Dochód z najmu współwłasność

Podarek dochodowy z przychodów ze wspólnej własności

Zasadą jest, iż przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody m.in. ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, co do zasady, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy. Co istotne w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. W takiej sytuacji, rzeczywiście jeśli bracia nie podejmą żadnych kroków, to obaj winni, po połowie, rozliczać osiągany z nieruchomości przychód.

Na przestrzeni ostatniej dekady zmieniała się praktyka organów podatkowych w tym zakresie, w pewnym okresie nawet uznawano, że konieczne jest zniesienie współwłasności.

Pobieranie pożytków z najmu nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Obecnie uznaje się, że wystarczy, iż współwłaściciele zawrą ze sobą umowę cywilnoprawną, w ramach swobody kontraktowania, że tylko jeden z nich jest uprawniony do pobierania pożytków, przychodów z najmu, nieruchomości wspólnej. Nie można wykluczyć, że w opisanym zakresie ponownie zmieni się linia wykładni prezentowana przez organy podatkowe i ministerstwo finansów, aktualnie jednak jest ona korzystna.

Takie stanowisko jak powyżej zaprezentowane znajdziemy m.in. w piśmie z dnia 2 lutego 2010 r. autorstwa Izby Skarbowej w Warszawie [sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG], gdzie przeczytać możemy:

Posiadanie udziału we współwłasności a powstanie obowiązku podatkowego 

„Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Umowa zawarta przez współwłaścicieli nie znosi współwłasności, powoduje jednak, iż wnioskodawca ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem”.

Stanowisko to akceptuje doktryna:

Scedowanie na rzecz jednego ze współwłaścicieli nieruchomości części dochodów z tytułu wynajmu

„Zgodnie z zasadą swobody umów nie ma żadnych przeszkód aby pozostali współwłaściciele mieszkania scedowali na rzecz jednego ze współwłaścicieli część dochodów z tytułu wynajmu. W takiej sytuacji tylko współwłaściciel, który faktycznie będzie uzyskiwał przychody z tytułu najmu, będzie zobowiązany do rozliczania tych przychodów w podatku dochodowym” (K. Kamiński, LEX, QA 642739).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350