Mieszkanie na najem krótkoterminowy: firma czy prywatnie?

Prywatnie czy w działalności gospodarczej?

Wybór sposobu zakupu mieszkania pod najem krótkoterminowy powinien wynikać nie tylko z wysokości podatku, ale także z tego, jak najem będzie faktycznie prowadzony. Inaczej wygląda okazjonalne udostępnianie jednego mieszkania, a inaczej stała obsługa gości, reklama, rezerwacje online, sprzątanie, wymiana pościeli, obsługa płatności i zakup kolejnych lokali.

Zgodnie z Prawem przedsiębiorców działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Jeżeli najem krótkoterminowy w praktyce spełnia te cechy, samo nazwanie go najmem prywatnym nie musi przesądzać o jego kwalifikacji podatkowej i prawnej.

Przed zakupem warto więc ustalić, czy lokal ma być elementem prywatnego inwestowania majątku, czy częścią regularnego przedsięwzięcia zarobkowego. Ma to wpływ na opodatkowanie, koszty, obowiązki ewidencyjne, VAT, kasę fiskalną oraz skutki późniejszej sprzedaży.

Zakup mieszkania do majątku prywatnego

Przy zakupie mieszkania do majątku prywatnego i rozliczaniu najmu jako najmu prywatnego podstawową formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatek płaci się od przychodu, a nie od dochodu. Nie rozlicza się więc kosztów zakupu mieszkania, odsetek, remontu czy wyposażenia w celu obniżenia podstawy opodatkowania.

Stawka ryczałtu dla prywatnego najmu wynosi zasadniczo 8,5% przychodów do ustawowego limitu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Przy przychodach małżonków z najmu składników majątku objętych wspólnością majątkową trzeba uwzględnić szczególne zasady dotyczące limitu dla małżonków, wynikające z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Najem prywatny jest prostszy księgowo, ale mniej elastyczny podatkowo. Jeżeli planowany jest kosztowny remont, zakup wyposażenia, obsługa apartamentu przez zewnętrzną firmę albo kredyt, brak możliwości rozliczenia kosztów może istotnie wpływać na opłacalność inwestycji.

Nabycie mieszkania przez małżonków

Zakup mieszkania wyłącznie przez żonę albo wyłącznie przez męża zależy od ustroju majątkowego oraz źródła pieniędzy przeznaczonych na zakup. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność ustawowa, a lokal kupowany jest ze środków wspólnych, co do zasady wchodzi on do majątku wspólnego małżonków.

Zakup do majątku osobistego jednego z małżonków może wchodzić w grę w szczególności wtedy, gdy istnieje rozdzielność majątkowa albo gdy lokal jest kupowany za środki należące do majątku osobistego tego małżonka. W praktyce notariusz powinien prawidłowo opisać źródło finansowania i stan majątkowy małżonków w akcie notarialnym.

Jeżeli wynajmowana nieruchomość należy do majątku wspólnego, przychody z najmu mogą być rozliczane przez małżonków proporcjonalnie albo, po spełnieniu ustawowych warunków, w całości przez jednego z nich. Nie jest to jednak to samo co wspólne rozliczenie roczne małżonków.

Jeżeli lokal należy do majątku osobistego jednego małżonka, to co do zasady przychody z najmu tego lokalu rozlicza właściciel. Sam fakt, że drugi małżonek pomaga przy obsłudze rezerwacji, nie przesądza jeszcze o własności lokalu ani o prawie do rozliczania przychodów.

Zakup mieszkania w działalności gospodarczej

Najem krótkoterminowy może być prowadzony w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. W takim przypadku podatnik wybiera formę opodatkowania właściwą dla działalności, np. skalę podatkową, podatek liniowy albo ryczałt, jeżeli spełnia warunki do jego stosowania.

Przy skali podatkowej i podatku liniowym opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Kosztami mogą być przykładowo wydatki na bieżące utrzymanie lokalu, media ponoszone przez właściciela, prowizje portali rezerwacyjnych, usługi sprzątania, drobne naprawy czy część wydatków na wyposażenie, o ile mają związek z przychodem i są prawidłowo udokumentowane.

Trzeba jednak podkreślić bardzo ważną zmianę: lokale i budynki mieszkalne nie podlegają obecnie podatkowej amortyzacji w PIT. Oznacza to, że zakup mieszkania na firmę nie pozwala już na regularne zaliczanie odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego do kosztów podatkowych. To istotnie zmienia opłacalność zakupu mieszkania w działalności w porównaniu ze starszymi zasadami.

W przypadku ryczałtu w działalności gospodarczej również nie rozlicza się kosztów podatkowych. Dodatkowo przy najmie krótkoterminowym trzeba ocenić, czy podatnik świadczy zwykły najem, czy usługi zakwaterowania. Od tej kwalifikacji mogą zależeć stawki ryczałtu, VAT, obowiązki ewidencyjne i sposób dokumentowania sprzedaży.

Czy można założyć oddzielną firmę dla najmu?

Osoba fizyczna prowadzi jedną jednoosobową działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG, nawet jeżeli w jej ramach wykonuje różne rodzaje aktywności. Nie zakłada się więc drugiej jednoosobowej działalności gospodarczej tylko po to, aby osobno rozliczać najem krótkoterminowy.

Można natomiast rozszerzyć istniejącą działalność o najem albo usługi zakwaterowania, jeżeli rzeczywisty model biznesowy tego wymaga. Wtedy trzeba sprawdzić, czy dotychczasowa forma opodatkowania nadal jest korzystna, ponieważ obejmuje całą działalność podatnika, a nie tylko jeden jej fragment.

Każdy z małżonków może prowadzić własną działalność gospodarczą. Nie oznacza to jednak automatycznie, że lokal należący do majątku wspólnego może być dowolnie przypisany podatkowo do działalności jednego z nich bez analizy własności, sposobu używania lokalu i rozliczeń między małżonkami.

Alternatywą może być założenie spółki, np. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Taki wariant może porządkować ryzyka biznesowe, ale zwykle oznacza pełniejszą księgowość, odrębne rozliczenia podatkowe, koszty obsługi oraz bardziej skomplikowane zasady wypłaty zysków i późniejszego przeniesienia mieszkania do majątku prywatnego.

Wycofanie mieszkania z działalności i późniejsza sprzedaż

W jednoosobowej działalności gospodarczej mieszkanie nadal jest własnością tej samej osoby fizycznej. Przekazanie lokalu z działalności do majątku prywatnego ma więc przede wszystkim znaczenie ewidencyjne i podatkowe, a nie oznacza zmiany właściciela w księdze wieczystej.

Samo wycofanie lokalu mieszkalnego z działalności nie musi powodować powstania przychodu w PIT. Trzeba jednak osobno przeanalizować skutki w VAT, zwłaszcza jeżeli przy zakupie, remoncie albo wyposażeniu odliczano podatek naliczony.

Przy sprzedaży mieszkania istotny jest pięcioletni termin liczony według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości przez osobę fizyczną. W przypadku lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności przepisy przewidują szczególne zasady, dlatego nie należy automatycznie stosować reguły sześciu lat właściwej dla wielu innych składników majątku firmowego.

Jeżeli właścicielem mieszkania jest spółka, sytuacja jest inna. Przeniesienie lokalu ze spółki do majątku prywatnego wspólnika oznacza zmianę właściciela i wymaga odpowiedniej czynności prawnej, zwykle aktu notarialnego. Może też rodzić skutki w podatku dochodowym, VAT i podatku od czynności cywilnoprawnych.

VAT, kasa fiskalna i lokalne ograniczenia

Przy najmie krótkoterminowym trzeba pamiętać nie tylko o PIT albo ryczałcie. Jeżeli sposób korzystania z lokalu przypomina usługi zakwaterowania, mogą pojawić się obowiązki w VAT oraz obowiązek ewidencjonowania sprzedaży na kasie fiskalnej, chyba że podatnik korzysta ze zwolnienia przewidzianego w przepisach.

Znaczenie mogą mieć także regulaminy wspólnoty mieszkaniowej, sposób korzystania z części wspólnych, hałas, bezpieczeństwo gości oraz ewentualne wymogi administracyjne lub lokalne. Sam zakup mieszkania nie gwarantuje jeszcze, że każdy model najmu krótkoterminowego będzie bezproblemowy w danym budynku.

Co wybrać w praktyce?

Zakup prywatny jest zwykle prostszy, gdy chodzi o jeden lokal, niewielką skalę i brak potrzeby rozliczania kosztów. Trzeba jednak zaakceptować opodatkowanie przychodu ryczałtem oraz brak podatkowego rozliczenia nakładów na zakup i większość kosztów.

Zakup w działalności może być korzystniejszy, gdy najem ma charakter zorganizowany, generuje stałe koszty i jest elementem szerszego przedsięwzięcia. Nie należy jednak zakładać, że mieszkanie kupione na firmę automatycznie da duże oszczędności podatkowe, bo brak amortyzacji lokali mieszkalnych ogranicza najważniejszą dawną korzyść.

Zakup przez spółkę warto rozważać głównie wtedy, gdy znaczenie mają ryzyka biznesowe, wspólnicy, finansowanie, sukcesja albo większa skala inwestycji. Taki model wymaga jednak dokładnego policzenia podatków i kosztów obsługi.

FAQ

Czy mieszkanie na najem krótkoterminowy lepiej kupić prywatnie czy na firmę?

Nie ma jednej odpowiedzi. Przy jednym lokalu i prostej obsłudze często praktyczniejszy jest zakup prywatny i ryczałt. Przy większej skali, stałej organizacji i kosztach obsługi może być potrzebna działalność gospodarcza, ale brak amortyzacji mieszkań ogranicza korzyści podatkowe.

Czy przy najmie prywatnym można rozliczyć koszt zakupu mieszkania?

Nie. Najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem od przychodu, więc nie odlicza się kosztów zakupu, remontu, wyposażenia ani odsetek kredytowych jako kosztów uzyskania przychodu.

Czy mieszkanie kupione na firmę można amortyzować?

Lokale i budynki mieszkalne nie podlegają obecnie podatkowej amortyzacji w PIT. Możliwe może być natomiast rozliczanie niektórych bieżących wydatków związanych z działalnością, jeżeli podatnik nie wybrał ryczałtu i wydatki spełniają warunki kosztu podatkowego.

Czy żona może kupić mieszkanie tylko na siebie?

Tak, ale zależy to od ustroju majątkowego i źródła pieniędzy. Przy wspólności majątkowej zakup ze środków wspólnych zasadniczo prowadzi do nabycia lokalu do majątku wspólnego. Zakup do majątku osobistego wymaga odpowiednich podstaw i prawidłowego opisania w akcie notarialnym.

Czy można mieć drugą jednoosobową działalność tylko do najmu?

Nie w takim sensie, że ta sama osoba fizyczna ma jeden wpis w CEIDG. Może jednak wykonywać różne rodzaje działalności w ramach tego wpisu. Odrębnym rozwiązaniem może być spółka, ale wymaga to osobnej analizy prawnej i podatkowej.

Czy wycofanie mieszkania z firmy do majątku prywatnego powoduje podatek?

Samo wycofanie lokalu z jednoosobowej działalności do majątku prywatnego nie zawsze powoduje przychód w PIT, ale trzeba sprawdzić skutki w VAT i skutki późniejszej sprzedaży. Przy lokalu należącym do spółki przeniesienie do majątku prywatnego jest znacznie bardziej sformalizowane.

Podsumowanie

Zakup mieszkania pod najem krótkoterminowy wymaga porównania kilku wariantów: majątku prywatnego, działalności gospodarczej oraz ewentualnie spółki. Najprostszy podatkowo jest zwykle najem prywatny, ale nie pozwala on rozliczać kosztów. Działalność gospodarcza może być uzasadniona przy większej skali i zorganizowanym modelu działania, lecz nie daje już prawa do amortyzacji lokalu mieszkalnego.

Przy małżonkach szczególnie ważne jest ustalenie, czy lokal ma wejść do majątku wspólnego, czy osobistego. Przy planowanej sprzedaży albo wycofaniu mieszkania z działalności trzeba natomiast z góry ocenić skutki w PIT, VAT i w razie spółki także skutki przeniesienia własności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców, Dz.U. 2018 poz. 646
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
4. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług