Data nabycia mieszkania od dewelopera a podatek

Kiedy następuje nabycie mieszkania od dewelopera?

W typowej sytuacji zakupu mieszkania od dewelopera datą nabycia jest dzień zawarcia aktu notarialnego, którym deweloper przenosi na kupującego własność lokalu. Sama umowa deweloperska zobowiązuje strony do określonych działań, w szczególności do wybudowania lokalu i późniejszego przeniesienia jego własności, ale nie powoduje jeszcze przejścia prawa własności na nabywcę.

Znaczenie ma tu konstrukcja prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości co do zasady przenosi własność, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. Przy nieruchomościach trzeba jednak uwzględnić art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga formy aktu notarialnego zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy przenoszącej własność zawieranej w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania.

W praktyce deweloperskiej najczęściej występują więc dwa etapy: najpierw umowa deweloperska, a dopiero później akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tej własności na nabywcę. Dla podatku dochodowego kluczowy jest ten drugi etap.

Dlaczego umowa deweloperska nie jest datą nabycia?

Umowa deweloperska nie jest jeszcze umową rozporządzającą własnością gotowego lokalu. Jej celem jest doprowadzenie do powstania lokalu, spełnienia warunków formalnych oraz zawarcia w przyszłości aktu notarialnego przenoszącego własność. Nawet jeżeli kupujący zapłacił całą cenę, wykończył mieszkanie albo faktycznie w nim zamieszkał, nie oznacza to jeszcze nabycia własności w rozumieniu przepisów o sprzedaży nieruchomości.

Podobnie odbiór techniczny mieszkania i przekazanie kluczy mają znaczenie praktyczne, ale nie przesądzają o własności. Kupujący może korzystać z lokalu za zgodą dewelopera, lecz właścicielem staje się dopiero wtedy, gdy zostanie zawarty właściwy akt notarialny przeniesienia własności.

Jak liczyć 5-letni termin przy sprzedaży mieszkania?

W podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub określonych praw majątkowych może podlegać opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Oznacza to, że nie liczy się pełnych 5 lat od dnia aktu notarialnego, lecz termin biegnie od 31 grudnia roku, w którym doszło do nabycia.

Jeżeli więc akt przeniesienia własności podpisano w danym roku, pięcioletni termin zaczyna być liczony od końca tego roku. Sprzedaż po upływie tego okresu zasadniczo nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, co do zasady trzeba ustalić dochód, złożyć zeznanie PIT-39 i rozliczyć 19% podatek na zasadach przewidzianych w ustawie o PIT. W konkretnych okolicznościach możliwe jest jednak skorzystanie ze zwolnienia, zwłaszcza gdy przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie przewidzianym w przepisach.

Co, jeśli mieszkanie było wydane wcześniej?

Wydanie mieszkania przed aktem notarialnym nie zmienia zasad ustalania daty nabycia. Deweloperzy często przekazują klucze wcześniej, aby kupujący mogli rozpocząć prace wykończeniowe albo zamieszkać w lokalu. Z perspektywy podatku dochodowego nie jest to jednak równoznaczne z przeniesieniem własności.

Również fakt ponoszenia kosztów utrzymania lokalu, opłat administracyjnych czy nakładów na wykończenie mieszkania nie przesuwa daty nabycia na wcześniejszy moment. Takie wydatki mogą mieć znaczenie przy ustalaniu kosztów lub nakładów, ale nie zastępują aktu notarialnego przenoszącego własność.

Czy zawsze decyduje akt notarialny?

W przypadku klasycznego zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera decydujący jest akt notarialny przeniesienia własności. Trzeba jednak uważać, ponieważ w innych stanach faktycznych zasady mogą być odmienne. Inaczej analizuje się np. nabycie w spadku, podział majątku wspólnego, darowiznę, zamianę, przekształcenie prawa albo sprzedaż udziału w nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość była nabywana etapami, przez małżonków, z późniejszym rozszerzeniem wspólności majątkowej albo po zmianach własnościowych, nie należy automatycznie stosować jednej daty do całej sprawy. W takich sytuacjach trzeba przeanalizować dokumenty i przepisy właściwe dla danego sposobu nabycia.

Jakie dokumenty warto sprawdzić przed sprzedażą?

Przed planowaną sprzedażą mieszkania od dewelopera warto ustalić przede wszystkim datę i treść aktu notarialnego przenoszącego własność. Pomocne mogą być także: umowa deweloperska, protokół odbioru lokalu, potwierdzenia płatności, zaświadczenia o kosztach, faktury za wykończenie oraz dokumenty dotyczące ewentualnego kredytu.

Jeżeli sprzedaż może nastąpić przed upływem 5-letniego terminu podatkowego, trzeba dodatkowo ocenić, czy powstanie dochód, jakie koszty można uwzględnić oraz czy możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Warto też pamiętać, że błędne przekonanie o upływie terminu nie zwalnia automatycznie z obowiązków wobec urzędu skarbowego.

FAQ

Czy data umowy deweloperskiej liczy się do 5 lat?

Co do zasady nie. Umowa deweloperska zobowiązuje do wybudowania lokalu i późniejszego przeniesienia własności, ale sama nie oznacza jeszcze nabycia mieszkania na potrzeby podatku dochodowego.

Czy odbiór kluczy może być datą nabycia mieszkania?

Nie w typowej sytuacji zakupu od dewelopera. Odbiór kluczy potwierdza możliwość korzystania z lokalu, ale nie zastępuje aktu notarialnego przenoszącego własność.

Od kiedy liczy się 5-letni termin podatkowy?

Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli akt notarialny przenoszący własność podpisano w danym roku, liczenie rozpoczyna się od 31 grudnia tego roku.

Co grozi przy sprzedaży przed upływem 5 lat?

Sprzedaż przed upływem terminu może powodować obowiązek rozliczenia dochodu w PIT-39 i zapłaty 19% podatku. W niektórych sytuacjach możliwe jest zastosowanie zwolnienia, np. ulgi mieszkaniowej.

Czy zapłata całej ceny przyspiesza datę nabycia?

Nie. Zapłata ceny jest wykonaniem obowiązków z umowy, ale nie przenosi własności nieruchomości. Dla nabycia lokalu konieczny jest właściwy akt notarialny.

Podsumowanie

Przy zakupie mieszkania od dewelopera datą nabycia dla celów podatkowych jest zwykle data aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie data umowy deweloperskiej, wpłat, odbioru technicznego ani przekazania kluczy. Ma to bezpośrednie znaczenie dla ustalenia, czy sprzedaż mieszkania następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia.

Jeżeli daty poszczególnych dokumentów dzieli kilka miesięcy albo kilka lat, nie warto opierać się wyłącznie na potocznym rozumieniu posiadania mieszkania. Dla bezpieczeństwa podatkowego trzeba ustalić dokładną podstawę nabycia i sprawdzić, czy sprzedaż wymaga rozliczenia PIT albo czy można skorzystać ze zwolnienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350