Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca a PCC

Czy cudzoziemiec z USA zawsze potrzebuje zezwolenia MSWiA na zakup mieszkania?

Najpierw należy sprawdzić, czy zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji jest w ogóle potrzebne. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest m.in. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego. Co do zasady cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii musi uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce. Nie dotyczy to jednak wszystkich przypadków.

Ważny wyjątek dotyczy nabycia położonego poza strefą nadgraniczną samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Jeżeli więc chodzi o typowe mieszkanie w bloku albo w budynku wielolokalowym, a lokal nie znajduje się w strefie nadgranicznej, siostra z USA może w praktyce nie potrzebować zezwolenia MSWiA. Inaczej może być przy domu jednorodzinnym, działce, udziale w gruncie, lokalu w strefie nadgranicznej albo nieruchomości rolnej.

Przy spadkach i darowiznach warto porównać także temat: wspólne mieszkanie z partnerem.

To ustalenie jest kluczowe podatkowo. Jeżeli zezwolenie nie jest potrzebne, najprostsza i najbezpieczniejsza jest bezpośrednia umowa sprzedaży zawarta od razu przez siostrę, która ma być właścicielką mieszkania. Wtedy nie ma potrzeby kupowania lokalu „na drugą siostrę”, a więc odpada ryzyko drugiej transakcji, drugiego PCC i sporu o przeniesienie własności.

Jeżeli zezwolenie jest wymagane, nabycie nieruchomości bez wymaganego zezwolenia jest nieważne. Nie należy więc traktować zakupu przez siostrę z Polski jako prostego obejścia przepisów. Taki wariant trzeba zaplanować jako rzeczywistą transakcję z pełnym zabezpieczeniem finansowania, a nie jako pozorną zmianę właściciela.

PCC przy zakupie mieszkania i ryzyko podwójnego podatku

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatnikiem jest kupujący, a przy umowie sprzedaży nieruchomości podatek pobiera notariusz. Jeżeli najpierw mieszkanie kupi siostra z Polski, a następnie sprzeda je siostrze z USA, mamy dwie umowy sprzedaży. Każda z nich wymaga osobnej oceny pod kątem PCC.

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje istotne zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania albo domu przez osobę fizyczną, która wcześniej nie miała określonych praw mieszkaniowych, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Zwolnienie może więc czasem wyłączyć PCC przy jednej albo nawet przy obu transakcjach, ale nie wolno zakładać tego automatycznie. Notariusz powinien zweryfikować, czy konkretna kupująca spełnia warunki zwolnienia.

Jeżeli mieszkanie jest kupowane od dewelopera i sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC zwykle nie występuje. Artykuł dotyczy jednak przede wszystkim typowego zakupu na rynku wtórnym, gdzie podatek PCC jest standardowym kosztem transakcyjnym.

W praktyce zakup „na siostrę” nie jest więc sposobem na automatyczne uniknięcie PCC. Może jedynie przesunąć problem na później, bo przy odsprzedaży lokalu powstaje kolejna umowa, kolejna weryfikacja podatkowa i dodatkowe koszty notarialne.

Pożyczka od siostry z USA na zakup mieszkania przez siostrę w Polsce

Jeżeli siostra z USA przekazuje pieniądze siostrze w Polsce na zakup mieszkania, bezpieczniej jest opisać te środki zgodnie z ich rzeczywistym charakterem. Jeżeli mają być zwrócone, właściwym instrumentem jest umowa pożyczki, a nie nieformalny przelew „na zakup mieszkania”.

Pożyczka między siostrami należy do transakcji w najbliższej rodzinie. Pożyczka do 36 120 zł od jednej osoby w okresie 5 lat korzysta ze zwolnienia bez składania deklaracji. Przy kwocie wyższej można skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeżeli pożyczkobiorca złoży deklarację PCC-3 w terminie 14 dni od zawarcia umowy oraz udokumentuje otrzymanie pieniędzy na rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym. Brak tych formalności może oznaczać opodatkowanie pożyczki według stawki 0,5%, a przy powołaniu się na nieopodatkowaną pożyczkę w toku kontroli może pojawić się sankcyjna stawka 20%.

Pożyczka nie eliminuje jednak PCC od późniejszej sprzedaży mieszkania między siostrami. Jeżeli siostra z Polski sprzeda lokal siostrze z USA, to cena sprzedaży może zostać rozliczona przez potrącenie z obowiązkiem zwrotu pożyczki. Nadal jest to jednak odpłatne zbycie nieruchomości, które notariusz i urząd skarbowy oceniają według zasad właściwych dla sprzedaży.

Dla siostry finansującej zakup pożyczka jest znacznie bezpieczniejsza niż darowizna. W umowie można wskazać termin zwrotu, oprocentowanie albo brak oprocentowania, sposób rozliczenia, obowiązek ustanowienia zabezpieczenia oraz skutki braku przeniesienia mieszkania. W poważniejszych sprawach warto rozważyć zabezpieczenie hipoteczne, akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji albo inną formę realnego zabezpieczenia spłaty.

Darowizna pieniędzy i późniejsza darowizna mieszkania

Drugim wariantem jest darowizna pieniędzy od siostry z USA dla siostry w Polsce, a następnie darowizna mieszkania w drugą stronę. Pod względem PCC taki wariant może wyglądać korzystniej, bo darowizna co do zasady nie jest sprzedażą. Nie oznacza to jednak, że zawsze jest bez podatku i bez ryzyka.

Darowizna pieniędzy między siostrami może korzystać z pełnego zwolnienia w podatku od spadków i darowizn, ale trzeba spełnić warunki z art. 4a ustawy. Przy kwocie przekraczającej 36 120 zł obdarowana siostra powinna zgłosić darowiznę na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy oraz udokumentować wpływ pieniędzy przelewem na rachunek płatniczy, rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym. Przekazanie gotówki przy dużej darowiźnie może pozbawić prawa do zwolnienia.

Przy późniejszej darowiźnie mieszkania przez siostrę z Polski na rzecz siostry z USA trzeba dodatkowo sprawdzić dwie kwestie. Po pierwsze, jeżeli nabycie mieszkania przez cudzoziemkę wymaga zezwolenia MSWiA, zezwolenie będzie potrzebne także przy darowiźnie. Po drugie, pełne zwolnienie w podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny zależy m.in. od statusu obdarowanej osoby. Jeżeli siostra z USA jest wyłącznie obywatelką USA i nie ma stałego miejsca zamieszkania w Polsce, państwie UE, EOG albo w odpowiednim państwie objętym ustawowym zakresem zwolnienia, trzeba szczególnie ostrożnie zweryfikować możliwość zastosowania art. 4a.

Darowizna jest też słabym zabezpieczeniem osoby, która faktycznie finansuje zakup. Po dokonaniu darowizny pieniężnej środki stają się własnością obdarowanej siostry. Jeżeli później odmówi ona przeniesienia mieszkania, odzyskanie pieniędzy może być trudniejsze niż przy pożyczce zabezpieczonej hipoteką lub aktem notarialnym.

PIT-39 po szybkiej odsprzedaży mieszkania siostrze z USA

Jeżeli siostra z Polski kupi mieszkanie, a następnie sprzeda je siostrze z USA przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, powinna rozliczyć sprzedaż w PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Podatek PIT przy sprzedaży nieruchomości wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny. Dochód to zasadniczo przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów, w tym udokumentowane wydatki na nabycie mieszkania oraz niektóre koszty transakcyjne. Jeżeli cena odsprzedaży odpowiada cenie zakupu i kosztom, podatek może nie wystąpić, ale obowiązek złożenia PIT-39 zwykle pozostaje, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat.

Nie należy zaniżać ceny sprzedaży w akcie notarialnym tylko po to, aby obniżyć podatek. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy może zakwestionować rozliczenie i określić przychód według wartości rynkowej.

Który wariant jest najbezpieczniejszy?

Najpierw warto sprawdzić, czy siostra z USA może kupić mieszkanie bezpośrednio bez zezwolenia MSWiA. Przy samodzielnym lokalu mieszkalnym poza strefą nadgraniczną bardzo często będzie to możliwe. Wtedy bezpośredni zakup jest zwykle najprostszy, najtańszy i najbezpieczniejszy.

Jeżeli zezwolenie jest potrzebne, warto rozważyć umowę rezerwacyjną albo umowę przedwstępną ze sprzedającym, z terminem pozwalającym uzyskać decyzję MSWiA. Zakup przez siostrę z Polski powinien być rozwiązaniem awaryjnym, stosowanym dopiero po przeliczeniu PCC, PIT, kosztów notarialnych, ryzyka odmowy zezwolenia oraz zabezpieczeń zwrotu pieniędzy.

Jeżeli mimo wszystko lokal ma kupić siostra z Polski, najbezpieczniejszym wariantem dla siostry finansującej zakup jest zwykle pożyczka z przelewem bankowym, terminowym PCC-3 oraz realnym zabezpieczeniem. Wariant darowizny może ograniczyć koszty podatkowe tylko przy spełnieniu warunków zwolnienia, ale jest znacznie bardziej ryzykowny, gdy między stronami nie ma pełnego zaufania.

FAQ

Podsumowanie

Przed zakupem mieszkania w Polsce przez osobę mieszkającą w USA trzeba najpierw ustalić, czy kupująca rzeczywiście potrzebuje zezwolenia MSWiA. Przy typowym samodzielnym lokalu mieszkalnym poza strefą nadgraniczną bezpośredni zakup może być możliwy i zwykle jest najbezpieczniejszy.

Zakup mieszkania przez siostrę z Polski, a następnie przeniesienie własności na siostrę z USA, może powodować drugi PCC, obowiązek PIT-39 i dodatkowe koszty notarialne. Jeżeli środki przekazywane są jako pożyczka, należy dochować warunków zwolnienia z PCC i zadbać o zabezpieczenie zwrotu pieniędzy.

Darowizna bywa korzystniejsza podatkowo, ale jest mniej bezpieczna i wymaga szczegółowej weryfikacji warunków zwolnienia, zwłaszcza gdy obdarowana jest osobą mieszkającą poza Polską, UE lub EOG. W praktyce wybór wariantu powinien uwzględniać nie tylko wysokość podatku, ale także ważność transakcji, zabezpieczenie środków i możliwość skutecznego przeniesienia własności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - ISAP
2. Informacja MSWiA: Uzyskaj zezwolenie na nabycie nieruchomości, akcji, udziałów przez cudzoziemców - gov.pl
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - ISAP
4. Informacje Ministerstwa Finansów o PCC, ulgach i zwolnieniach - podatki.gov.pl
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - ISAP
6. Informacje Ministerstwa Finansów o zgłoszeniu SD-Z2 i zwolnieniu dla najbliższej rodziny - gov.pl
7. Informacje Ministerstwa Finansów o PIT przy zbyciu nieruchomości - podatki.gov.pl