Sprzedaż domu lub mieszkania w Wielkiej Brytanii a podatek w Polsce

Polska rezydencja podatkowa a sprzedaż nieruchomości w Wielkiej Brytanii

Jeżeli osoba mieszkająca w Polsce ma tutaj ośrodek interesów życiowych albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym, co do zasady jest polskim rezydentem podatkowym. Oznacza to nieograniczony obowiązek podatkowy, czyli konieczność uwzględniania w Polsce także dochodów zagranicznych. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda sprzedaż zagranicznej nieruchomości powoduje podatek w Polsce.

Przy sprzedaży domu lub mieszkania położonego w Wielkiej Brytanii trzeba połączyć dwa poziomy analizy: polską ustawę o PIT oraz polsko-brytyjską konwencję w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Dopiero z tych regulacji wynika, czy w Polsce powstanie przychód podlegający opodatkowaniu, czy jedynie potencjalny obowiązek rozliczeniowy w Wielkiej Brytanii.

Polsko-brytyjska konwencja podatkowa i znaczenie Brexitu

Brexit nie spowodował utraty mocy przez polsko-brytyjską konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania. Nie jest to akt prawa Unii Europejskiej, lecz umowa międzynarodowa zawarta między Polską a Zjednoczonym Królestwem. Dlatego sprzedaż nieruchomości w Wielkiej Brytanii nadal należy oceniać z uwzględnieniem tej konwencji.

Zgodnie z art. 13 konwencji zyski ze sprzedaży majątku nieruchomego położonego w drugim państwie mogą być opodatkowane w państwie położenia nieruchomości. W praktyce oznacza to, że Wielka Brytania może opodatkować zysk ze sprzedaży brytyjskiej nieruchomości według własnych przepisów. Jednocześnie Polska, jako państwo rezydencji podatnika, bada skutki tej transakcji na podstawie polskiej ustawy o PIT.

Sformułowanie „mogą być opodatkowane” nie daje podatnikowi swobody wyboru państwa opodatkowania. Oznacza przyznanie prawa do opodatkowania także państwu, w którym znajduje się nieruchomość. Gdyby w konkretnej sprawie podatek należał się w obu państwach, zastosowanie miałaby metoda proporcjonalnego odliczenia, czyli możliwość odliczenia podatku zapłaconego w Wielkiej Brytanii w granicach przewidzianych polskimi przepisami.

5-letni termin w polskim PIT przy sprzedaży nieruchomości zagranicznej

Polska ustawa o PIT obejmuje zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Zasada ta dotyczy także nieruchomości położonych za granicą, jeżeli sprzedającym jest polski rezydent podatkowy.

Jeżeli więc dom w Londynie został kupiony w 2008 r., pięcioletni okres liczony był od końca 2008 r. i upłynął z końcem 2013 r. Sprzedaż dokonana po tej dacie nie stanowi w Polsce źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podobnie przy mieszkaniu kupionym w 2011 r. sprzedaż po 1 stycznia 2017 r. jest już poza polskim PIT z tego tytułu.

Istotne jest również to, że późniejszy remont, powrót do Polski, zmiana rezydencji podatkowej albo wieloletni wynajem nieruchomości nie rozpoczynają tego 5-letniego terminu od nowa. Co do zasady liczy się data nabycia albo wybudowania nieruchomości, a nie data zakończenia remontu, zakończenia najmu czy przeprowadzki do Polski.

Czy po sprzedaży trzeba złożyć PIT-39 w Polsce?

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia albo wybudowania, w Polsce nie powstaje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. W takiej sytuacji podatnik nie wykazuje sprzedaży w PIT-39 i nie płaci w Polsce podatku dochodowego od tej transakcji.

Inaczej byłoby przy sprzedaży przed upływem 5 lat albo przy sprzedaży dokonywanej w ramach działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. W takim przypadku konieczna byłaby odrębna analiza, w tym ustalenie przychodu, kosztów, ewentualnego podatku 19% oraz możliwej ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód zostałby przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Jeżeli nieruchomość była wspólną własnością małżonków, skutki podatkowe należy oceniać dla każdego z nich w zakresie przypadającego mu udziału. Gdy jednak oboje nabyli nieruchomość wiele lat temu i sprzedaż następuje po upływie 5-letniego terminu, również po stronie każdego z małżonków zasadniczo nie powstaje polski PIT od sprzedaży.

Podatek w Wielkiej Brytanii i obowiązki wobec HMRC

Brak podatku w Polsce nie przesądza jeszcze o braku obowiązków w Wielkiej Brytanii. Brytyjskie przepisy dotyczące Capital Gains Tax mogą nakładać na nierezydentów obowiązek zgłoszenia zbycia brytyjskiej nieruchomości do HMRC, a w określonych sytuacjach także zapłaty podatku w Wielkiej Brytanii.

W praktyce warto przed sprzedażą sprawdzić brytyjskie zasady dotyczące rezydencji, ulg, kosztów nabycia i ulepszeń, okresu zamieszkiwania w nieruchomości oraz terminu zgłoszenia transakcji. Polski artykuł odpowiada przede wszystkim na pytanie o skutki w Polsce, natomiast brytyjskie obowiązki formalne mogą istnieć niezależnie od tego, że w Polsce PIT od sprzedaży nie wystąpi.

Wynajem nieruchomości w Wielkiej Brytanii a podatek w Polsce

Sprzedaż nieruchomości i wynajem tej samej nieruchomości to dwa różne źródła przychodów. To, że po upływie 5 lat sprzedaż nie jest w Polsce opodatkowana, nie oznacza, że wcześniejsze lub bieżące dochody z najmu były neutralne podatkowo.

Zgodnie z art. 6 polsko-brytyjskiej konwencji dochód z majątku nieruchomego położonego w Wielkiej Brytanii może być opodatkowany w Wielkiej Brytanii. Jednocześnie polski rezydent podatkowy powinien rozliczyć taki przychód także w Polsce, z zastosowaniem właściwej metody unikania podwójnego opodatkowania. Od 2020 r., po zmianach wynikających z konwencji MLI, w relacjach z Wielką Brytanią stosowana jest co do zasady metoda proporcjonalnego odliczenia.

Przy najmie prywatnym w Polsce zasadą jest obecnie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Ryczałt wpłaca się co do zasady miesięcznie albo kwartalnie, jeżeli podatnik spełnia warunki do rozliczeń kwartalnych, a roczne rozliczenie następuje w PIT-28.

Jeżeli od najmu brytyjskiej nieruchomości zapłacono podatek w Wielkiej Brytanii, trzeba sprawdzić, czy i w jakiej wysokości może on zostać odliczony od podatku należnego w Polsce. To wymaga dokumentów potwierdzających kwoty przychodu, zapłaconego podatku i kursy przeliczeniowe.

Przelew pieniędzy ze sprzedaży do Polski

Samo przesłanie własnych pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości z brytyjskiego rachunku bankowego na rachunek w Polsce nie powoduje powstania podatku dochodowego. Taki przelew jest czynnością techniczną, a nie nowym przysporzeniem majątkowym.

Bank może jednak zapytać o źródło środków, zwłaszcza przy większych przelewach. Warto zachować umowę sprzedaży, potwierdzenia rozliczenia w Wielkiej Brytanii, dokumenty bankowe i dokumenty potwierdzające historię nabycia nieruchomości. Inaczej należy oceniać sytuację, gdy pieniądze są przekazywane innej osobie jako darowizna albo rozliczenie między osobami trzecimi.

Kiedy sprawa wymaga indywidualnej analizy?

Indywidualnej oceny wymaga zwłaszcza sprzedaż przed upływem 5 lat, sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, sprzedaż udziału nabytego później niż pierwotna nieruchomość, rozliczenia po rozwodzie, podziale majątku, spadku albo darowiźnie oraz sytuacje, w których podatnik zmieniał rezydencję podatkową w roku sprzedaży.

Znaczenie mogą mieć także kursy walut, dokumentowanie kosztów, nakładów remontowych, podatek zapłacony w Wielkiej Brytanii oraz to, czy sprzedaż obejmuje dom, mieszkanie, udział w nieruchomości, nieruchomość komercyjną czy prawa pochodne związane z nieruchomością.

FAQ

Czy sprzedaż domu w Wielkiej Brytanii trzeba zgłosić w Polsce?

Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia albo wybudowania, w Polsce nie składa się PIT-39 i nie wykazuje się tej sprzedaży jako przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Czy Brexit zmienił zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości w UK?

Nie w zakresie polsko-brytyjskiej konwencji podatkowej. Konwencja nadal obowiązuje, ponieważ jest umową międzynarodową między Polską a Wielką Brytanią, a nie aktem prawa Unii Europejskiej.

Czy wynajem mieszkania w Wielkiej Brytanii trzeba rozliczać w Polsce?

Tak, jeżeli właściciel jest polskim rezydentem podatkowym. Dochód albo przychód z najmu trzeba ocenić odrębnie od sprzedaży nieruchomości. W praktyce najem prywatny jest obecnie rozliczany w Polsce ryczałtem, z uwzględnieniem zasad unikania podwójnego opodatkowania.

Czy podatek zapłacony w Wielkiej Brytanii można odliczyć w Polsce?

Co do zasady tak, ale tylko w granicach i na warunkach przewidzianych dla metody proporcjonalnego odliczenia. Konieczne są dokumenty potwierdzające wysokość zagranicznego podatku oraz prawidłowe przeliczenie kwot na złote.

Czy przelew pieniędzy ze sprzedaży domu z UK na konto w Polsce jest opodatkowany?

Nie, jeżeli są to własne środki właściciela pochodzące ze sprzedaży nieruchomości. Sam transfer pieniędzy między rachunkami nie jest przychodem podatkowym. Należy jednak zachować dokumenty potwierdzające źródło środków.

Co jeśli nieruchomość w UK zostanie sprzedana przed upływem 5 lat?

Wtedy w Polsce może powstać obowiązek rozliczenia sprzedaży w PIT-39 i zapłaty podatku od dochodu według stawki 19%, chyba że podatnik spełni warunki zwolnienia, np. przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Podsumowanie

Sprzedaż domu lub mieszkania w Wielkiej Brytanii przez polskiego rezydenta podatkowego nie musi oznaczać podatku w Polsce. Kluczowe jest to, czy minęło 5 lat od końca roku nabycia albo wybudowania nieruchomości. Jeżeli termin upłynął, sprzedaż nie jest w Polsce opodatkowana i nie wymaga PIT-39.

Nie należy jednak utożsamiać sprzedaży z najmem. Dochody z wynajmu brytyjskiej nieruchomości powinny być analizowane osobno, z uwzględnieniem polskiej rezydencji podatkowej, ryczałtu od najmu prywatnego, podatku ewentualnie zapłaconego w Wielkiej Brytanii oraz metody proporcjonalnego odliczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania - Dz.U. 2006 nr 250 poz. 1840
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
4. Informacje Ministerstwa Finansów: zbycie nieruchomości oraz dochody z najmu
5. HM Revenue & Customs: Capital Gains Tax for non-residents on UK property