Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wyprowadzenie nieruchomości z firmy i przekazanie córce a podatki

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-10-21

Prowadzę działalność, mam KPiR, podatek liniowy + VAT. Kupuję mieszkanie od dewelopera, chciałbym dokonać zakupu na firmę. Mieszkanie będzie wynajmowane krótkoterminowo, ale możliwe, że jeżeli najem krótkoterminowy się nie sprawdzi, to przejdę na najem zwyczajny. Za około 15 lat planuję mieszkanie przekazać córce. Rozumiem, że od takiego zakupu będzie możliwość odliczenia 8% VAT oraz amortyzowania mieszkania ze stawką maksymalnie 1,5%. Najem krótkoterminowy będzie fakturowany ze stawką 8%. Co jeżeli jednak zrezygnuję z najmu krótkoterminowego, czy najem normalny (zwolniony z VAT-u) też będzie musiał być objęty VAT-em 8%? Jak obecnie podatkowo wygląda wyprowadzenie nieruchomości z majątku firmy i przekazanie np. córce? Wszystkie zakupione do mieszkania meble/sprzęty/remonty wejdą jednorazowo w koszty firmowe? Jak najlepiej z podatkowego punktu widzenia zakupić mieszkanie (z uwzględnieniem powyższych planów)?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję pani mecenas Kindze za udzielenie wyczerpujących informacji.
Halina
Dziękuję za sprawne i szybkie udzielenie wyczerpującej odpowiedzi, dzięki fachowej poradzie w której zawarto dodatkowe istotne dla sprawy wskazówki, wykraczające poza zakres pytania uniknąłem popełnienia poważnego błędu biznesowego,
Marek, 64 lata
Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa

W pierwszej kolejności chciałbym odnieść się do kwestii podatku VAT. Jak słusznie Pan zauważył, wynajem krótkoterminowy stanowi odpłatne świadczenie usług opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8%. Natomiast wynajem na długoterminowe cele mieszkaniowe jest usługą zwolnioną od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

Powyższe zasady mają charakter obligatoryjny, co oznacza, że podatnik nie ma możliwości wyboru i jeżeli dana czynność jest zwolniona w oparciu o art. 43 ust. 1 ustawy VAT, to nie można dla niej wybrać opodatkowania (z jednym wyjątkiem, który najmu nie dotyczy). W konsekwencji wynajem długoterminowy na cele mieszkaniowe zawsze będzie korzystał z całkowitego zwolnienia i nie można tu stosować stawki 8%.

Przejdźmy teraz do kwestii odliczenia podatku VAT w związku z zakupem nieruchomości, która ma być przeznaczona na wynajem. Podstawowym prawem podatników VAT jest prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kwestie te reguluje art. 86 ust. 1 ustawy VAT. Przepis ten wskazuje, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak zatem widać, prawo do odliczenia przysługuje wyłącznie w stosunku do tych towarów które będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych a nie zwolnionych. Jeżeli zatem lokal ma być przeznaczony od początku na wynajem krótkoterminowy, to prawo do odliczenia VAT-u od jego zakupu przysługuje. Jeżeli natomiast lokal od początku miałby być kierowany na wynajem na długoterminowe cele mieszkaniowe, to prawo do odliczenia podatku VAT nie przysługiwałoby, ponieważ lokal byłby wykorzystywany do czynności zwolnionych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zastanówmy się jednak, co w sytuacji, którą Pan przedstawił, tj. najpierw lokal ma być przeznaczony na wynajem krótkoterminowy, a po jakimś czasie może okazać się, że będzie przeznaczony do wynajem długoterminowy. W takiej sytuacji, owszem, odliczenie podatku VAT przysługuje, jednak w momencie, gdy zmieni się przeznaczenie lokalu z czynności opodatkowanych na czynności zwolnione (czyli zmiana przeznaczenia z wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy), będzie Pan zobowiązany do dokonania korekty uprzednio odliczonego podatku VAT.

Zgodnie z art. 91 ust. 6 ustawy jeżeli w ramach sprzedaży nieruchomość będzie zwolniona od podatku, to w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu. W myśl art. 91 ust. 7 ustawy VAT przepisy dotyczące korekty stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Jak natomiast czytamy w art. 91 ust. 2 ustawy VAT okres korekty w przypadku nieruchomości wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddania do użytkowania. Proszę zwrócić uwagę, że korekty dokonuje się proporcjonalnie do pozostałego okresu korekty. Poniżej przykład obrazujący w jaki sposób należy obliczać korektę:

Podatnik kupuje nieruchomość na wynajem krótkoterminowy w 2019 r. Odliczył 20 000 zł podatku VAT od zakupu. Po dwóch latach postanawia jednak, że przeznaczy lokal na wynajem długoterminowy zwolniony z VAT. Z uwagi zatem na fakt, iż zmieniło się przeznaczenie z czynności opodatkowanych na zwolnione, należy dokonać korekty wcześniej odliczonego podatku VAT. Korekty dokonuje się w stosunku do pozostałego okresu tj.: 8/10 x 20 000 = 16 000 zł. Tę kwotę podatnik musi zwrócić fiskusowi ze względu na zmianę przeznaczenia nieruchomości, od której dokonano odliczenia podatku VAT.

Proszę zwrócić uwagę, że okres korekty wynosi aż 10 lat licząc od roku, w którym nieruchomość została oddania do użytkowania. Jeżeli zatem zostanie oddana do użytkowania w tym roku, to dopiero po 2029 r. będzie Pan mógł zmienić jej przeznaczenie bez konieczności zwrotu odliczonego VAT-u.

Jeżeli chodzi natomiast o kwestię darowizny czy też wycofania takiej nieruchomości z działalności gospodarczej, należy sięgnąć do treści art. 7 ust. 2 ustawy VAT. Regulacja ta podaje, że „przez dostawę towarów rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1)przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

2) wszelkie inne darowizny

– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych”.

Jak zatem widać, nieodpłatne przekazanie oraz wszelkie inne darowizny podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, pod warunkiem, że podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, z tytułu nabycia lub wytworzenia nieruchomości. Takie podejście jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe. Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 15.01.2018 r., nr 0112-KDIL2-2.4012.555.2017.1.EN wskazał:

„Z art. 7 ust. 2 ustawy wynika, że nieodpłatne czynności, o których mowa w tym przepisie, tylko wówczas są uznawane za odpłatną dostawę towarów, jeśli podatnikowi przysługiwało prawo do całkowitego albo częściowego odliczenia podatku naliczonego. Zauważyć należy, że jeśli podatnik odliczył podatek naliczony np. przy ich nabyciu czy wytworzeniu, to ich nieodpłatne przekazanie – gdyby było nieopodatkowane – w istocie stanowiłoby nabycie bez opodatkowania. Stoi to w sprzeczności z zasadą powszechności oraz neutralności opodatkowania. Jeśli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku, to nieodpłatne przekazanie tego towaru pozostaje neutralne podatkowo, gdyż podatnik już raz został obciążony faktycznym kosztem podatku (w tej części wystąpił więc jako konsument, a nie jako podatnik VAT).

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że darowizna części usługowej budynku mieszkalno-usługowego - w świetle art. 7 ust. 2 ustawy – stanowi czynność zrównaną z odpłatną dostawą towarów. Z uwagi na wykorzystywanie przedmiotowego budynku w części usługowej w celu wynajmu firmie, tj. do czynności opodatkowanej podatkiem VAT należy uznać, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na jego budowę. Został zatem spełniony warunek do uznania tej nieodpłatnej czynności za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Kolejny istotny problem związany z opodatkowaniem wycofania (darowizny) nieruchomości z firmy to ustalenie podstawy opodatkowania od której należy obliczyć podatek VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 2 ustawy VAT w przypadku dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 2, podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia – koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów. Oznacza to, że podstawą opodatkowania będzie cena/koszt zaktualizowana na dzień wycofania nieruchomości z działalności. Nie można zatem w tym przypadku odwoływać się do wartości historycznym z dnia ich nabycia lub wytworzenia. Chodzi zatem o cenę lub koszt, jaki podatnik zapłaciłby za towar w dniu jego nieodpłatnego przekazania.

Na marginesie dodajmy, że podatek od wycofania nieruchomości niekoniecznie musi wystąpić. Skoro bowiem ustawodawca nieodpłatne przekazanie towaru zrównuje z dostawą towaru, to także w tym zakresie znajdą zastosowania zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Stosownie do treści tego przepisu „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego „przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W opisanym przez Pana przypadku do pierwszego zasiedlenia dochodzi w momencie gdy deweloper sprzedaje Panu mieszkanie. W konsekwencji po dwóch latach od zakupu może Pan darować (wycofać) nieruchomość z działalności gospodarczej, skorzystać ze zwolnienia od podatku opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Należy jednak pamiętać, że łączy się to z wszelkimi innymi konsekwencjami podatkowymi, co oznacza, że jeżeli darowizna będzie dokonana w ciągu 10 lat to pojawi się konieczność dokonania korekty odliczonego wcześniej podatku VAT – zgodnie z art. 91 ustawy VAT.

Podsumowując kwestię podatku VAT, to jeżeli odliczy Pan podatek naliczony w momencie zakupu nieruchomości i chce Pan zachować całą kwotę odliczenia bez konieczności korekty, to darowizny dla córki albo zmiany na wynajem długoterminowy może Pan dokonać po 10 latach. Wcześniej powstanie konieczność proporcjonalnego zwrotu podatku VAT.

W kwestii natomiast podatku dochodowego wskażmy, że jeżeli podatnik prowadzi działalność gospodarczą i w jej ramach wykorzystuje na potrzeby tejże działalności określone składniki majątkowe, to naturalnie mają prawo do ujmowania wydatków związanych z tą działalnością w kosztach uzyskania przychodu. Należy jednak zaznaczyć, że jeżeli taki składnik majątku spełnia kryteria do uznania go za środek trwały, to ujęcie w kosztach działalności odbywa się poprzez odpisy amortyzacyjne. Wynika to wprost z treści art. 22 ust. 8 ustawy PIT.

Definicja środka trwałego zawarta jest w art. 22a ust. 1 ustawy PIT. Przepis ten podaje, że „środkiem trwałym są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu”.

 

Z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że mieszkanie ma zostać oddane w najem więc można zakładać, że będzie wykorzystywane dłużej niż rok, co oznacza, że jak najbardziej są spełnione przesłanki aby potraktować taki lokal jako środek trwały w prowadzonej działalności. Zastanówmy się zatem w jaki sposób ująć wydatki na taki środek trwały w kosztach podatkowych.

 

Po pierwsze zwróćmy uwagę, że powyższa definicja wskazuje, iż środek trwały jest wtedy, gdy jest kompletny oraz zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania. Nie ulega wątpliwości, że mieszkanie w stanie deweloperskim, które wymaga remontów i nakładów na chwilę obecną nie jest zdatne do używania w postaci oddania w wynajem. W rezultacie dopiero po zakończeniu prac wykończeniowo-adapatacyjnych mieszkanie będzie kompletne i zdatne do użytku, co automatycznie spowoduje, że stanie się pełnowartościowym środkiem trwałym.

 

Powyższa kwestia ma istotne znaczenie w kontekście wydatków ponoszonych do dnia oddania środka trwałego do używania. Trzeba zaznaczyć, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej. Jak wynika z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy PIT, za wartość początkową środków trwałych w razie odpłatnego nabycia, uważa się cenę ich nabycia. Art. 22g ust. 3 ustawy stanowi, ze za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji.

 

Przedstawiony sposób wykładni przepisów potwierdzają również organy podatkowe. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 26.08.2015r., nr IBPB-1-1/4511-285/15/ZK:

„Przede wszystkim, przed rozpoczęciem wskazanych we wniosku prac nie był wykorzystywany w tej działalności. Nie jest również kompletny i zdatny do użytku na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, ponieważ wymaga przeprowadzenia wskazanych we wniosku prac budowlanych mających na celu jego przystosowanie na potrzeby tej działalności. Zatem dopiero w wyniku przeprowadzenia ww. prac budowlanych zakupiony budynek stanie się zdatny do wykorzystania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a więc będzie spełniał kryteria (uzyska cechy) pozwalające na uznanie go za środek trwały.

Zatem wskazane we wniosku wydatki poniesione na jego »remont« i «modernizację« będą stanowić składnik jego wartości początkowej (element kosztu wytworzenia). Wydatki te będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej pośrednio, tj. poprzez odpisy amortyzacyjne. Wskazać przy tym należy, że do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawca może zaliczać odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej ww. środka trwałego, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek ten wykorzystywany będzie w prowadzonej działalności gospodarczej. Od tego bowiem momentu przedmiotowy budynek jako kompletny i zdatny do użytku, zgodnie z cyt. wyżej przepisami, będzie stanowić środek trwały, podlegający ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wtedy też Wnioskodawca będzie miał możliwość zaliczenia do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej tego środka trwałego”.

 

W konsekwencji powyższych wyjaśnień wszelkie nakłady o charakterze wykończeniowych i adaptacyjnym, mające na celu przystosowanie nieruchomości do używania tak aby była ona kompletna i zdatna do użytku powiększają wartość początkową środka trwałego, od którego następnie są dokonywane odpisy amortyzacyjne. Powoduje to, że te wydatki nie mogą być bezpośrednio i na bieżąco ujmowane w kosztach prowadzonej działalności. Powiększają one cenę nabycia nieruchomości i łącznie stanowią wartość początkową, od której następnie są naliczane odpisy amortyzacyjne.

 

Przy czym uwaga – powyższe nie dotyczy kosztu nabycia wyposażenia (sprzęt RTV, AGD, meble itp.). Wyposażenie nie stanowi bowiem elementu trwale związanego ze środkiem trwałym, w związku z czym nie jest funkcjonalnie związane z nieruchomością. Powoduje to, że wydatki na wyposażenie nie są wliczane do wartości początkowej środka trwałego (tutaj w zależności od wartości są bezpośrednio ujmowane w kosztach lub stanowią osobne środki trwałe podlegające amortyzacji – składniki wyposażenia poniżej 10 000 zł mogą, zgodnie z art. 22d ustawy PIT, być jednorazowo ujmowane w kosztach).

 

W tym miejscu jeszcze uwaga odnośnie ceny nabycia. Ustawa PIT w żaden sposób nie warunkuje tego, w jaki sposób podatnik opłacił cenę nabycia środka trwałego – bez znaczenia jest to, czy zakup został sfinansowany z środków własnych, czy pochodzących z kredytu lub pożyczki. Cała cena nabycia stanowi wartość początkową.

 

Na zakończenie rozważmy, co w przypadku, gdy po jakimś czasie zdecyduje się Pan przekazać w darowiźnie nieruchomość córce. Czy w takim przypadku należy skorygować wcześniej dokonane odpisy amortyzacyjne od środków trwałych? Na szczęście nie. Obowiązek korygowania kosztu nie powstanie przy darowiźnie wyposażenia oraz środków trwałych. W konsekwencji darczyńca nie musi korygować dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Powyższe potwierdza interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15.02.2017 r., nr 1061-IPTPB1.4511.1050.2016.1.MM:

„W przypadku darowizny środków trwałych – darowizna jako jedna z form zbycia wyznacza datę zakończenia dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Nie powoduje jednak konieczności jakichkolwiek ich korekt w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Odpisy naliczone w okresie używania składnika majątku na potrzeby działalności pozostają kosztem uzyskania przychodu u darczyńcy. Ostatniego odpisu amortyzacyjnego dokonywanego od wartości początkowej amortyzowanego środka trwałego, który następnie zostaje darowany, można dokonać za miesiąc w którym darowizna została dokonana”.

Naturalnie dokonana darowizna nie spowoduje żadnych obowiązków w zakresie podatku dochodowego PIT. Darowizna podlega bowiem pod podatek od spadków i darowizn i zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT przepisów podatku dochodowego do darowizn w żadnym wypadku nie stosujemy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przekazanie synowi firmowej nieruchomości, jak zachować prawo do odliczeń VAT?

Mam firmę budowlaną, rozliczam się podatkiem liniowym i VAT. W 2014 r. zakupiłem prywatnie działkę budowlaną, w ramach prowadzonej...

Wystawianie faktur z dochodu pozafirmowego

Jestem rolnikiem, dodatkowo prowadzę działalność. W tym roku wydzierżawiam część gruntu pod fermę fotowoltaiczną, za co będę otrzymywał...

Zakup gruntu przemysłowego a podatek VAT

Mam pytanie związane z zakupem gruntu przemysłowego w kontekście podatku VAT i kosztów. Prowadzę działalność gospodarczą i zamierzam...

Nie wiedziałam, że mam być zarejestrowana do VAT-UE, co zrobić?

Od ponad roku prowadzę działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży moich autorskich grafik za pośrednictwem portali zagranicznych (pełnią rolę...

Sprzedaż samochodu zakupionego na cele firmowe i prywatne

W czasie, kiedy prowadziłem działalność gospodarczą i byłem płatnikiem VAT, kupiłem za gotówkę samochód osobowy, odliczając od kwoty zakupu...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »