Podatek od nieruchomości po przekształceniu lokalu

Kto jest właściwy w sprawie podatku od nieruchomości?

Naczelnik urzędu skarbowego nie jest organem podatkowym właściwym do wymiaru podatku od nieruchomości. W tych sprawach organem jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości.

Po ustanowieniu odrębnej własności lokalu trzeba ustalić, od kiedy dana osoba jest właścicielem lokalu oraz jakie prawa przysługują jej do gruntu i części wspólnych. Znaczenie mają przede wszystkim akt notarialny, treść księgi wieczystej oraz dokumenty dotyczące przekształcenia.

Podatnikami podatku od nieruchomości są między innymi właściciele nieruchomości, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów oraz w określonych przypadkach posiadacze nieruchomości publicznych. Przy odrębnej własności lokalu obowiązek obejmuje lokal oraz odpowiednią część gruntu i części wspólnych zgodnie z zasadami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Przekształcenie lokalu a obowiązek złożenia informacji IN-1

Osoba fizyczna składa informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1 wraz z właściwymi załącznikami. Informację składa się organowi gminy lub miasta, na terenie którego znajduje się nieruchomość. Można ją złożyć w formie dopuszczonej przez przepisy, w tym elektronicznie.

Termin na złożenie informacji wynosi co do zasady 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego, jak również od zdarzenia mającego wpływ na wysokość opodatkowania. Przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność trzeba zatem ustalić dokładną datę ustanowienia lub nabycia własności wynikającą z dokumentów.

Sam obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje co do zasady od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpiły okoliczności uzasadniające jego powstanie. Dla osoby fizycznej wysokość podatku ustala następnie organ podatkowy w drodze decyzji.

Czy opłata za użytkowanie wieczyste zastępuje podatek?

Nie. Opłata związana z użytkowaniem wieczystym gruntu oraz podatek od nieruchomości mają odrębne podstawy prawne. Sam fakt uiszczania opłat dotyczących gruntu nie oznacza, że został wykonany obowiązek związany ze złożeniem IN-1 i wymiarem podatku od nieruchomości.

Trzeba jednak uważać na nazewnictwo używane w starszych dokumentach. Jeżeli doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność albo do innych zmian prawnych dotyczących gruntu, obecny stan należy ustalić na podstawie aktu, zaświadczenia o przekształceniu i księgi wieczystej. Sama nazwa dawnej opłaty nie przesądza, jakie prawo do gruntu istnieje obecnie.

IN-1 do gminy, czynny żal do innego organu

W przypadku spóźnionego zgłoszenia trzeba rozdzielić dwie odrębne kwestie. Zaległą informację IN-1 składa się do organu podatkowego gminy lub miasta. Jeżeli istnieje ryzyko odpowiedzialności karnoskarbowej i spełnione są przesłanki do skorzystania z art. 16 Kodeksu karnego skarbowego, czynny żal składa się odrębnie do organu powołanego do ścigania danego czynu.

Nie należy więc składać czynnego żalu jako załącznika do IN-1 z założeniem, że jego doręczenie wydziałowi podatków lokalnych gminy załatwia również sprawę karnoskarbową. Organ gminy wymierzający podatek od nieruchomości nie jest z tego powodu finansowym organem postępowania przygotowawczego w rozumieniu Kodeksu karnego skarbowego.

W typowej sprawie dotyczącej czynu, który nie należy do szczególnej właściwości naczelnika urzędu celno-skarbowego, postępowanie przygotowawcze prowadzi co do zasady naczelnik urzędu skarbowego. Wynika to z art. 133 KKS. Właściwy organ trzeba jednak ustalić w odniesieniu do konkretnego czynu i okoliczności sprawy.

Czy przy każdym spóźnieniu potrzebny jest czynny żal?

Nie należy zakładać, że każda informacja IN-1 złożona po terminie automatycznie oznacza popełnienie przestępstwa skarbowego albo wykroczenia skarbowego. Odpowiedzialność na gruncie KKS wymaga spełnienia znamion określonego czynu zabronionego, a także wymaganej przez ustawę strony podmiotowej.

Przepisy KKS przewidują odpowiedzialność między innymi za niezłożenie w terminie wymaganej informacji podatkowej, ale przed przygotowaniem czynnego żalu trzeba ustalić, czy przepis ten rzeczywiście znajduje zastosowanie do konkretnego zachowania. Znaczenie mogą mieć między innymi okoliczności powstania obowiązku, wiedza podatnika, przebieg wcześniejszej korespondencji oraz działania podjęte przez organy.

Jeżeli analiza prowadzi do wniosku, że doszło do czynu zabronionego i czynny żal jest potrzebny, zawiadomienie powinno ujawniać istotne okoliczności czynu. Jeżeli z czynem wiąże się uszczuplona wymagalna należność publicznoprawna, zastosowanie mają również warunki dotyczące jej uiszczenia określone w art. 16 KKS.

Kiedy czynny żal może być bezskuteczny?

Nie wystarczy sprawdzić, czy podatnik otrzymał formalne wezwanie. Art. 16 KKS przewiduje dalej idące ograniczenia skuteczności czynnego żalu.

Zawiadomienie jest bezskuteczne między innymi wtedy, gdy w chwili jego złożenia organ ścigania miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego. Bezskuteczność może wystąpić także wtedy, gdy zawiadomienie złożono po rozpoczęciu przez organ ścigania czynności służbowej zmierzającej do ujawnienia czynu, w szczególności czynności sprawdzającej, kontroli lub przeszukania. Ustawa przewiduje przy tym wyjątek, gdy taka czynność nie dostarczyła podstaw do wszczęcia postępowania o dany czyn.

Co zrobić po stwierdzeniu, że IN-1 nie został złożony?

Najpierw należy odtworzyć stan prawny nieruchomości. Trzeba sprawdzić akt ustanowienia lub nabycia odrębnej własności lokalu, datę nabycia, treść księgi wieczystej, udział w nieruchomości wspólnej oraz aktualny tytuł prawny do gruntu.

Następnie należy ustalić właściwy organ podatkowy gminy lub miasta i przygotować IN-1 wraz z wymaganymi załącznikami. Dokumenty takie jak akt notarialny, zaświadczenie dotyczące przekształcenia czy odpis księgi wieczystej warto mieć do dyspozycji, ponieważ pozwalają wyjaśnić daty i zakres opodatkowania.

Osobno trzeba przeanalizować poszczególne lata pod kątem art. 68 Ordynacji podatkowej. Co do zasady zobowiązanie powstające w wyniku doręczenia decyzji ustalającej nie powstaje, jeżeli decyzję doręczono po upływie 3 lat od końca roku, w którym powstał obowiązek podatkowy. Jeżeli jednak podatnik nie złożył wymaganej informacji w terminie albo nie ujawnił danych niezbędnych do ustalenia podatku, termin ten wynosi co do zasady 5 lat. Przy starszych okresach warto szerzej sprawdzić niezgłoszenie nieruchomości do podatku od nieruchomości oraz historię wydanych i doręczonych decyzji.

Dopiero niezależnie od procedury prowadzonej przez gminę należy ocenić ryzyko KKS. Jeżeli w konkretnej sprawie czynny żal jest potrzebny i nadal może być skuteczny, powinien trafić do właściwego organu ścigania, a nie być traktowany jako zwykły załącznik do informacji IN-1.

Jakie skutki może mieć zaległe zgłoszenie?

Organ podatkowy może wydać decyzje ustalające podatek za te okresy, w których nadal istnieje prawo do ustalenia zobowiązania. Nie można automatycznie przyjąć, że gmina ma prawo ustalić podatek za wszystkie lata od przekształcenia. Każdy rok należy ocenić osobno z uwzględnieniem art. 68 Ordynacji podatkowej oraz ewentualnych zdarzeń wpływających na bieg terminów.

W przypadku osoby fizycznej zobowiązanie w podatku od nieruchomości powstaje przez doręczenie decyzji ustalającej. Jeżeli za wcześniejsze lata decyzji jeszcze nie wydano i nie doręczono, podatnik nie powinien traktować podatku za te lata jako kwoty, którą sam oblicza i wpłaca przed wymiarem dokonanym przez organ.

Odrębną kwestią jest odpowiedzialność karnoskarbowa. Jej istnienia nie można wyprowadzać wyłącznie z faktu złożenia IN-1 po terminie. Jeżeli jednak zachowanie wyczerpuje znamiona czynu zabronionego, trzeba ocenić możliwe zastosowanie art. 16 KKS oraz właściwość organu postępowania przygotowawczego.

Jak płaci się podatek po wydaniu decyzji?

Osobie fizycznej podatek od nieruchomości ustala organ podatkowy w decyzji. Zasadnicze terminy rat przypadają na 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeżeli decyzja została doręczona w terminie, który nie pozwala zachować zwykłego terminu płatności, zastosowanie mają reguły Ordynacji podatkowej dotyczące terminu płatności zobowiązania wynikającego z decyzji. W każdym przypadku trzeba sprawdzić pouczenie i terminy wynikające z doręczonej decyzji.

Jeżeli kwota podatku za rok nie przekracza 100 zł, podatek od nieruchomości jest płatny jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.

Po otrzymaniu decyzji warto zweryfikować, czy organ prawidłowo przyjął powierzchnię lokalu, dane dotyczące gruntu i części wspólnych, okres opodatkowania oraz zastosowaną stawkę. Jeżeli decyzja jest nieprawidłowa, można skorzystać ze środków zaskarżenia wskazanych w pouczeniu. W razie problemów z zapłatą możliwe jest również złożenie odrębnego wniosku o ulgę w spłacie zobowiązania, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki.

FAQ

Gdzie złożyć czynny żal?

Czynny żal składa się do organu powołanego do ścigania danego przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego, a nie automatycznie do organu gminy przyjmującego IN-1. W typowych sprawach nienależących do szczególnej właściwości naczelnika urzędu celno-skarbowego będzie to co do zasady naczelnik urzędu skarbowego. Właściwość trzeba jednak ustalić dla konkretnego czynu.

Czy IN-1 i czynny żal trzeba złożyć razem?

Nie. Są to dwa różne działania kierowane według różnych zasad właściwości. IN-1 służy wymiarowi podatku od nieruchomości i trafia do organu gminy lub miasta. Czynny żal jest instytucją Kodeksu karnego skarbowego i, jeśli jest potrzebny, kieruje się go do właściwego organu ścigania.

Czy każde spóźnienie z IN-1 jest wykroczeniem skarbowym?

Nie można przyjąć takiego automatyzmu. Należy ustalić, czy konkretne zachowanie wypełnia wszystkie znamiona czynu zabronionego oraz czy zachodzi wymagana strona podmiotowa. Dopiero po takiej ocenie można rozstrzygać, czy czynny żal jest w ogóle potrzebny.

Czy brak wezwania oznacza, że czynny żal na pewno będzie skuteczny?

Nie. Znaczenie ma nie tylko to, czy podatnik otrzymał wezwanie. Czynny żal może być bezskuteczny, jeżeli właściwy organ ścigania miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o czynie albo rozpoczął czynność służbową zmierzającą do jego ujawnienia, z uwzględnieniem wyjątku przewidzianego w art. 16 KKS.

Czy urząd skarbowy ustala podatek od mieszkania?

Nie. Podatek od nieruchomości od lokalu położonego na terenie gminy ustala osobie fizycznej właściwy wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Urząd skarbowy może natomiast mieć znaczenie w odrębnej procedurze karnoskarbowej.

Czy opłata za użytkowanie wieczyste oznacza, że podatek od nieruchomości jest zapłacony?

Nie. Są to różne należności. Jeżeli w międzyczasie doszło do przekształcenia prawa do gruntu, aktualny stan prawny należy ustalić z dokumentów i księgi wieczystej, a nie wyłącznie z nazwy opłaty uiszczanej w poprzednich latach.

Czy gmina może ustalić podatek za wszystkie lata od przekształcenia?

Nie zawsze. Trzeba przeanalizować każdy rok odrębnie według art. 68 Ordynacji podatkowej, w szczególności z uwzględnieniem tego, czy informacja została złożona w terminie i czy wcześniej doręczano decyzje.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 68.
3. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy, w szczególności art. 16 i art. 133.
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.