Zakup nieruchomości przez spółkę czy wspólników

Zakup lokalu od osoby fizycznej a VAT i PCC

Przy zakupie nieruchomości od osoby fizycznej w pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy sprzedawca działa wyłącznie prywatnie, czy w związku z konkretną transakcją występuje jako podatnik VAT. Sam fakt, że sprzedającym jest osoba fizyczna, nie przesądza jeszcze o braku VAT. Znaczenie mogą mieć między innymi wcześniejsze działania sprzedawcy, sposób nabycia lokalu, przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, częstotliwość podobnych transakcji oraz to, czy lokal był wykorzystywany gospodarczo.

Jeżeli sprzedaż nie podlega VAT, nabywca co do zasady nie otrzyma faktury z podatkiem naliczonym i nie odliczy VAT od ceny zakupu. W takiej sytuacji trzeba natomiast liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który przy sprzedaży nieruchomości wynosi zasadniczo 2% wartości rynkowej i obciąża kupującego.

Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT, skutki są inne: spółka będąca czynnym podatnikiem VAT może mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego, o ile lokal będzie służył czynnościom opodatkowanym. Prawo do odliczenia wymaga jednak prawidłowej faktury i związku zakupu z działalnością opodatkowaną. Przy zakupie lokalu wykorzystywanego do czynności zwolnionych, np. określonego najmu mieszkaniowego, odliczenie może być wyłączone albo ograniczone.

Zobacz również: kupno nieruchomości na firmę czy prywatnie

Sprzedaż nieruchomości przez spółkę i zwolnienie z VAT

Sprzedaż nieruchomości przez spółkę z o.o. będącą podatnikiem VAT jest co do zasady odpłatną dostawą towarów. Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku naliczenia podatku w każdej sytuacji. W praktyce najważniejsze jest zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli sprzedaż nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynęły co najmniej 2 lata. Obecnie pierwsze zasiedlenie rozumie się szerzej niż tylko oddanie nieruchomości w najem lub sprzedaż. Może nim być także rozpoczęcie używania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własne po wybudowaniu albo po ulepszeniu.

Wydatki na remont trzeba odróżnić od ulepszenia. Zwykły remont, który odtwarza pierwotny stan techniczny lokalu, nie powinien sam w sobie powodować nowego pierwszego zasiedlenia. Inaczej może być przy ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeżeli wydatki wynoszą co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. Wtedy należy ponownie ocenić moment pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu.

Jeżeli zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie ma zastosowania, trzeba zbadać możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Ma ono znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy przy nabyciu lub ulepszeniu nieruchomości sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT albo spełnione są warunki dotyczące nakładów na ulepszenie.

Strony mogą w niektórych sytuacjach zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży VAT, jeżeli spełnią warunki ustawowe, w szczególności gdy obie strony są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i złożą wymagane oświadczenie. Taka decyzja bywa korzystna, gdy nabywca ma pełne prawo do odliczenia VAT, ale wymaga wcześniejszej kalkulacji także pod kątem PCC i korekt podatku naliczonego.

Jaka stawka VAT przy sprzedaży lokalu

Jeżeli sprzedaż lokalu przez spółkę nie korzysta ze zwolnienia i jest opodatkowana VAT, stawka zależy przede wszystkim od charakteru nieruchomości. Lokal użytkowy, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, co do zasady podlega stawce 23%.

Stawka 8% może mieć zastosowanie do dostawy lokalu mieszkalnego lub obiektu budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ustawowych limitów powierzchni. Dla lokalu mieszkalnego limit wynosi 150 m², a dla domu jednorodzinnego 300 m². Jeżeli powierzchnia przekracza limit, preferencyjna stawka ma zastosowanie tylko do części podstawy opodatkowania przypadającej na limit.

Nie należy jednak automatycznie stosować stawki 8% do każdego mieszkania używanego jako biuro. Dla VAT liczą się cechy nieruchomości i warunki konkretnej dostawy, a nie tylko to, że spółka wykorzystuje lokal w działalności. Jeżeli lokal został formalnie przystosowany i wykorzystywany jako lokal użytkowy, konieczna jest odrębna analiza.

Amortyzacja lokalu w spółce z o.o.

W przypadku spółki z o.o. zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Najważniejsze jest ustalenie, czy nieruchomość jest lokalem mieszkalnym, lokalem użytkowym, budynkiem, prawem do lokalu czy innym składnikiem majątku oraz czy spełnia warunki uznania za środek trwały.

Lokale i budynki mieszkalne nie podlegają obecnie podatkowej amortyzacji. Oznacza to, że nawet jeżeli spółka kupi mieszkanie i będzie używać go w działalności, odpisy amortyzacyjne od takiego lokalu nie będą kosztem podatkowym. To istotna zmiana względem starszych zasad, zgodnie z którymi w podobnych przypadkach analizowano stawkę 1,5%, 2,5% albo indywidualną stawkę amortyzacyjną.

Inaczej wygląda sytuacja lokali użytkowych i innych niemieszkalnych środków trwałych. Takie nieruchomości mogą być amortyzowane podatkowo, o ile stanowią własność lub współwłasność podatnika, są kompletne i zdatne do używania oraz przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok. Standardowa stawka amortyzacji zależy od właściwej klasyfikacji środka trwałego. W wielu typowych przypadkach dla budynków i lokali niemieszkalnych stosuje się stawkę 2,5% rocznie, co oznacza długi okres amortyzacji.

Indywidualna stawka amortyzacyjna może wchodzić w grę dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzanych do ewidencji danego podatnika. Dla budynków i lokali okres amortyzacji nie może być dowolny, a w praktyce często minimalny okres wynosi 10 lat, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. Przed przyjęciem stawki trzeba sprawdzić historię lokalu, dokumenty nabycia, nakłady oraz klasyfikację środka trwałego.

Zakup lokalu prywatnie przez wspólników i najem dla spółki

Alternatywą jest zakup lokalu przez wspólników prywatnie, a następnie wynajęcie go spółce. Taki model może być korzystny, jeżeli wspólnicy chcą zatrzymać nieruchomość poza majątkiem spółki, uzyskiwać prywatny przychód z najmu i jednocześnie umożliwić spółce zaliczanie czynszu do kosztów uzyskania przychodów.

W najmie prywatnym przychody są obecnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przy ryczałcie nie rozlicza się kosztów podatkowych, więc wspólnicy nie odliczą od przychodu prywatnych kosztów remontu, odsetek, wyposażenia ani amortyzacji.

Po stronie spółki czynsz może być kosztem uzyskania przychodów, jeżeli ma związek z działalnością spółki, jest faktycznie ponoszony, prawidłowo udokumentowany i odpowiada warunkom rynkowym. Umowa najmu powinna precyzować między innymi wysokość czynszu, sposób rozliczania mediów, zasady ponoszenia nakładów, okres najmu i możliwość wypowiedzenia.

Ponieważ wspólnicy i spółka są podmiotami powiązanymi, czynsz powinien być ustalony na poziomie rynkowym. Przy większej skali rozliczeń mogą pojawić się obowiązki z zakresu cen transferowych. Jeżeli spółka stosuje estoński CIT, płatności na rzecz wspólników, w tym czynsz, trzeba dodatkowo ocenić pod kątem ukrytych zysków.

Przeczytaj także: zakup nieruchomości przez spółkę z o.o.

VAT przy wynajmie lokalu przez wspólników spółce

Najem prywatny może być działalnością gospodarczą na gruncie VAT, nawet jeżeli w PIT jest rozliczany jako najem prywatny ryczałtem. Dlatego trzeba ustalić, czy wspólnik wynajmujący lokal korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT, czy jest podatnikiem VAT czynnym, a także jaki jest cel najmu.

Najem lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia z VAT. Jeżeli jednak mieszkanie jest wynajmowane spółce na biuro, działalność usługową, gabinet, magazyn albo inny cel gospodarczy, zwolnienie dla celów mieszkaniowych zasadniczo nie powinno mieć zastosowania. Wtedy najem może być opodatkowany VAT według stawki 23%, chyba że wynajmujący korzysta ze zwolnienia podmiotowego i spełnia warunki tego zwolnienia.

Jeżeli wspólnik wystawia spółce fakturę z VAT, spółka może odliczyć VAT naliczony tylko wtedy, gdy lokal jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych. Przy działalności zwolnionej z VAT albo mieszanej odliczenie może być wyłączone albo ograniczone proporcją.

Który wariant może być korzystniejszy

Nie ma jednej odpowiedzi, czy lepszy jest zakup przez spółkę, czy prywatnie przez wspólników. Zakup przez spółkę może być prostszy organizacyjnie, daje spółce pełną kontrolę nad nieruchomością i przy lokalu użytkowym może umożliwiać amortyzację oraz rozliczanie kosztów związanych z utrzymaniem lokalu. Jednocześnie nieruchomość staje się majątkiem spółki i może być objęta ryzykiem gospodarczym tej spółki.

Zakup prywatny przez wspólników pozwala oddzielić nieruchomość od majątku spółki i może zapewniać wspólnikom stały przychód z najmu. W zamian trzeba pilnować rynkowego czynszu, rozliczeń VAT, ryczałtu, ewentualnych obowiązków cen transferowych oraz tego, że wspólnicy przy ryczałcie nie rozliczają kosztów podatkowych.

Przed decyzją warto przygotować kalkulację obejmującą cenę zakupu, PCC albo VAT, nakłady remontowe, możliwość odliczenia VAT, amortyzację, przewidywany czynsz, okres posiadania nieruchomości i planowaną sprzedaż. Szczególnej uwagi wymaga lokal mieszkalny używany jako biuro, ponieważ skutki w VAT, amortyzacji i podatku dochodowym mogą być inne niż przy klasycznym lokalu użytkowym.

FAQ

Czy spółka zawsze musi naliczyć VAT przy sprzedaży lokalu?

Nie. Sprzedaż może korzystać ze zwolnienia z VAT, zwłaszcza gdy od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata i sprzedaż nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Trzeba jednak sprawdzić historię lokalu, nakłady i prawo do odliczenia VAT.

Czy zakup lokalu od osoby fizycznej zawsze jest bez VAT?

Nie zawsze. Osoba fizyczna może w konkretnej transakcji działać jako podatnik VAT. Jeżeli jednak sprzedaje lokal wyłącznie prywatnie i transakcja nie podlega VAT, kupujący zwykle płaci PCC i nie odlicza VAT od ceny.

Czy spółka może amortyzować mieszkanie używane jako biuro?

Obecnie lokale i budynki mieszkalne nie podlegają podatkowej amortyzacji. Samo używanie mieszkania jako biura nie wystarczy, aby odpisy amortyzacyjne były kosztem podatkowym.

Czy wspólnicy mogą wynajmować lokal własnej spółce i płacić ryczałt?

Tak, przychody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane ryczałtem. Stawka wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Czynsz powinien być rynkowy, a umowa rzeczywiście wykonywana.

Czy czynsz płacony wspólnikom jest kosztem spółki?

Może być kosztem, jeżeli lokal jest wykorzystywany w działalności spółki, czynsz jest rynkowy, wydatek jest udokumentowany i nie ma charakteru pozornego. Przy podmiotach powiązanych trzeba uważać na ceny transferowe, a przy estońskim CIT także na ukryte zyski.

Podsumowanie

Wybór między zakupem nieruchomości przez spółkę a zakupem prywatnym przez wspólników powinien być poprzedzony analizą VAT, PCC, podatku dochodowego i planowanego sposobu korzystania z lokalu. Wariant spółkowy może być korzystny przy lokalu użytkowym, gdy spółka ma prawo do odliczenia VAT i może amortyzować środek trwały. Wariant prywatny może być atrakcyjny, gdy wspólnicy chcą zatrzymać nieruchomość poza spółką i rozliczać czynsz ryczałtem.

Największe ryzyka pojawiają się przy lokalach mieszkalnych używanych gospodarczo, większych remontach, sprzedaży przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia oraz transakcjach między spółką a jej wspólnikami. W takich przypadkach warto przygotować kalkulację i dokumenty jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - Dz.U. 1992 nr 21 poz. 86
4. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
5. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959