Jak wyliczyć podatek od zasiedzenia nieruchomości?

Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Trzy lata temu rodzice wystąpili do sądu o zasiedzenie nieruchomości – działka o pow. 0,15 ha. Rodzice mieszkają w innej miejscowości oddalonej o 200 km, więc skontaktowali się z sądem telefonicznie na początku lutego 2021 r. Jak się okazało, po kilku rozprawach sąd wydał postanowienie 14.01.2021 r. (prawomocne od 22.01.2021 r.) o zasiedzeniu działki od roku 2012 r. Na wniosek i po wniesieniu opłaty rodzice otrzymali odpis postanowienia 16 lutego 2021 r. Do kiedy rodzice muszą złożyć do urzędu skarbowego formularz SD-3? Działka nie ma założonej księgi wieczystej. Jak należy ustalić wartość działki, aby obliczyć podatek od zasiedzenia? Czy SD-3 należy złożyć do Urzędu Skarbowego właściwego dla położenia nieruchomości czy dla miejsca zamieszkania rodziców? Czy można od należnego podatku odliczyć koszty sądowe albo uiszczany przez lata podatek od nieruchomość? Jakie dokumenty należy dołączyć do formularza SD-3, kopię postanowienia, kopie rachunków?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak wyliczyć podatek od zasiedzenia nieruchomości?

Termin uiszczenia podatku od zasiedzenia

Formularz SD-3 należy złożyć w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli od dnia uprawomocnienia się wyroku stwierdzającego zasiedzenie. Co do zasady, skoro rodzice dowiedzieli się telefonicznie o wyroku na ich korzyść, powinni złożyć deklarację jak najszybciej, w następnym tygodniu. Doszło już bowiem do opóźnienia (termin minął 22 lutego 2021 r.). Nie mniej jednak mogą powoływać się na to, że nie byli obecni na ogłoszeniu wyroku i dowiedzieli się o nim np. 7 lutego i wówczas termin do 7 marca powinien zostać uznany za zachowany bez żadnych sankcji.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o zasiedzeniu rodzice – oprócz wpisu w księdze wieczystej – muszą oczywiście uiścić podatek od zasiedzenia nieruchomości, ponieważ nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn. W urzędzie skarbowym należy złożyć na formularzu zeznanie podatkowe, w którym opisuje się nabytą nieruchomość, a także określa się jej wartość.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Określenie wartości rynkowej zasiedzianej nieruchomości w celu obliczenia podatku

Podatek od zasiedzenia wynosi 7% wartości nieruchomości, jednak wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia, a jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, budynek ten nie będzie przedmiotem opodatkowania. Podatek obliczany jest od „wartości rynkowej”, która to w ustawie o podatku od spadków i darowizn jest zdefiniowana następująco: „Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego”.

W momencie złożenia w US deklaracji dla podatku podana przez podatnika wartość zostanie poddana ocenie i skonfrontowana z wykazem cen nieruchomości w danej miejscowości, prowadzonym przez urząd skarbowy. Jeśli będzie ona odbiegać od przeciętnych cen rodzice zostaną wezwani przez US do jej podwyższenia lub obniżenia – US poda im propozycję wartości. Jeśli rodzice się z nią nie zgodzą, to mają prawo przedłożyć  wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę. Proszę też pamiętać, że dla wysokości podatku wskazuje się wartość nieruchomości według jej stanu w momencie dokonania czynności, tj. z dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Od razu uprzedzam, że przed złożeniem SD-3 urząd skarbowy nie udzieli informacji, jaką wartość wpisać.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Jakie wydatki odliczyć od podstawy opodatkowania przy zasiedzeniu?

Formularz SD-3 rodzice musza złożyć w US odpowiednim dla miejsca położenia nieruchomości, bowiem przedmiotem zasiedzenia jest nieruchomość.

Jak wskazałam wyżej, podatek w przypadku zasiedzenia to 7% od wartości nieruchomości, przy czym wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez rodziców podczas biegu zasiedzenia, a jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, budynek ten również nie będzie przedmiotem opodatkowania. Do formularza dołączyć należy dokumenty, które potwierdzą:

  1. w jaki sposób rodzice dostali majątek (tu orzeczenie sądu o zasiedzeniu);
  2. że poprzednik miał do niego prawo (np. wypisy z rejestru gruntów albo z ksiąg wieczystych),
  3. że istnieją długi i ciężary, które obciążają otrzymany przez rodziców majątek – jeśli istnieją (np. wypis z księgi wieczystej);
  4. wydatki podczas przebiegu zasiedzenia, które dotyczą otrzymanego majątku, np. faktury lub rachunki, które potwierdzają wydatki na ocieplenie budynku, podatki jako nakłady konieczne, przy czym zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z 2013 r., I SA/GI 912/12: „Wyłączeniu z podstawy opodatkowania podlega jedynie wartość nakładów dokonanych przez nabywcę nieruchomości. Przepis nie daje podstaw do wyłączenia nakładów dokonanych przez córkę strony i jej męża”. A zatem należy dołączyć kopie rachunków i dowody ich opłacania.

Podsumowując: Rodzice mogą odliczyć nakłady na nieruchomość ponoszone w czasie biegu okresu zasiedzenia (tj. zgodnie z wyrokiem sądu bieg ten wynosił 20 lub 30 lat wstecz od dnia stwierdzenia zasiedzenia przez sąd). Nakłady na nieruchomość mogą mieć następującą postać:

  • wydatków finansowych (np. sfinansowania remontu budynku, uiszczenia należności publicznoprawnej, jak podatek od nieruchomości),
  • nakładów rzeczowych (np. zasadzenia drzew),
  • nakładu pracy (np. samodzielnego przeprowadzenia remontu budynku).

Do tych nakładów można zatem zaliczyć podatki na nieruchomość bezpośrednio opłacane przez rodziców. Nie można zaś zaliczyć kosztów sądowych związanych ze sprawą, bo to nie są nakłady na nieruchomość.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Małgorzata odziedziczyła działkę po babci, ale nieformalnie
Małgorzata przez ponad 30 lat regularnie kosiła trawę, sadziła kwiaty i płaciła podatek od nieruchomości na działce należącej wcześniej do jej babci, choć formalnie nigdy nie doszło do spadku. Po latach zdecydowała się na postępowanie o zasiedzenie. Gdy sąd przyznał jej prawo własności, musiała złożyć SD-3 i zapłacić 7% podatku od wartości działki, jednak mogła odliczyć poniesione przez lata nakłady, np. rachunki za ogrodzenie czy dokumentację opłat za podatek od nieruchomości.

 

Państwo Kowalscy kupili domek, ale akt notarialny nigdy nie powstał
W latach 90. państwo Kowalscy zapłacili znajomemu za niewielki domek z działką, ale transakcja nigdy nie została spisana u notariusza. Przez kolejne dekady mieszkali tam, remontowali budynek i uiszczali wszystkie opłaty. Gdy sąd stwierdził zasiedzenie, złożyli SD-3 do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Dzięki fakturom za remonty i opłacane rachunki mogli znacząco obniżyć podstawę opodatkowania.

 

Marek przejął nieużywaną działkę sąsiada
Po wyjeździe sąsiada za granicę, Marek przez ponad 20 lat użytkował jego zapomnianą działkę – uprawiał ją, ogrodził, wzniósł altankę. Gdy sąd uznał jego prawo do nieruchomości przez zasiedzenie, Marek miał miesiąc na zgłoszenie tego faktu do urzędu skarbowego. Wycenił wartość gruntu na podstawie lokalnych ogłoszeń i dołączył dokumentację kosztów poniesionych na zagospodarowanie działki, co pozwoliło mu zapłacić niższy podatek.

Podsumowanie

Zasiedzenie nieruchomości, choć pozwala uregulować stan prawny majątku, wiąże się z obowiązkiem podatkowym wobec urzędu skarbowego. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu należy w ciągu miesiąca złożyć deklarację SD-3, określając wartość nabytej nieruchomości według cen rynkowych. Podatek wynosi 7%, jednak podstawę opodatkowania można pomniejszyć o udokumentowane nakłady poniesione przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Formularz składa się do urzędu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Staranność w przygotowaniu dokumentacji i zachowanie terminów pozwala uniknąć niepotrzebnych komplikacji i obciążeń finansowych.

Oferta porad prawnych

Jeśli masz wątpliwości dotyczące zasiedzenia, obliczania podatku czy wypełnienia formularza SD-3, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację, odpowie na pytania i przygotuje niezbędne dokumenty. Bez wychodzenia z domu, szybko i w przystępny sposób otrzymasz profesjonalne wsparcie dopasowane do Twoich potrzeb.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
2.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 2013 r., I SA/GI 912/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem od spadków i darowizn?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »