Jak wyliczyć podatek od zasiedzenia nieruchomości?

Termin uiszczenia podatku od zasiedzenia

Formularz SD-3 należy złożyć w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli od dnia uprawomocnienia się wyroku stwierdzającego zasiedzenie. Co do zasady, skoro rodzice dowiedzieli się telefonicznie o wyroku na ich korzyść, powinni złożyć deklarację jak najszybciej, w następnym tygodniu. Doszło już bowiem do opóźnienia (termin minął 22 lutego 2021 r.). Nie mniej jednak mogą powoływać się na to, że nie byli obecni na ogłoszeniu wyroku i dowiedzieli się o nim np. 7 lutego i wówczas termin do 7 marca powinien zostać uznany za zachowany bez żadnych sankcji.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o zasiedzeniu rodzice – oprócz wpisu w księdze wieczystej – muszą oczywiście uiścić podatek od zasiedzenia nieruchomości, ponieważ nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn. W urzędzie skarbowym należy złożyć na formularzu zeznanie podatkowe, w którym opisuje się nabytą nieruchomość, a także określa się jej wartość.

Określenie wartości rynkowej zasiedzianej nieruchomości w celu obliczenia podatku

Podatek od zasiedzenia wynosi 7% wartości nieruchomości, jednak wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia, a jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, budynek ten nie będzie przedmiotem opodatkowania. Podatek obliczany jest od „wartości rynkowej”, która to w ustawie o podatku od spadków i darowizn jest zdefiniowana następująco: „Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego”.

W momencie złożenia w US deklaracji dla podatku podana przez podatnika wartość zostanie poddana ocenie i skonfrontowana z wykazem cen nieruchomości w danej miejscowości, prowadzonym przez urząd skarbowy. Jeśli będzie ona odbiegać od przeciętnych cen rodzice zostaną wezwani przez US do jej podwyższenia lub obniżenia – US poda im propozycję wartości. Jeśli rodzice się z nią nie zgodzą, to mają prawo przedłożyć  wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę. Proszę też pamiętać, że dla wysokości podatku wskazuje się wartość nieruchomości według jej stanu w momencie dokonania czynności, tj. z dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Od razu uprzedzam, że przed złożeniem SD-3 urząd skarbowy nie udzieli informacji, jaką wartość wpisać.

Jakie wydatki odliczyć od podstawy opodatkowania przy zasiedzeniu?

Formularz SD-3 rodzice musza złożyć w US odpowiednim dla miejsca położenia nieruchomości, bowiem przedmiotem zasiedzenia jest nieruchomość.

Jak wskazałam wyżej, podatek w przypadku zasiedzenia to 7% od wartości nieruchomości, przy czym wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez rodziców podczas biegu zasiedzenia, a jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, budynek ten również nie będzie przedmiotem opodatkowania. Do formularza dołączyć należy dokumenty, które potwierdzą:

1. w jaki sposób rodzice dostali majątek (tu orzeczenie sądu o zasiedzeniu);
2. że poprzednik miał do niego prawo (np. wypisy z rejestru gruntów albo z ksiąg wieczystych),
3. że istnieją długi i ciężary, które obciążają otrzymany przez rodziców majątek – jeśli istnieją (np. wypis z księgi wieczystej);
4. wydatki podczas przebiegu zasiedzenia, które dotyczą otrzymanego majątku, np. faktury lub rachunki, które potwierdzają wydatki na ocieplenie budynku, podatki jako nakłady konieczne, przy czym zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z 2013 r., I SA/GI 912/12: „Wyłączeniu z podstawy opodatkowania podlega jedynie wartość nakładów dokonanych przez nabywcę nieruchomości. Przepis nie daje podstaw do wyłączenia nakładów dokonanych przez córkę strony i jej męża”. A zatem należy dołączyć kopie rachunków i dowody ich opłacania.

Podsumowując: Rodzice mogą odliczyć nakłady na nieruchomość ponoszone w czasie biegu okresu zasiedzenia (tj. zgodnie z wyrokiem sądu bieg ten wynosił 20 lub 30 lat wstecz od dnia stwierdzenia zasiedzenia przez sąd). Nakłady na nieruchomość mogą mieć następującą postać:

• wydatków finansowych (np. sfinansowania remontu budynku, uiszczenia należności publicznoprawnej, jak podatek od nieruchomości),
• nakładów rzeczowych (np. zasadzenia drzew),
• nakładu pracy (np. samodzielnego przeprowadzenia remontu budynku).

Do tych nakładów można zatem zaliczyć podatki na nieruchomość bezpośrednio opłacane przez rodziców. Nie można zaś zaliczyć kosztów sądowych związanych ze sprawą, bo to nie są nakłady na nieruchomość.