Zakup nieruchomości przez spółkę od osoby fizycznej
Autor: Marcin Sądej
Chciałabym zapytać o kwestię zakupu nieruchomości (mieszkanie, lokal, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza) od osoby fizycznej przez spółkę z o.o. bądź przez jej wspólników prywatnie. 1. Czy jeśli nieruchomość będzie zakupiona przez spółkę od osoby fizycznej, zostanie zrobiony remont, to czy przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości przez spółkę trzeba będzie wystawić fakturę z VAT (spółka jest czynnym podatnikiem VAT)? I jaka to będzie stawka VAT? 2. Na jaki okres mógłby być amortyzowany taki lokal? 3. Czy korzystniejszym rozwiązaniem nie jest zakup lokalu przez wspólników prywatnie, a następnie wynajmowanie go spółce? Czy wspólnicy będą mogli rozliczać się ryczałtowo z takich przychodów?
Sprzedaż nieruchomości przez spółkę
Co do zasady sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która powoduje, że podatnik jest zobowiązany odprowadzić podatek należny od takiej transakcji. Podatnicy mogą jednak nie płacić podatku jeżeli skorzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, jeżeli z wyjątkiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku upłynęło więcej niż 2 lata. Natomiast poprzez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zakładam, że spółka ma zamiar nabyć nieruchomość w celu wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych (np. najem). W konsekwencji, jeżeli wydatki na remont nie przekroczą 30% wartości i od wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu (np. oddania w najem) upłynie ponad 2 lata, to spółka będzie mogła sprzedać taką nieruchomość bez podatku.
W przypadku sprzedaży takiego lokalu stawka VAT wynosi 8%, o ile spełnia ono warunki przewidziane dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (powierzchnia użytkowa nie przekraczająca 150 m2).
Zobacz też: Zakup gruntu na firmę od osoby fizycznej
Stawka amortyzacyjna przy lokalach mieszkalnych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej
Co do zasady lokale mieszkalne wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej korzystają ze stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5% (okres amortyzacji 40 lat).
W przypadku jednak gdy lokal był przed nabyciem wykorzystywany co najmniej przez 60 miesięcy, można do jego amortyzacji zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Tym samym można zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne stosując stawkę amortyzacyjną w wysokości 10% rocznie (okres amortyzacji 10 lat)
Nie ma przeszkód, aby wspólnicy nabyli lokal, a następnie do jego wynajmu zastosowali ryczałtową formę opodatkowania. Obecnie stawka podatku wynosi 8,5%, a gdy przychód przekroczy 100 000 zł – 12,5%. Kwota płaconego przez spółkę czynszu będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu.
Niezależnie, czy lokal nabędzie spółka, czy wspólnicy, nie pojawi się prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od zakupu, ponieważ sprzedawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.
Z drugiej strony w tym układzie nigdzie nie zostaną uwzględnione odpisy amortyzacyjne od lokalu, ponieważ nie dokonają ich ani wspólnicy (przy ryczałcie nie uwzględnia się kosztów podatkowych), ani spółka (odpisów amortyzacyjnych można dokonywać wyłącznie od środków trwałych będących własnością podatnika, a nie wynajmowanych).
W celu ustalenia opłacalności przyjętej formy należy przeprowadzić kalkulacje w oparciu o koszt zakupu nieruchomości oraz wartość czynszu.
Przeczytaj też: Zakup nieruchomości przez spółkę z o.o.
Przykłady
Anna i Michał – zakup lokalu przez spółkę
Anna i Michał prowadzą wspólnie spółkę z o.o., która zajmuje się sprzedażą ekologicznych kosmetyków. Zdecydowali się na zakup lokalu użytkowego od osoby fizycznej, w którym dotychczas mieścił się sklep odzieżowy. Po remoncie, który nie przekroczył 30% wartości lokalu, zaczęli prowadzić tam swoją działalność. Po trzech latach, gdy lokal przestał im odpowiadać ze względu na zbyt mały metraż, sprzedali go bez naliczenia VAT, korzystając ze zwolnienia przewidzianego w ustawie o VAT (minęły ponad 2 lata od pierwszego zasiedlenia po remoncie).
Tomasz – wynajem od wspólników
Tomasz jest wspólnikiem w małej spółce IT. Wraz z drugim udziałowcem postanowili kupić mieszkanie, które przekształcili w biuro. Zdecydowali się nabyć nieruchomość prywatnie, a następnie wynajmować ją spółce. Rozliczają przychody z najmu ryczałtem, płacąc 8,5% podatku. Spółka co miesiąc płaci czynsz, który stanowi jej koszt uzyskania przychodu. Dzięki tej konstrukcji wspólnicy osiągają dodatkowe dochody prywatnie, a jednocześnie optymalizują obciążenia podatkowe firmy.
Katarzyna – amortyzacja przyspieszona
Katarzyna prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, ale planuje przekształcić ją w spółkę z o.o. Znalazła atrakcyjny lokal, który był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela przez ponad 5 lat. Po zakupie przez spółkę mogła zastosować indywidualną, przyspieszoną stawkę amortyzacyjną – 10% rocznie. Dzięki temu, w ciągu 10 lat lokal zostanie w pełni zamortyzowany, co znacząco obniży podstawę opodatkowania spółki.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości od osoby fizycznej przez spółkę z o.o. wiąże się z szeregiem decyzji podatkowych i strategicznych, które mogą znacząco wpłynąć na opłacalność całego przedsięwzięcia. Wybór pomiędzy zakupem przez spółkę a nabyciem przez wspólników prywatnie zależy od celu wykorzystania lokalu, planowanego okresu jego użytkowania oraz formy rozliczeń podatkowych. Należy wziąć pod uwagę m.in. możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przy sprzedaży, dostępne stawki amortyzacyjne oraz formę opodatkowania przychodu z najmu. Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować indywidualną sytuację finansową i podatkową oraz skonsultować się z doradcą, by zoptymalizować koszty i uniknąć niekorzystnych skutków prawnych.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej zakupu nieruchomości przez spółkę lub rozliczeń podatkowych? Skorzystaj z naszych usług online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy specjalizują się w prawie podatkowym i gospodarczym, a każda odpowiedź jest dostosowana do Twojej konkretnej sytuacji. Zadaj pytanie już dziś i zyskaj pewność, że podejmujesz najlepszą decyzję.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
.jpg "Czy powinnam płacić podatek od nieruchomości?")
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Majątek osobisty po spadku, przelew na konto małżonka, czy środki stają się wspólne
» Nadpłata wspólnego kredytu z prywatnych oszczędności, czy urząd skarbowy może naliczyć podatek
» Darowizna udziałów w spółce z o.o.
» Korekta faktur po wyroku sądu, VAT i podatek dochodowy
» Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży gruntu i zakupie udziału w domu męża
Polecamy
Zadaj pytanie » - Wyjazd za granicę a kara za brak aktualizacji adresu miejsca zamieszkania w urzędzie skarbowym
- Niezgłoszenie najmu do urzędu skarbowego - jaka kara?
- Zeznanie SD-3 po terminie - konsekwencje i co dalej?
- Niezgłoszenie darowizny przez 5 lat a przedawnienie czy karny podatek
- Czy zostanę obciążony akcyzą za samochód, jeśli sprzedawca jej nie zapłacił?
- Kupno nieruchomości na firmę czy prywatnie, co bardziej korzystne?
