Autor: Piotr Geliński
Moja siostra po kilkudziesięciu latach zamieszkiwania w USA, wróciła do Polski i chce kupić mieszkanie. Nawet znaleźliśmy już dobrą ofertę. Siostra potrzebuje jednak zgody na zakup od Ministra Spraw Wewnętrznych. Zaproponowano zakup mieszkania na drugą siostrę, a po otrzymaniu pozwolenia z MSW przepisanie lub sprzedanie mieszkania siostrze z USA. Pytania: 1. Jak uniknąć podwójnego podatku PCC (2%) przy opisanych procedurach? 2. Jak zminimalizować ryzyko, że siostra z Polski wywiąże się z umowy i odsprzeda lub przepisze mieszkanie siostrze z USA, która faktycznie daje pieniądze na jego zakup?
Zawarcie dwóch umów sprzedaży: pierwszej miedzy sprzedającym a siostrą zamieszkałą w Polsce i drugiej – pomiędzy siostrami, faktycznie będzie się wiązało z podwójnym podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stawce 2%. W istocie jednak taka transakcja jest łatwiejsza do zabezpieczenia, gdyż siostra z USA udzieliłaby siostrze w Polsce pożyczki na zakup nieruchomości, a następnie – po sprzedaży mieszkania pomiędzy siostrami – wzajemnie skompensowałyby pożyczkę z ceną sprzedaży. Uniknięcie podwójnego PCC byłoby możliwe np. w drodze darowizn, tj. najpierw siostra z USA daruje siostrze w Polsce pieniądze na zakup nieruchomości (pożyczka może być dodatkowo zabezpieczona, np. hipotecznie), a później siostra z Polski daruje siostrze z USA mieszkanie. Z takimi darowiznami nie wiążą się żadne podatki (pod pewnymi warunkami), ale znacznie trudniej taką darowiznę zabezpieczyć (jest to świadczenie bezzwrotne).
Uzasadnienie: Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 późn. zm.) umowy sprzedaży rzeczy podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W przypadku nieruchomości stawka podatku wynosi 2%, obciąża on kupującego, a pobiera go notariusz jako płatnik.
W przypadku zatem dwóch umów sprzedaży faktycznie podatek ten będzie pobrany dwa razy. W tym wariancie jednak siostra z USA mogłaby udzielić siostrze w Polsce pożyczki na zakup nieruchomości. Wykazanie przez siostrę mieszkającą w Polsce źródła finansowania w każdym wariancie jest istotne, gdyż w przeciwnym razie naraża się ona na zainteresowanie właściwego urzędu skarbowego. Pożyczka taka, nawet jeśli byłaby przekazana w Polsce, mogłaby korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (pożyczki bowiem również podlegają temu podatkowi), pod następującymi warunkami – pożyczka pieniężna zostałaby przekazana siostrze z Polski przez siostrę z USA w formie pieniężnej na podstawie umowy, a także:
Zobacz też: Mieszkam za granicą chcę kupić mieszkanie w Polsce
Pożyczka byłaby również bezpieczna dla siostry z USA. Miałaby dowód przekazania siostrze tytułem pożyczki (a więc świadczenia zwrotnego) i gdyby przykładowo nie uzyskała zgody Ministerstwa, mogłaby żądać jej zwrotu. Pożyczkę można też dodatkowo zabezpieczyć np. hipotecznie. Oczywiście po odsprzedaniu mieszkania siostrze z USA, ta byłaby zobowiązana do zapłaty ceny sprzedaży sprzedającej siostrze, a jednocześnie byłaby uprawniona do otrzymania zwrotu pożyczki, a więc obie te kwoty mogłyby się skompensować.
W tym wariancie siostra z Polski będzie zobowiązana również do złożenia zeznania PIT-39 w terminie do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego po sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży będzie taka sama jak cena zakupu, podatek nie wystąpi, ale sam PIT należy złożyć.
Drugi wariant – tańszy podatkowo, ale jednocześnie mniej bezpieczny dla siostry z USA, opierałby się na tym, że ona najpierw daruje odpowiednią kwotę pieniędzy siostrze z Polski. Zasadniczo darowizny podlegają podatkowi od spadków i darowizn i obciąża on osobę otrzymującą darowiznę, a to na mocy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.), jednak w przypadku darowizny pomiędzy siostrami można skorzystać z całkowitego zwolnienia z tego podatku, zgodnie z art. 4a wskazanej ustawy, pod dwoma warunkami:
1) siostra z Polski zgłosi otrzymanie darowizny właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (druk SD-Z2), oraz
2) udokumentuje ona otrzymanie dowodem przekazania na jej rachunek płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.
Z kolei późniejsza darowizna mieszkania przez siostrę z Polski na rzecz siostry z USA również będzie zwolniona z podatku od spadków i darowizn i to bez jakichkolwiek dalszych warunków (gdyż darowizna będzie sporządzona w formie aktu notarialnego i notariusz prześle odpis umowy do urzędu skarbowego).
Przeczytaj też: Pobieranie emerytury z USA w Polsce
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika