy i potwierdzenia zapłaty.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie można automatycznie przyjąć, że podatek jest należny tylko dlatego, że postanowienie o dziale spadku zostało wydane stosunkowo niedawno. Najpierw trzeba ustalić, kiedy nieruchomość nabyli rodzice oraz czy dział spadku przyznał Panu majątek ponad przysługujący udział spadkowy.

Jeżeli nie było nadwyżki ponad udział spadkowy, sprzedaż może pozostawać poza PIT. Jeżeli nadwyżka wystąpiła i sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, należy rozważyć PIT-39. W takim wariancie zakup i remont mieszkania przeznaczonego na własne potrzeby mogą pozwolić na zastosowanie ulgi mieszkaniowej.

Źródła:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350