Autor: Adam Nowak
W roku 2015 kupiłam mieszkanie A za cenę ok. 500 tys. zł, sprzedałam je w 2018 za kwotę 540 tys. Przychód ze sprzedaży przeznaczyłam na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości A (440 tys.) oraz wkład własny na zakup nieruchomości B (wkład własny wynosił 180 tys. zł, czyli pozostała część przychodu plus dodatkowe oszczędności). Czy wkład własny na zakup kolejnej nieruchomości to wydatek na własne cele mieszkaniowe dla celów podatku PIT? Czy będzie tu zwolnienie z podatku?
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek płatny jest od uzyskanego dochodu. Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem otrzymanym ze sprzedaży a kosztem nabycia tejże nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%. Rozliczenie podatku następuje na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty podatku, bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat (poprzednio dwóch lat) od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x W/P
gdzie:
D – dochód ze sprzedaży,
W - wydatki na cele mieszkaniowe,
P - przychód ze sprzedaży.
Jeśli przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.
Aby skorzystać w całości ze zwolnienia, należy na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć cały przychód pochodzący ze sprzedaży (przychód a nie dochód).
Katalog wydatków uznanych za własne cele mieszkaniowe został określony w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Czytamy tam, że za takie wydatki uznaje się m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
W powyższym zakresie mieści się również wkład własny, który stanowi przesłankę własnego celu mieszkaniowego. Potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 16.03.2018 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.65.2018.2.AW:
„Przenosząc powyższe na grunt przepisów prawa podatkowego, należy stwierdzić, że środki ze sprzedaży nieruchomości (działek) wydatkowane na realizację celu mieszkaniowego, jakim jest nabycie nieruchomości bądź praw do nieruchomości są zwolnione od opodatkowania, jako że środki te są środkami własnymi (wkład własny) Wnioskodawcy pochodzącymi ze sprzedaży działek i są wydatkowane na tzw. cel mieszkaniowy.”
Przy czym należy podkreślić, że dla ww. zwolnienia istotne znaczenie ma wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe, a nie na jakąkolwiek nieruchomość. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK, czytamy:
„Poprzedzenie wyrażenia »cele mieszkaniowe« przymiotnikiem »własne«, świadczy o tym, że ustawodawca, przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie »własnych« potrzeb mieszkaniowych podatnika.
W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu mieszkalnym i ten właśnie budynek lub lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia, która powinna być zaspokojona w momencie nabycia lokalu mieszkalnego czy budynku.
Ponadto nabycie winno być ukierunkowane na zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani służyć uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.
W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnych potrzeb ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.”
Pismo z dnia 18.01.2019 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL3-2.4011.403.2018.2.JK:
„W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób.”
Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym kontekście podstawową i elementarną kwestią jest to, że wydatkowanie pieniędzy pochodzących ze sprzedaży, aby mogło korzystać ze zwolnienia, musi nastąpić na taką nieruchomość, w której podatnik będzie realizował własne cele (potrzeby) mieszkaniowe. Zatem w takiej nieruchomości należy faktycznie oraz rzeczywiście mieszkać. Mówiąc wprost, musi to być „dach nad głową” dla podatnika. Wszelkie zakupu inwestycyjne powodują wyłączenie nieruchomości ze zwolnienia podatkowego.
Jeżeli zatem środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości A zostały przeznaczone na wkład własny na poczet zakupu nieruchomości B i w nieruchomości B realizowane były własne cele mieszkaniowe, to zastosowanie znajdzie omawiane zwolnienie od podatku PIT.
Przeprowadzka do większego mieszkania
Anna w 2016 roku kupiła kawalerkę za 300 tys. zł. W 2020 roku, po założeniu rodziny, zdecydowała się na sprzedaż tego mieszkania za 350 tys. zł, aby kupić większe, trzypokojowe mieszkanie. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży kawalerki przeznaczyła na spłatę pozostałego kredytu (200 tys. zł) oraz jako wkład własny (150 tys. zł) na nowe mieszkanie, które kosztowało 500 tys. zł. Dzięki temu, że całość uzyskanego przychodu przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, uzyskała zwolnienie z podatku PIT.
Zmiana miejsca zamieszkania z powodów zawodowych
Paweł w 2017 roku nabył mieszkanie w Gdańsku za 400 tys. zł, a w 2019 roku sprzedał je za 450 tys. zł, gdy otrzymał propozycję pracy w Warszawie. Kwotę ze sprzedaży mieszkania w Gdańsku przeznaczył na wkład własny (100 tys. zł) oraz spłatę reszty kredytu (350 tys. zł) przy zakupie nowego mieszkania w Warszawie za 600 tys. zł. Ponieważ środki ze sprzedaży przeznaczył na własne cele mieszkaniowe, również skorzystał ze zwolnienia z podatku PIT.
Kupno mieszkania dla powiększającej się rodziny
Ewa w 2018 roku kupiła dwupokojowe mieszkanie za 350 tys. zł. W 2021 roku, gdy spodziewała się drugiego dziecka, sprzedała to mieszkanie za 400 tys. zł, aby kupić większe, czteropokojowe mieszkanie. Z uzyskanych środków 300 tys. zł przeznaczyła na spłatę kredytu za sprzedane mieszkanie, a pozostałe 100 tys. zł na wkład własny przy zakupie nowego mieszkania za 650 tys. zł. Ponieważ przeznaczyła całość przychodu na cele mieszkaniowe, nie musiała płacić podatku PIT od sprzedaży pierwszego mieszkania.
Przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wkład własny przy zakupie kolejnego mieszkania, w którym realizowane będą własne cele mieszkaniowe, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z podatku PIT. Ważne jest, aby cały przychód był wydatkowany na cele mieszkaniowe zgodnie z przepisami ustawy PIT, co zapewnia ulgę podatkową i eliminuje konieczność płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości.
Potrzebujesz wsparcia prawnego online lub profesjonalnego przygotowania pism? Skontaktuj się z nami, aby skorzystać z fachowej pomocy prawnej dostosowanej do Twoich potrzeb! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika