- Przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej 5-letni termin liczy się zasadniczo od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od dnia śmierci spadkodawcy.
- Dział spadku nie jest nowym nabyciem w tej części, w jakiej podatnik otrzymuje majątek mieszczący się w jego udziale spadkowym.
- Jeżeli w dziale spadku podatnik otrzymał więcej, niż wynikało z jego udziału w spadku, nadwyżka może być traktowana jako nowe nabycie.
- Gdy sprzedaż podlega PIT, dochód co do zasady rozlicza się w PIT-39 według stawki 19%, chyba że zastosowanie znajdzie ulga mieszkaniowa.
- Zakup i remont własnego mieszkania mogą być wydatkami na własne cele mieszkaniowe, jeżeli spełnione są warunki z ustawy o PIT.
Kiedy sprzedaż odziedziczonej działki powoduje PIT?
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości może wystąpić tylko wtedy, gdy odpłatne zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, i nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej. Podstawową regulację zawiera art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku nieruchomości nabytych w spadku obowiązuje jednak szczególna zasada. Zgodnie z aktualnym brzmieniem ustawy o PIT 5-letni termin przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Oznacza to, że w wielu sprawach rodzinnych, zwłaszcza gdy rodzice byli właścicielami gospodarstwa od wielu lat, sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie powoduje w ogóle powstania przychodu opodatkowanego PIT.
Przy rozliczeniach PIT warto porównać także temat: sprzedaż mieszkania ze spadku.
Jeżeli więc ojciec albo matka byli właścicielami gospodarstwa przez okres dłuższy niż wymagane 5 lat, sama sprzedaż udziału odziedziczonego po nich co do zasady nie powinna powodować obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Trzeba jednak osobno zbadać skutki późniejszego działu spadku. Jeżeli przedmiotem spadku jest grunt leśny, warto osobno sprawdzić skutki sprzedaży odziedziczonego lasu.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Dział spadku a nowe nabycie nieruchomości
Przy sprzedaży działki po dziale spadku nie wystarczy stwierdzić, że podatnik był spadkobiercą. Trzeba porównać pierwotny udział w spadku z tym, co faktycznie otrzymał w dziale spadku. Ogólne zasady dla spłat i działu spadku są omówione szerzej przy opodatkowaniu spłaty po dziale spadku.
Tylko część otrzymana ponad udział może być traktowana jak nowe nabycie na potrzeby późniejszej sprzedaży. Dzięki temu artykuł pozostaje skoncentrowany na sprzedaży działki, a nie na ponownym omawianiu wszystkich skutków podatkowych samego działu spadku.
Podatek 19% i PIT-39
Jeżeli sprzedaż nieruchomości mieści się w źródle przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zastosowanie ma art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek wynosi wtedy 19% podstawy obliczenia podatku, czyli zasadniczo dochodu ze sprzedaży.
Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony m.in. o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu ustalane według zasad właściwych dla danego sposobu nabycia. W sprawach spadkowych znaczenie mogą mieć na przykład udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na zbywaną nieruchomość, jeżeli taki podatek był należny.
Jeżeli powstaje obowiązek podatkowy, sprzedaż rozlicza się w zeznaniu PIT-39 składanym po zakończeniu roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. Co do zasady termin złożenia PIT-39 przypada do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W zeznaniu wykazuje się także dochód zwolniony, jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.
Ulga mieszkaniowa przy zakupie i remoncie mieszkania
Nawet gdy sprzedaż działki podlega opodatkowaniu, możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia na własne cele mieszkaniowe. Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT przewiduje zwolnienie dochodu ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
Warunek czasowy jest istotny: przychód ze sprzedaży należy wydatkować począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Do wydatków mieszkaniowych może należeć m.in. zakup lokalu mieszkalnego na własne potrzeby, a także remont własnego lokalu, jeżeli wydatki są odpowiednio udokumentowane i rzeczywiście służą realizacji własnych celów mieszkaniowych.
Nie wystarczy samo kupienie mieszkania jako inwestycji. Zwolnienie dotyczy własnych celów mieszkaniowych podatnika, czyli zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. W opisanej sytuacji okoliczność, że kupił Pan mieszkanie dla siebie i kończy jego remont, przemawia za możliwością skorzystania z ulgi, o ile pozostałe warunki są spełnione.
Wydatki trzeba udokumentować. W praktyce należy zachować umowę zakupu mieszkania, akty notarialne, potwierdzenia przelewów, faktury za materiały i usługi remontowe oraz inne dowody zapłaty. W razie kontroli to podatnik powinien wykazać, że środki ze sprzedaży zostały wydatkowane w ustawowym terminie i na cele mieszkaniowe.
Co oznacza to dla opisanej sprawy?
Jeżeli działki sprzedane przez Pana odpowiadały wartości udziału odziedziczonego po rodzicach, a rodzice byli właścicielami gospodarstwa odpowiednio długo, najczęściej nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego ani składania PIT-39 z tytułu tej sprzedaży. Dział spadku nie powinien być wtedy traktowany jako nowe nabycie.
Jeżeli jednak w dziale spadku otrzymał Pan więcej, niż wynikało z Pana udziału spadkowego, trzeba osobno ocenić część stanowiącą nadwyżkę. Dla tej części termin 5-letni może być liczony od końca roku, w którym nastąpił dział spadku. Jeśli sprzedaż tej nadwyżki nastąpiła przed upływem 5 lat, może pojawić się obowiązek złożenia PIT-39.
Zakup mieszkania oraz jego remont mogą w takim przypadku pozwolić na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Jeżeli cały przychód podlegający rozliczeniu został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, podatek może nie wystąpić, mimo że PIT-39 trzeba będzie złożyć.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, dlaczego przy sprzedaży nieruchomości po dziale spadku nie wystarczy znać samej daty postanowienia sądu. Znaczenie ma także wartość udziału spadkowego, sposób podziału i przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży.
Trzech spadkobierców odziedziczyło po rodzicach nieruchomość po 1/3 udziału. W dziale spadku każdy otrzymał działkę odpowiadającą wartości jego udziału, bez spłat i dopłat. Sprzedaż jednej z działek nie jest oceniana od daty działu spadku, lecz według zasad dotyczących nabycia spadkowego. Jeżeli 5-letni termin liczony według zasad spadkowych już upłynął, podatnik nie rozlicza PIT od tej sprzedaży.
Spadkobierca miał udział 1/4 w spadku, ale w dziale spadku otrzymał działkę wartą znacznie więcej niż jego udział, bez obowiązku spłaty pozostałych osób. W części odpowiadającej nadwyżce może dojść do nowego nabycia w dacie działu spadku. Jeżeli podatnik sprzeda tę część przed upływem 5 lat, powinien rozważyć złożenie PIT-39, chyba że dochód zostanie objęty ulgą mieszkaniową.
Podatnik sprzedał działkę, a następnie kupił lokal, w którym zamierza mieszkać. Część pieniędzy przeznaczył na remont: instalacje, podłogi, łazienkę i kuchnię. Jeżeli wydatki zostały poniesione w ustawowym terminie, są udokumentowane i dotyczą własnego mieszkania podatnika, mogą zostać uwzględnione przy uldze mieszkaniowej.
FAQ
Czy zawsze trzeba płacić podatek po sprzedaży działki ze spadku?
Nie. Podatek występuje tylko wtedy, gdy sprzedaż mieści się w ustawowym źródle przychodu. Przy spadku 5-letni termin liczy się według szczególnych zasad, czyli od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
Czy dział spadku zawsze rozpoczyna nowy 5-letni termin?
Nie. Dział spadku nie jest nowym nabyciem w części odpowiadającej udziałowi spadkowemu. Nowe nabycie może wystąpić tylko w zakresie, w jakim podatnik otrzymał ponad swój udział w spadku.
Kiedy trzeba złożyć PIT-39?
PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości podlega rozliczeniu podatkiem dochodowym, czyli nastąpiła przed upływem właściwego 5-letniego terminu. Zeznanie składa się zasadniczo do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.
Czy zakup mieszkania po sprzedaży działki zwalnia z podatku?
Może zwolnić w całości albo w części, jeżeli przychód ze sprzedaży został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży. Znaczenie ma także to, czy mieszkanie faktycznie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Czy remont mieszkania też można rozliczyć w uldze mieszkaniowej?
Tak, remont własnego mieszkania może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Trzeba jednak posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków, zwłaszcza faktury, umowy i potwierdzenia zapłaty.
Podsumowanie
W opisanej sprawie nie można automatycznie przyjąć, że podatek jest należny tylko dlatego, że postanowienie o dziale spadku zostało wydane stosunkowo niedawno. Najpierw trzeba ustalić, kiedy nieruchomość nabyli rodzice oraz czy dział spadku przyznał Panu majątek ponad przysługujący udział spadkowy.
Jeżeli nie było nadwyżki ponad udział spadkowy, sprzedaż może pozostawać poza PIT. Jeżeli nadwyżka wystąpiła i sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, należy rozważyć PIT-39. W takim wariancie zakup i remont mieszkania przeznaczonego na własne potrzeby mogą pozwolić na zastosowanie ulgi mieszkaniowej.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
