Ustalenie daty nabycia mieszkania - data podpisania umowy, czy data aktu notarialnego?

Autor: Katarzyna Nosal

Która data jest data nabycia mieszkania (w celu ustalenia, czy mieszkanie należy do nas dłużej niż 5 lat) – data podpisania umowy nabycia z deweloperem, czy data aktu notarialnego? W naszym przypadku daty te dzielą prawie dwa lata.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ustalenie daty nabycia mieszkania - data podpisania umowy, czy data aktu notarialnego?

Kiedy następuje przeniesienie własności nieruchomości?

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego „umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inną umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Natomiast zgodnie z 158 „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości”.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Data nabycia nieruchomości na potrzeby ustalenia obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób cywilnych z tytułu sprzedaży nieruchomości

Zatem istotne są tu dwie sprawy. Po pierwsze, każde przeniesienie własności nieruchomości dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Jeśli ta forma nie jest zachowana, to nie zachodzi skutek w postaci przeniesienia. Po drugie, umowa z deweloperem jest w istocie umową, w której zobowiązuje się on do wybudowania i przeniesienia własności nieruchomości budyniowej, lokalowej. W żadnym zatem wypadku nie może być uznana za umowę, która własność przenosi. Zdarza się, że deweloperzy wręczają kontrahentom klucze do mieszkań, ale nie mają jeszcze załatwionych formalnych spraw związanych z zakończeniem budowy. Mimo to kontrahenci nie są nadal właścicielami mieszkania. Dopiero formalne przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę powoduje, że staje się on właścicielem. I to ta data decyduje o nabyciu nieruchomości, także na potrzeby ustalenia obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób cywilnych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Anna podpisała umowę z deweloperem w 2018 roku, ale akt notarialny sporządzono dopiero w 2020 roku. Gdy w 2024 roku zdecydowała się sprzedać mieszkanie, myślała, że upłynęło już 6 lat od nabycia i nie musi płacić podatku. Urząd skarbowy uznał jednak, że pięcioletni termin należy liczyć od daty aktu notarialnego, więc sprzedaż nastąpiła po zaledwie 4 latach i podatek był należny.

 

Tomasz odebrał klucze do nowego mieszkania od dewelopera w maju 2022 roku i wprowadził się niemal natychmiast. Jednak ze względu na opóźnienia formalne, akt notarialny przenoszący własność podpisał dopiero w styczniu 2023. Gdy planował sprzedaż lokalu w 2027 roku, dowiedział się, że bezpieczny termin, po którym nie zapłaci podatku, upływa dopiero w 2028.

 

Małgorzata w 2015 roku zawarła umowę przedwstępną z deweloperem, a pełny akt notarialny podpisała dopiero w 2017 roku. W 2023 sprzedała mieszkanie, uznając, że posiada je już od ośmiu lat. Niestety, urząd skarbowy przypomniał, że dopiero od 2017 roku była formalnym właścicielem – i poprosił o zapłatę podatku dochodowego.

Podsumowanie

O dacie nabycia nieruchomości decyduje moment podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie wcześniejsza umowa z deweloperem czy przekazanie kluczy. To właśnie ta data ma kluczowe znaczenie m.in. przy ustalaniu obowiązku podatkowego przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat. Nawet jeśli kupujący od dawna użytkuje lokal, dopóki nie nastąpi formalne przeniesienie własności w formie aktu notarialnego, nie można uznać, że stał się on właścicielem w rozumieniu przepisów podatkowych.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy w ustaleniu daty nabycia nieruchomości lub masz inne pytania związane ze sprzedażą mieszkania i podatkami? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Doświadczeni prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania, przeanalizują dokumenty i pomogą rozwiać wątpliwości – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »