Mieszkanie na firmę, VAT i darowizna córce

Najem krótkoterminowy a VAT

Przy zakupie mieszkania od dewelopera pierwsze pytanie dotyczy tego, do jakich czynności lokal będzie faktycznie wykorzystywany. Jeżeli mieszkanie ma służyć najmowi krótkoterminowemu w modelu zbliżonym do usług zakwaterowania, przychody z takiej usługi mogą być opodatkowane VAT według stawki 8%. Nie chodzi jednak o samą nazwę umowy, ale o rzeczywisty charakter usługi: krótkie pobyty, rotacja gości, obsługa podobna do zakwaterowania oraz sposób oferowania lokalu.

Przy rozliczeniach VAT warto porównać także temat: zwrot VAT za zakup lokalu.

Inaczej wygląda klasyczny najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Taka usługa jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, jeżeli lokal ma charakter mieszkalny, jest wynajmowany na własny rachunek i służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Zwolnienie ma charakter obligatoryjny, więc nie można dowolnie wybrać opodatkowania 8% tylko po to, aby zachować pełne prawo do odliczeń.

Jeżeli więc po pewnym czasie zrezygnuje Pan z najmu krótkoterminowego i przejdzie na zwykły najem mieszkaniowy, co do zasady nie będzie Pan stosował stawki 8%. Usługa będzie zwolniona z VAT, o ile spełnia warunki zwolnienia. To z kolei wpływa na wcześniej odliczony VAT od zakupu, wykończenia i wyposażenia.

Odliczenie VAT od zakupu mieszkania

Podstawowa zasada z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT jest taka, że podatnik może odliczyć VAT naliczony tylko w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi służą czynnościom opodatkowanym. Jeżeli lokal od początku ma służyć wyłącznie opodatkowanemu najmowi krótkoterminowemu, odliczenie VAT z faktury dewelopera może być dopuszczalne, o ile spełnione są pozostałe warunki formalne i materialne.

Nie należy jednak zakładać automatycznie, że każda faktura od dewelopera zawiera 8% VAT w pełnej wysokości i że podatek zawsze będzie możliwy do odzyskania. Stawka przy sprzedaży mieszkania zależy od parametrów lokalu i zasad opodatkowania dostawy przez dewelopera. Z kolei odliczenie zależy od późniejszego wykorzystania lokalu w działalności opodatkowanej.

Jeżeli lokal od początku miałby być przeznaczony na najem mieszkaniowy zwolniony z VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego zasadniczo nie powstaje. W takim wariancie podatnik występuje w praktyce podobnie jak konsument w zakresie podatku naliczonego, ponieważ lokal służy czynnościom zwolnionym.

Zmiana przeznaczenia lokalu i korekta VAT

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy najpierw odliczy Pan VAT, bo lokal służy najmu krótkoterminowemu, a później przeznaczy Pan mieszkanie na najem zwolniony z VAT. W takim przypadku zmienia się prawo do odliczenia podatku naliczonego, co może powodować obowiązek korekty na podstawie art. 91 ustawy o VAT.

Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Korekta jest proporcjonalna do pozostałej części tego okresu. Jeżeli zmiana przeznaczenia nastąpi po kilku latach, zwrot obejmie odpowiednią część podatku odliczonego przy zakupie lub wytworzeniu nieruchomości.

Przykładowo, jeżeli podatnik odliczył 30 000 zł VAT od lokalu i po 3 latach przeznaczył go wyłącznie na najem mieszkaniowy zwolniony z VAT, korekta może objąć 7/10 odliczonego podatku, czyli 21 000 zł. Jeżeli natomiast lokal po zmianie jest wykorzystywany częściowo do czynności opodatkowanych, a częściowo zwolnionych, konieczna może być analiza proporcji wykorzystania.

Wycofanie mieszkania z działalności i darowizna córce

Wycofanie mieszkania z działalności gospodarczej i przekazanie go córce trzeba analizować oddzielnie na gruncie VAT, PIT oraz podatku od spadków i darowizn. Sam fakt, że czynność ma rodzinny charakter, nie oznacza automatycznie neutralności w VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa, w tym darowizna, może być traktowane jak odpłatna dostawa towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, imporcie albo wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych.

Jeżeli więc przy zakupie mieszkania odliczono VAT, późniejsza darowizna może być czynnością podlegającą VAT. Nie zawsze oznacza to jednak realną zapłatę podatku. Przy dostawie budynków, budowli lub ich części trzeba zbadać możliwość zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w szczególności to, czy nie dochodzi do dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz czy upłynęły co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Jeżeli darowizna byłaby opodatkowana VAT, podstawą opodatkowania jest co do zasady cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia - koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy. W praktyce oznacza to konieczność odniesienia się do wartości aktualnej na dzień przekazania, a nie wyłącznie do historycznej ceny z aktu zakupu.

Nawet jeżeli darowizna korzystałaby ze zwolnienia z VAT, trzeba pamiętać o korekcie podatku naliczonego. Jeżeli przekazanie nastąpi w 10-letnim okresie korekty, może powstać obowiązek zwrotu części VAT odliczonego przy zakupie lub nakładach na lokal.

Skutki w PIT i brak amortyzacji lokalu mieszkalnego

W aktualnym stanie prawnym kluczowe znaczenie ma to, że lokale mieszkalne nie podlegają amortyzacji podatkowej w PIT. Wynika to z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że nawet jeżeli mieszkanie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą albo jest wynajmowane, odpisy amortyzacyjne od lokalu mieszkalnego nie stanowią kosztów uzyskania przychodu.

To istotnie zmienia opłacalność zakupu mieszkania na firmę w porównaniu z wcześniejszymi zasadami. W przedstawionym wariancie nie można już zakładać, że lokal będzie amortyzowany stawką 1,5% rocznie dla celów podatkowych. Możliwe jest natomiast rozliczanie innych kosztów związanych z uzyskiwaniem przychodów, o ile spełniają ogólne warunki kosztowe i nie są wyłączone z kosztów przez przepisy.

Do kosztów mogą należeć m.in. opłaty eksploatacyjne, media, prowizje pośredników, reklama, obsługa rezerwacji, usługi sprzątania, ubezpieczenie czy część wydatków remontowych, jeżeli są właściwie udokumentowane i mają związek z przychodem. Każdy wydatek trzeba jednak ocenić pod kątem tego, czy dotyczy bieżącego utrzymania, wyposażenia, ulepszenia czy nabycia składnika majątku.

Wykończenie, remont i wyposażenie mieszkania

Wydatki poniesione przed oddaniem mieszkania do używania trzeba rozdzielić na kilka kategorii. Nakłady, które powodują, że lokal staje się kompletny i zdatny do używania, zwykle zwiększają wartość początkową składnika majątku. Przy lokalu mieszkalnym problem polega jednak na tym, że nawet ustalona wartość początkowa nie daje obecnie prawa do amortyzacji podatkowej lokalu.

Inaczej należy traktować wyposażenie, które nie jest trwale związane z lokalem, takie jak łóżka, szafy wolnostojące, stoły, krzesła, telewizor, drobne AGD czy elementy dekoracyjne. Jeżeli pojedynczy składnik majątku ma wartość nieprzekraczającą 10 000 zł i spełnia warunki kosztu podatkowego, może być ujęty jednorazowo w kosztach. Składniki o wyższej wartości mogą stanowić odrębne środki trwałe, jeżeli spełniają ustawowe warunki.

Nie warto jednak sztucznie dzielić jednego składnika na kilka faktur tylko po to, aby zmieścić się w limicie. Organy podatkowe mogą badać rzeczywisty charakter zakupu, funkcjonalną całość oraz związek wydatku z działalnością. Dla bezpieczeństwa należy prowadzić czytelną ewidencję faktur, opisywać przeznaczenie zakupów i dokumentować, że wyposażenie służy najmu.

Darowizna córce a podatek od spadków i darowizn

Darowizna mieszkania córce wymaga formy aktu notarialnego. Córka należy do najbliższej grupy rodzinnej, więc darowizna może korzystać ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełnione są warunki przewidziane dla najbliższej rodziny. Przy darowiźnie nieruchomości formalności podatkowe są zwykle obsługiwane przy akcie notarialnym, ale warto potwierdzić to z notariuszem przed podpisaniem umowy.

Po stronie darczyńcy sama darowizna nie generuje przychodu w PIT, ponieważ darowizny są objęte ustawą o podatku od spadków i darowizn, a nie ustawą o PIT. Darczyńca nie koryguje też historycznie prawidłowo ujętych kosztów wyposażenia ani dokonanych odpisów od odrębnych środków trwałych. Trzeba natomiast zakończyć rozliczanie składników, które przestają służyć działalności.

Zakup mieszkania pod najem — firmowo czy prywatnie?

W tym artykule najważniejszy jest cykl: najem krótkoterminowy, odliczenie VAT, zmiana przeznaczenia i późniejsza darowizna córce. Ogólne porównanie zakupu nieruchomości firmowo i prywatnie jest opisane osobno: zakup nieruchomości na firmę czy prywatnie.

Dlatego dalsza analiza powinna skupiać się na korekcie VAT, wycofaniu mieszkania z działalności i skutkach darowizny, a nie na ponownym omawianiu wszystkich wariantów zakupu.

FAQ

Czy najem długoterminowy mieszkania może być opodatkowany 8% VAT?

Co do zasady nie, jeżeli jest to najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Taki najem korzysta ze zwolnienia z VAT i podatnik nie może swobodnie wybrać stawki 8% tylko po to, aby zachować odliczenie podatku naliczonego.

Czy można odliczyć VAT od mieszkania kupionego pod najem krótkoterminowy?

Tak, jeżeli lokal ma służyć czynnościom opodatkowanym VAT, np. usługom zakwaterowania, i spełnione są pozostałe warunki odliczenia. Trzeba jednak liczyć się z korektą, jeżeli później lokal zostanie przeznaczony na czynności zwolnione.

Czy mieszkanie kupione na firmę można amortyzować?

Lokalu mieszkalnego nie można obecnie amortyzować podatkowo w PIT. Dotyczy to także sytuacji, w której lokal jest wykorzystywany w działalności gospodarczej albo oddawany w najem.

Czy meble i sprzęt AGD można wrzucić jednorazowo w koszty?

Często tak, jeżeli są to odrębne składniki wyposażenia, mają związek z przychodem i wartość pojedynczego składnika nie przekracza 10 000 zł. Droższe składniki mogą wymagać rozliczenia jako odrębne środki trwałe.

Czy darowizna mieszkania córce powoduje PIT?

Sama darowizna nie powoduje przychodu w PIT u darczyńcy. Może jednak wywołać skutki w VAT, jeżeli przy zakupie lub nakładach odliczono podatek, oraz wymaga analizy podatku od spadków i darowizn po stronie córki.

Podsumowanie

Zakup mieszkania na firmę może być korzystny głównie wtedy, gdy lokal rzeczywiście służy opodatkowanemu najmowi krótkoterminowemu przez dłuższy czas. Wtedy możliwe jest odliczenie VAT, ale trzeba pilnować 10-letniego okresu korekty. Przejście na zwykły najem mieszkaniowy zwolniony z VAT albo wcześniejsza darowizna mogą spowodować obowiązek zwrotu części podatku.

Najważniejsza zmiana względem dawnych rozliczeń dotyczy PIT: lokalu mieszkalnego nie można obecnie amortyzować podatkowo. Wydatki na wyposażenie i bieżące koszty najmu można natomiast rozliczać odrębnie, jeżeli są właściwie udokumentowane i związane z działalnością. Przy planowanej darowiźnie córce warto już na etapie zakupu zdecydować, czy korzyść z odliczenia VAT uzasadnia późniejsze obowiązki i ryzyka.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535