Dziedziczenie, dział spadku i sprzedaż nieruchomości - konsekwencje podatkowe

Podatek dochodowy od zbycia nieruchomości

Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Ów art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazuje zaś, że źródłami przychodów odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zgodnie zaś z art. 10 ust. 7: „Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku”.

Jeśli więc w wyniku działu przypadło Panu równo tyle, ile przypadło Panu w wyniku dziedziczenia, to okres 5 lat na zbycie nie jest liczony od działu spadku, lecz od dziedziczenia, czyli w ogóle nie ma Pan obowiązku składać deklaracji PIT-39 ani płacić podatku. Jeśli zaś podział zwiększył Pana prawa niż wynikające z udziałów z chwili dziedziczenia to częściowo może okazać się konieczne złożenie deklaracji.

Wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe – zwolnienie z podatku

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

PIT-39

Podsumowując, ilekroć sprzedaż nieruchomości następuje po upływie 5 lat od dnia jej nabycia, to nie płaci się podatku ani nie składa żadnych deklaracji w US. Gdy zaś do sprzedaży doszło wcześniej, to trzeba złożyć w US deklarację PIT-39 do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży mieszkania i wskazać w nim dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa (czyli właśnie zwolnienie na realizację własnych celów mieszkaniowych) oraz dochody zwolnione z PIT ze względu na ww. ulgę mieszkaniową.

Ma Pan bardzo mało czasu, więc zalecam udać się z aktem dziedziczenia i postanowieniem o dziale spadku oraz umową sprzedaży i umową zakupu do biura rachunkowego, aby zweryfikowali, czy nie trzeba złożyć deklaracji (korekty).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350