Sprzedaż działki w ROD a podatek dochodowy

Czego faktycznie dotyczy sprzedaż działki w ROD?

W przypadku rodzinnych ogrodów działkowych trzeba najpierw uporządkować pojęcia. Działkowiec zazwyczaj nie sprzedaje działki jako gruntu ani użytkowania wieczystego. Zgodnie z ustawą z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych prawo do działki ma charakter prawa wynikającego z umowy dzierżawy działkowej, zawartej ze stowarzyszeniem ogrodowym.

Oznacza to, że działkowiec korzysta z działki na zasadach określonych ustawą, regulaminem ROD i umową, ale nie staje się właścicielem gruntu. Własnością działkowca są natomiast nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, jeżeli zostały wykonane lub nabyte z jego środków finansowych. W praktyce to właśnie one często uzasadniają kwotę płaconą przez osobę przejmującą działkę.

Jeżeli w dokumentach lub ogłoszeniu pojawia się określenie „sprzedaż użytkowania wieczystego działki ROD”, warto je zweryfikować. Użytkowanie wieczyste jest odrębnym prawem do nieruchomości i jego zbycie wymaga aktu notarialnego. Typowa transakcja dotycząca działki w ROD polega natomiast na przeniesieniu praw i obowiązków do działki, a nie na sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu.

Forma umowy przeniesienia praw do działki ROD

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o ROD działkowiec może przenieść prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki na pełnoletnią osobę fizyczną. Umowę zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Nie jest to co do zasady akt notarialny przenoszący własność nieruchomości, lecz dokument, w którym notariusz poświadcza podpisy stron.

Sama umowa między dotychczasowym działkowcem a nabywcą nie kończy jeszcze całej procedury. Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe. W praktyce strony składają do zarządu ROD wniosek wraz z umową. Jeżeli stowarzyszenie odmówi zatwierdzenia, powinno to wynikać z przyczyn przewidzianych przepisami i regulacjami ogrodowymi.

W umowie warto wyraźnie rozdzielić dwie kwestie: przeniesienie praw i obowiązków do działki oraz wynagrodzenie za nasadzenia, urządzenia, altanę, ogrodzenie, wyposażenie czy inne obiekty. Nieprecyzyjny zapis, że sprzedający „sprzedaje działkę”, może powodować problemy zarówno wobec stowarzyszenia ogrodowego, jak i przy późniejszej ocenie podatkowej.

Podatek dochodowy po stronie sprzedającego

Najtrudniejsza część transakcji dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W praktyce spotyka się dwie możliwe kwalifikacje przychodu. Pierwsza zakłada, że sprzedający uzyskuje przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT. W takim wariancie przychód pomniejszony o udokumentowane koszty podlega rozliczeniu według skali podatkowej razem z innymi dochodami.

Druga kwalifikacja opiera się na założeniu, że wynagrodzenie dotyczy sprzedaży rzeczy, czyli na przykład altany, urządzeń, wyposażenia i nasadzeń należących do działkowca. Wtedy znaczenie może mieć art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT. Sprzedaż innych rzeczy podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym doszło do ich nabycia.

W opisanej sytuacji działka była użytkowana przez 15 lat, co może przemawiać za tym, że część składników majątkowych została nabyta dawno temu. Nie przesądza to jednak automatycznie o braku PIT, ponieważ organy podatkowe mogą badać treść umowy, charakter wynagrodzenia i to, czy kwota została zapłacona za rzeczy, czy za przeniesienie prawa majątkowego.

Jakie koszty może uwzględnić sprzedający?

Jeżeli przychód podlega opodatkowaniu, sprzedający może rozważyć wykazanie kosztów uzyskania przychodu. Zasadniczo kosztami mogą być wydatki faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, o ile nie są wyłączone przez ustawę o PIT i można je udokumentować.

W praktyce znaczenie mogą mieć między innymi: kwota zapłacona poprzedniemu działkowcowi za przejęcie altany, faktury za budowę lub remont altany, rachunki za urządzenia, ogrodzenie, instalacje, nasadzenia, materiały budowlane albo inne nakłady zwiększające wartość sprzedawanych składników. Samo ustne twierdzenie o poniesieniu wydatków może być niewystarczające w razie kontroli.

Jeżeli sprzedający nie ma dokumentów, podatek może być liczony od znacznie wyższej podstawy. Dlatego przed podpisaniem umowy dobrze jest zebrać faktury, rachunki, poprzednią umowę przeniesienia praw do działki, potwierdzenia przelewów oraz dokumenty z ROD dotyczące objęcia działki.

Jak rozliczyć PIT, jeśli powstanie dochód?

Jeżeli transakcja zostanie potraktowana jako przychód z praw majątkowych, dochód rozlicza się co do zasady w zeznaniu rocznym składanym za rok, w którym otrzymano zapłatę. Dochód z praw majątkowych łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej.

Jeżeli natomiast przychód zostanie zakwalifikowany jako sprzedaż rzeczy i sprzedaż nastąpi po upływie pół roku, licząc od końca miesiąca nabycia tych rzeczy, co do zasady nie powstaje przychód podlegający PIT z tego źródła. Jeżeli sprzedaż rzeczy nastąpi przed upływem tego terminu, dochód również może wymagać wykazania w zeznaniu rocznym.

W razie wątpliwości najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wystąpienie o interpretację indywidualną. Interpretacja chroni podatnika tylko w zakresie opisanego przez niego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, dlatego opis umowy, składników majątkowych i sposobu ustalenia ceny powinien być dokładny.

PCC przy sprzedaży praw i rzeczy związanych z działką ROD

Podatek od czynności cywilnoprawnych co do zasady obciąża kupującego. Przy umowie sprzedaży rzeczy ruchomych stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej. Przy sprzedaży praw majątkowych również należy ocenić właściwą podstawę opodatkowania i stawkę według ustawy o PCC.

Jeżeli umowa ma podpisy notarialnie poświadczone, notariusz nie zawsze pełni rolę płatnika PCC tak jak przy niektórych aktach notarialnych. W praktyce kupujący powinien samodzielnie złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, chyba że w konkretnej sytuacji zastosowanie ma inny tryb rozliczenia. Jeżeli kupujący spóźni się z deklaracją, praktyczne znaczenie może mieć czynny żal za niezłożone PCC-3.

Dla sprzedającego oznacza to, że PCC zwykle nie jest jego podatkiem. Sprzedający powinien jednak zadbać, aby w umowie prawidłowo wskazano przedmiot transakcji i wartość składników, ponieważ te informacje mogą mieć znaczenie także dla kupującego przy PCC.

Co powinna zawierać bezpieczna umowa?

Dobrze przygotowana umowa powinna wskazywać strony, numer i położenie działki, podstawę prawa do działki, oświadczenie o przeniesieniu praw i obowiązków, cenę lub wynagrodzenie, sposób zapłaty oraz wykaz składników majątkowych należących do dotychczasowego działkowca.

Warto dodać załącznik z opisem altany, urządzeń, nasadzeń, ogrodzenia i wyposażenia. Jeżeli cena obejmuje konkretne rzeczy lub nakłady, dobrze jest je nazwać i, w miarę możliwości, przypisać im wartość. Pomaga to uniknąć sporu między stronami i ułatwia późniejsze rozliczenia podatkowe.

Umowa powinna też przewidywać, co stanie się z zapłatą, jeżeli stowarzyszenie ogrodowe nie zatwierdzi przeniesienia praw do działki. Strony mogą ustalić płatność po zatwierdzeniu albo mechanizm zwrotu środków, jeśli procedura nie dojdzie do skutku.

FAQ

Czy sprzedający działkę w ROD zawsze płaci PIT?

Nie zawsze. PIT zależy od tego, czy przychód zostanie uznany za przychód z praw majątkowych, czy za sprzedaż rzeczy, takich jak altana, urządzenia i nasadzenia. Znaczenie ma też czas, jaki upłynął od nabycia tych rzeczy, oraz sposób opisania transakcji w umowie.

Czy można wpisać w umowie, że sprzedaję użytkowanie wieczyste?

W typowej sytuacji dotyczącej ROD nie powinno się tak pisać, ponieważ działkowiec nie jest użytkownikiem wieczystym gruntu. Przenosi prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki, a odrębnie może otrzymać wynagrodzenie za składniki majątkowe należące do niego.

Czy umowa musi być zawarta u notariusza?

Ustawa o ROD wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Oznacza to, że notariusz poświadcza podpisy stron pod umową. Nie jest to to samo co akt notarialny przenoszący własność nieruchomości.

Kto płaci PCC przy takiej transakcji?

Co do zasady PCC płaci kupujący. W praktyce powinien on złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni, jeżeli czynność podlega PCC i nie ma zastosowania szczególny tryb poboru podatku.

Czy warto rozdzielić w umowie wartość altany i nasadzeń?

Tak. Rozdzielenie i opisanie składników majątkowych ułatwia wykazanie, za co faktycznie zapłacił kupujący. Może to mieć znaczenie dla PIT po stronie sprzedającego i PCC po stronie kupującego.

Podsumowanie

Przy sprzedaży działki w ROD sprzedający powinien pamiętać, że w sensie prawnym nie sprzedaje gruntu. Przenosi prawa i obowiązki do działki oraz rozlicza wartość składników, które należą do niego jako działkowca. Dla podatku dochodowego najważniejsze jest to, czy otrzymana kwota zostanie potraktowana jako przychód z praw majątkowych, czy jako zapłata za rzeczy, na przykład altanę, urządzenia i nasadzenia.

W opisanej sytuacji PCC zasadniczo obciąża kupującego. Sprzedający powinien natomiast zadbać o prawidłową umowę, dokumenty kosztowe i ocenę, czy dochód należy wykazać w zeznaniu rocznym. Przy większych kwotach lub niejasnym stanie dokumentów warto rozważyć konsultację albo interpretację indywidualną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, Dz.U. 2014 poz. 40

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

4. Interpretacja indywidualna Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 10 lipca 2014 r., sygn. ITPB2/415-399/14/MK