Wkład własny na nowe mieszkanie a zwolnienie z PIT

Kiedy sprzedaż mieszkania podlega PIT

Odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu PIT, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W opisanej sytuacji mieszkanie A zostało kupione w 2015 r. i sprzedane w 2018 r., a więc sprzedaż nastąpiła przed upływem tego terminu.

Podatek wynosi 19% dochodu. Dochód to co do zasady przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty jego uzyskania, w szczególności cenę nabycia, udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz niektóre koszty związane ze sprzedażą, jeżeli spełniają warunki ustawowe.

Sprzedaż rozlicza się w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym doszło do sprzedaży. W zeznaniu można wykazać dochód zwolniony z podatku, jeżeli podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Jak działa zwolnienie z PIT na własne cele mieszkaniowe

Zwolnienie wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Pozwala ono uniknąć podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika.

Istotne jest, że dla pełnego zwolnienia trzeba wydać cały przychód ze sprzedaży, a nie tylko sam dochód. Jeżeli podatnik wyda jedynie część przychodu, zwolnienie będzie proporcjonalne.

Wzór jest następujący:

dochód zwolniony = D × W / P

gdzie:

• D oznacza dochód ze sprzedaży,
• W oznacza wydatki na własne cele mieszkaniowe,
• P oznacza przychód ze sprzedaży.

Przykładowo, jeżeli cały przychód ze sprzedaży mieszkania został przeznaczony na kwalifikowane cele mieszkaniowe, cały dochód może korzystać ze zwolnienia. Jeżeli na cele mieszkaniowe wydano połowę przychodu, zwolniona będzie odpowiednio połowa dochodu.

Czy wkład własny na nowe mieszkanie jest celem mieszkaniowym

Tak, wkład własny na zakup kolejnej nieruchomości może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. W praktyce jest to część ceny nabycia nowego mieszkania lub domu finansowana ze środków podatnika, a więc mieści się w ustawowym katalogu wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego albo udziału w takiej nieruchomości.

Nie ma znaczenia, że część ceny nowego mieszkania jest finansowana kredytem. Znaczenie ma to, czy środki pochodzące ze sprzedaży poprzedniego mieszkania zostały przeznaczone na kwalifikowany wydatek mieszkaniowy oraz czy podatnik realizuje w nowej nieruchomości własne potrzeby mieszkaniowe.

Stanowisko, że środki ze sprzedaży nieruchomości wydane jako wkład własny przy zakupie nowej nieruchomości mogą korzystać ze zwolnienia, potwierdzano także w interpretacjach indywidualnych, m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 marca 2018 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.65.2018.2.AW.

Spłata kredytu a wkład własny w tej samej sprawie

W opisanym stanie faktycznym przychód ze sprzedaży mieszkania A został przeznaczony na dwa cele: spłatę kredytu zaciągniętego na mieszkanie A oraz wkład własny na zakup mieszkania B. Co do zasady ustawa o PIT przewiduje jako wydatki mieszkaniowe zarówno nabycie nowego lokalu, jak i spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, jeżeli kredyt dotyczył celu mieszkaniowego.

Przy ocenie konkretnej sprawy trzeba jednak sprawdzić datę sprzedaży, datę poniesienia wydatków, cel kredytu, dokumenty bankowe oraz to, czy nie dochodzi do niedozwolonego podwójnego rozliczenia tych samych wydatków. W sprawach dotyczących starszych rozliczeń, w tym sprzedaży z 2018 r., warto zachować szczególną ostrożność, ponieważ znaczenie może mieć brzmienie przepisów obowiązujące dla danego roku podatkowego oraz praktyka organów podatkowych.

Jeżeli jednak przychód ze sprzedaży został faktycznie wydany na kwalifikowane cele mieszkaniowe, w tym na wkład własny przy zakupie lokalu B, a podatnik zamieszkał w tym lokalu, wkład własny może być uwzględniony przy obliczaniu zwolnienia.

Termin na wydanie przychodu ze sprzedaży

Obecnie ustawa o PIT przewiduje co do zasady 3-letni termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe, liczony od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Trzeba jednak pamiętać, że dla sprzedaży dokonanych w latach wcześniejszych mogły obowiązywać inne zasady przejściowe.

Dla sprzedaży mieszkania dokonanej w 2018 r. zasadniczo stosowano 2-letni termin, liczony od końca 2018 r. Oznacza to, że przychód należało przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie właściwym dla tego rocznika sprzedaży. Jeżeli zakup mieszkania B i wpłata wkładu własnego nastąpiły w tym terminie, warunek czasowy mógł zostać spełniony.

Wydatki powinny być ponoszone począwszy od dnia sprzedaży. Wydatki dokonane przed sprzedażą mogą być kwestionowane, chyba że konkretne przepisy lub okoliczności sprawy pozwalają na ich uwzględnienie.

Własne cele mieszkaniowe, czyli faktyczne zamieszkanie

Samo nabycie mieszkania nie zawsze wystarczy do skorzystania z ulgi. Ustawowe zwolnienie dotyczy wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnika, a więc takich, które służą zaspokojeniu jego osobistych potrzeb mieszkaniowych.

Organy podatkowe podkreślają, że podatnik powinien faktycznie realizować w nowej nieruchomości swoje potrzeby mieszkaniowe. Innymi słowy, mieszkanie B powinno być miejscem, w którym podatnik realnie mieszka albo do którego przeprowadza swoje centrum życiowe.

Ryzykowne dla ulgi są zwłaszcza sytuacje, w których nowe mieszkanie:

• jest kupione wyłącznie na wynajem,
• stanowi lokatę kapitału,
• jest przeznaczone dla dzieci, rodziców albo innych osób,
• jest kupione tylko w celu odsprzedaży z zyskiem,
• nie jest faktycznie wykorzystywane przez podatnika do zamieszkania.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 stycznia 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.403.2018.2.JK, wskazano, że własnych celów mieszkaniowych nie realizuje osoba, która mając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, inwestycji w najem, remontu i odsprzedaży albo dla potrzeb mieszkaniowych innych osób.

Jak udokumentować ulgę mieszkaniową

Podatnik powinien zachować dokumenty potwierdzające zarówno sprzedaż poprzedniej nieruchomości, jak i wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe. W praktyce przydatne są w szczególności:

• akt notarialny sprzedaży mieszkania A,
• akt notarialny zakupu mieszkania B,
• umowa kredytu i zaświadczenie z banku o spłacie kredytu,
• potwierdzenia przelewów na spłatę kredytu i wkład własny,
• harmonogram kredytu oraz dokumenty wskazujące cel kredytu,
• dokumenty potwierdzające faktyczne zamieszkanie w nowym lokalu, np. umowy na media, korespondencja urzędowa, rozliczenia opłat.

W PIT-39 należy wykazać przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego. Jeżeli podatnik zadeklarował ulgę, ale później nie spełnił warunków zwolnienia, konieczna może być korekta zeznania i zapłata podatku wraz z odsetkami.

Odpowiedź w opisanej sprawie

Wkład własny na zakup nieruchomości B może być uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Warunkiem jest to, aby mieszkanie B służyło zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatniczki, a wydatek został poniesiony w terminie właściwym dla sprzedaży z 2018 r.

Jeżeli cały przychód ze sprzedaży mieszkania A został przeznaczony na kwalifikowane cele mieszkaniowe, czyli przykładowo na spłatę kredytu mieszkaniowego oraz wkład własny na lokal B, dochód ze sprzedaży może korzystać ze zwolnienia w całości. Jeżeli tylko część przychodu spełnia warunki ulgi, zwolnienie będzie proporcjonalne.

W opisanych liczbach istotne jest, że wkład własny wyniósł 180 tys. zł, ale tylko ta jego część, która pochodziła z przychodu ze sprzedaży mieszkania A, zwiększa wydatki finansowane tym przychodem. Dodatkowe oszczędności mogą potwierdzać zakup mieszkania, ale nie są przychodem ze sprzedaży mieszkania A uwzględnianym w proporcji ulgi.

FAQ

Czy wkład własny zawsze daje prawo do ulgi mieszkaniowej?

Nie zawsze. Wkład własny musi dotyczyć zakupu nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe podatnika. Jeżeli lokal jest kupiony wyłącznie inwestycyjnie, ulga może zostać zakwestionowana.

Czy trzeba wydać cały dochód czy cały przychód ze sprzedaży?

Dla pełnego zwolnienia trzeba wydać cały przychód ze sprzedaży, a nie tylko dochód. Jeżeli wydana zostanie tylko część przychodu, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.

Czy spłata kredytu za sprzedane mieszkanie może być celem mieszkaniowym?

Spłata kredytu mieszkaniowego może być kwalifikowanym wydatkiem, jeżeli spełnia warunki ustawy o PIT. W konkretnej sprawie trzeba sprawdzić datę sprzedaży, datę zaciągnięcia kredytu, jego cel oraz przepisy właściwe dla danego roku podatkowego.

Czy trzeba zameldować się w nowym mieszkaniu?

Meldunek nie jest samodzielnym warunkiem ulgi, ale może być jednym z dowodów potwierdzających faktyczne zamieszkanie. Najważniejsze jest rzeczywiste wykorzystywanie lokalu do własnych potrzeb mieszkaniowych.

Co grozi, jeśli podatnik zadeklaruje ulgę, ale nie spełni warunków?

W takiej sytuacji konieczna może być korekta PIT-39 oraz zapłata podatku wraz z odsetkami. Jeżeli sprawa budzi wątpliwości, warto uporządkować dokumenty i ocenić ryzyko przed kontaktem z urzędem skarbowym.

Podsumowanie

Wkład własny na zakup kolejnego mieszkania może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe i może pozwolić na zwolnienie dochodu ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości z PIT. Kluczowe są jednak trzy warunki: wydatek musi pochodzić z przychodu ze sprzedaży, musi zostać poniesiony w ustawowym terminie i musi służyć rzeczywistemu zamieszkaniu podatnika.

W opisanej sprawie zwolnienie jest możliwe, jeżeli środki ze sprzedaży mieszkania A zostały prawidłowo przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego i wkład własny na mieszkanie B, a mieszkanie B służyło własnym potrzebom mieszkaniowym podatniczki. Jeżeli lokal B miałby charakter inwestycyjny, prawo do ulgi mogłoby zostać zakwestionowane.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 marca 2018 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.65.2018.2.AW

3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 stycznia 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.403.2018.2.JK