Autor: Piotr Geliński
Moja siostra po kilkudziesięciu latach zamieszkiwania w USA, wróciła do Polski i chce kupić mieszkanie. Nawet znaleźliśmy już dobrą ofertę. Siostra potrzebuje jednak zgody na zakup od Ministra Spraw Wewnętrznych. Zaproponowano zakup mieszkania na drugą siostrę, a po otrzymaniu pozwolenia z MSW przepisanie lub sprzedanie mieszkania siostrze z USA. Pytania: 1. Jak uniknąć podwójnego podatku PCC (2%) przy opisanych procedurach? 2. Jak zminimalizować ryzyko, że siostra z Polski wywiąże się z umowy i odsprzeda lub przepisze mieszkanie siostrze z USA, która faktycznie daje pieniądze na jego zakup?
Zawarcie dwóch umów sprzedaży: pierwszej miedzy sprzedającym a siostrą zamieszkałą w Polsce i drugiej – pomiędzy siostrami, faktycznie będzie się wiązało z podwójnym podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stawce 2%. W istocie jednak taka transakcja jest łatwiejsza do zabezpieczenia, gdyż siostra z USA udzieliłaby siostrze w Polsce pożyczki na zakup nieruchomości, a następnie – po sprzedaży mieszkania pomiędzy siostrami – wzajemnie skompensowałyby pożyczkę z ceną sprzedaży. Uniknięcie podwójnego PCC byłoby możliwe np. w drodze darowizn, tj. najpierw siostra z USA daruje siostrze w Polsce pieniądze na zakup nieruchomości (pożyczka może być dodatkowo zabezpieczona, np. hipotecznie), a później siostra z Polski daruje siostrze z USA mieszkanie. Z takimi darowiznami nie wiążą się żadne podatki (pod pewnymi warunkami), ale znacznie trudniej taką darowiznę zabezpieczyć (jest to świadczenie bezzwrotne).
Uzasadnienie: Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 późn. zm.) umowy sprzedaży rzeczy podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W przypadku nieruchomości stawka podatku wynosi 2%, obciąża on kupującego, a pobiera go notariusz jako płatnik.
W przypadku zatem dwóch umów sprzedaży faktycznie podatek ten będzie pobrany dwa razy. W tym wariancie jednak siostra z USA mogłaby udzielić siostrze w Polsce pożyczki na zakup nieruchomości. Wykazanie przez siostrę mieszkającą w Polsce źródła finansowania w każdym wariancie jest istotne, gdyż w przeciwnym razie naraża się ona na zainteresowanie właściwego urzędu skarbowego. Pożyczka taka, nawet jeśli byłaby przekazana w Polsce, mogłaby korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (pożyczki bowiem również podlegają temu podatkowi), pod następującymi warunkami – pożyczka pieniężna zostałaby przekazana siostrze z Polski przez siostrę z USA w formie pieniężnej na podstawie umowy, a także:
Zobacz też: Mieszkam za granicą chcę kupić mieszkanie w Polsce
Pożyczka byłaby również bezpieczna dla siostry z USA. Miałaby dowód przekazania siostrze tytułem pożyczki (a więc świadczenia zwrotnego) i gdyby przykładowo nie uzyskała zgody Ministerstwa, mogłaby żądać jej zwrotu. Pożyczkę można też dodatkowo zabezpieczyć np. hipotecznie. Oczywiście po odsprzedaniu mieszkania siostrze z USA, ta byłaby zobowiązana do zapłaty ceny sprzedaży sprzedającej siostrze, a jednocześnie byłaby uprawniona do otrzymania zwrotu pożyczki, a więc obie te kwoty mogłyby się skompensować.
W tym wariancie siostra z Polski będzie zobowiązana również do złożenia zeznania PIT-39 w terminie do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego po sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży będzie taka sama jak cena zakupu, podatek nie wystąpi, ale sam PIT należy złożyć.
Drugi wariant – tańszy podatkowo, ale jednocześnie mniej bezpieczny dla siostry z USA, opierałby się na tym, że ona najpierw daruje odpowiednią kwotę pieniędzy siostrze z Polski. Zasadniczo darowizny podlegają podatkowi od spadków i darowizn i obciąża on osobę otrzymującą darowiznę, a to na mocy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.), jednak w przypadku darowizny pomiędzy siostrami można skorzystać z całkowitego zwolnienia z tego podatku, zgodnie z art. 4a wskazanej ustawy, pod dwoma warunkami:
1) siostra z Polski zgłosi otrzymanie darowizny właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (druk SD-Z2), oraz
2) udokumentuje ona otrzymanie dowodem przekazania na jej rachunek płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.
Z kolei późniejsza darowizna mieszkania przez siostrę z Polski na rzecz siostry z USA również będzie zwolniona z podatku od spadków i darowizn i to bez jakichkolwiek dalszych warunków (gdyż darowizna będzie sporządzona w formie aktu notarialnego i notariusz prześle odpis umowy do urzędu skarbowego).
Przeczytaj też: Pobieranie emerytury z USA w Polsce
Przykład zakupu przez siostrę w Polsce
Janina, po latach życia w USA, chce kupić mieszkanie w Polsce, ale potrzebuje zgody MSWiA. Aby nie stracić okazji, jej siostra Maria kupuje nieruchomość na siebie, a po uzyskaniu zgody planują dokonać sprzedaży. Jednak notariusz informuje je, że w ten sposób zapłacą podatek PCC dwukrotnie – raz przy pierwszej transakcji i ponownie przy sprzedaży między siostrami. Szukają więc rozwiązania minimalizującego koszty podatkowe.
Pożyczka jako zabezpieczenie
Tomasz, Polak mieszkający w Kanadzie, chce kupić działkę pod budowę domu w Polsce. Ponieważ nie ma jeszcze zgody MSWiA, jego brat Robert kupuje działkę na siebie. Aby zabezpieczyć zwrot środków, Tomasz udziela Robertowi pożyczki na zakup. Po uzyskaniu zgody Ministerstwa, sprzedają sobie działkę za tę samą kwotę, a należności wzajemnie kompensują. Dzięki temu unikają podwójnego PCC.
Darowizna jako alternatywa
Katarzyna z Niemiec chce kupić mieszkanie w Polsce, ale proces uzyskania zgody trwa. Jej brat Michał nabywa lokal na siebie, a Katarzyna przekazuje mu pieniądze jako darowiznę, zgłaszając to do urzędu skarbowego, aby uniknąć podatku. Gdy uzyskuje zgodę, Michał przepisuje jej mieszkanie również w formie darowizny. Dzięki temu nie ponoszą kosztów PCC, ale Katarzyna musi zaufać bratu, że faktycznie dokona przeniesienia własności.
Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wiąże się z koniecznością uzyskania zgody MSWiA, co może skomplikować transakcję i prowadzić do podwójnego opodatkowania PCC. Aby uniknąć dodatkowych kosztów, warto rozważyć alternatywne rozwiązania, takie jak pożyczka, darowizna lub odpowiednie zabezpieczenie transakcji. Każda z tych opcji ma swoje zalety i ryzyka, dlatego kluczowe jest staranne zaplanowanie działań oraz odpowiednie zgłoszenie ich do urzędu skarbowego. Wybór najkorzystniejszej ścieżki powinien uwzględniać zarówno aspekty podatkowe, jak i bezpieczeństwo prawne wszystkich stron.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w zakresie zakupu nieruchomości przez cudzoziemca? Skorzystaj z profesjonalnych porad online, dzięki którym dowiesz się, jak uniknąć podwójnego opodatkowania, zabezpieczyć transakcję i dopełnić wszelkich formalności. Nasi eksperci pomogą Ci znaleźć najkorzystniejsze rozwiązanie dostosowane do Twojej sytuacji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i rzetelną pomoc prawną bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika