Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup nieruchomości przez spółkę od osoby fizycznej

Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-10-08

Chciałabym zapytać o kwestię zakupu nieruchomości (mieszkanie, lokal, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza) od osoby fizycznej przez spółkę z o.o. bądź przez jej wspólników prywatnie. 1. Czy jeśli nieruchomość będzie zakupiona przez spółkę od osoby fizycznej, zostanie zrobiony remont, to czy przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości przez spółkę trzeba będzie wystawić fakturę z VAT (spółka jest czynnym podatnikiem VAT)? I jaka to będzie stawka VAT?  2. Na jaki okres mógłby być amortyzowany taki lokal? 3. Czy korzystniejszym rozwiązaniem nie jest zakup lokalu przez wspólników prywatnie, a następnie wynajmowanie go spółce? Czy wspólnicy będą mogli rozliczać się ryczałtowo z takich przychodów?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa
Porada przekonująca i konkretna (z powołaniem się na odpowiednie artykuły oraz podaniem przykładowych postanowień sądu). 
Tomasz, manager, 53 lata
Jestem pod ogromnym wrażeniem, co do uzyskania informacji bardzo szczegółowej. Fachowe doradztwo, takiej informacji nie uzyskam nigdzie, wcześniej. Składam podziękowanie Pani Izabeli Nowackiej-Marzeion. 
Wiesława, sprzątaczka, 555 lat

Co do zasady sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która powoduje, że podatnik jest zobowiązany odprowadzić podatek należny od takiej transakcji. Podatnicy mogą jednak nie płacić podatku jeżeli skorzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, jeżeli z wyjątkiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku upłynęło więcej niż 2 lata. Natomiast poprzez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zakładam, że spółka ma zamiar nabyć nieruchomość w celu wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych (np. najem). W konsekwencji, jeżeli wydatki na remont nie przekroczą 30% wartości i od wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu (np. oddania w najem) upłynie ponad 2 lata, to spółka będzie mogła sprzedać taką nieruchomość bez podatku.

W przypadku sprzedaży takiego lokalu stawka VAT wynosi 8%, o ile spełnia ono warunki przewidziane dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (powierzchnia użytkowa nie przekraczająca 150 m2).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Co do zasady lokale mieszkalne wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej korzystają ze stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5% (okres amortyzacji 40 lat).

W przypadku jednak gdy lokal był przed nabyciem wykorzystywany co najmniej przez 60 miesięcy, można do jego amortyzacji zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Tym samym można zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne stosując stawkę amortyzacyjną w wysokości 10% rocznie (okres amortyzacji 10 lat)

Nie ma przeszkód, aby wspólnicy nabyli lokal, a następnie do jego wynajmu zastosowali ryczałtową formę opodatkowania. Obecnie stawka podatku wynosi 8,5%, a gdy przychód przekroczy 100 000 zł – 12,5%. Kwota płaconego przez spółkę czynszu będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu.

Niezależnie, czy lokal nabędzie spółka, czy wspólnicy, nie pojawi się prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od zakupu, ponieważ sprzedawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Z drugiej strony w tym układzie nigdzie nie zostaną uwzględnione odpisy amortyzacyjne od lokalu, ponieważ nie dokonają ich ani wspólnicy (przy ryczałcie nie uwzględnia się kosztów podatkowych), ani spółka (odpisów amortyzacyjnych można dokonywać wyłącznie od środków trwałych będących własnością podatnika, a nie wynajmowanych).

W celu ustalenia opłacalności przyjętej formy należy przeprowadzić kalkulacje w oparciu o koszt zakupu nieruchomości oraz wartość czynszu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Sprzedaż mieszkań przez Rolniczą Spółdzielnię Produkcyjną a podatek VAT

Prowadzimy Rolniczą Spółdzielnię Produkcyjną. Posiadamy budynek, w którym mieszkają lokatorzy. Chcemy sprzedać mieszkania lokatorom. Budynek został...

Przekazanie synowi firmowej nieruchomości, jak zachować prawo do odliczeń VAT?

Mam firmę budowlaną, rozliczam się podatkiem liniowym i VAT. W 2014 r. zakupiłem prywatnie działkę budowlaną, w ramach prowadzonej...

Jak odpisać pełny VAT z zakupu samochodu na firmę?

Proszę o poradę, jak zgodnie z prawem odpisać pełny VAT z zakupu samochodu na firmę?

Czy od zakupu nieruchomości pod wynajem mogę odliczyć VAT?

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. Chciałbym się dowiedzieć, czy od zakupu nieruchomości pod wynajem mogę odliczyć VAT?

Czy przedsiębiorca niepłacący VAT-u musi wysyłać JPK-VAT?

Czy przedsiębiorca niepłacący VAT-u musi wysyłać JPK-VAT?

Jaka stawka VAT na systemy zabezpieczeń przed zwierzętami?

Prowadzę działalność gospodarczą – montujemy zabezpieczenia elektryczne przeciwko zwierzętom na domach. Zabezpieczenie polega na wykonaniu instalacji...

Sprzedaż przedsiębiorstwa a VAT

Czy sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa wraz z przejęciem zobowiązań przez kupującego rodzi jakieś obowiązki w podatku VAT...

Limit zwolnienia z VAT a przychody z prywatnego najmu

Prowadzę sprzedaż artykułów używanych i korzystam ze zwolnienia z VAT. Od 5 miesięcy prywatnie wynajmuję swoje mieszkanie pewnej rodzinie. Czy mój...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »