Najem odziedziczonej nieruchomości a podatek

Zasada ogólna: przychód z najmu przypada według udziałów

W opisanej sytuacji synowie odziedziczyli budynek po ojcu i pozostają współwłaścicielami po 50%. Jeżeli nie zawrą żadnego dodatkowego porozumienia, urząd skarbowy może przyjąć, że przychód z najmu czterech mieszkań przypada każdemu z nich po połowie. Wynika to z zasady, że przychody ze wspólnej własności określa się proporcjonalnie do udziału w zysku, a gdy brak odmiennego dowodu, przyjmuje się równe prawa do udziału w zysku.

Podstawą jest art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy kilku współwłaścicieli pobiera pożytki z tej samej nieruchomości, nie ustalając między sobą innych zasad.

W praktyce oznacza to, że samo zgłoszenie przez jednego brata, że będzie wynajmował mieszkania, nie zawsze wystarczy. Jeżeli drugi brat formalnie nadal ma prawo do połowy pożytków i nie ma dokumentu potwierdzającego inne ustalenia, fiskus może pytać, dlaczego nie wykazuje połowy przychodów.

Czy jeden współwłaściciel może rozliczać cały najem?

Tak, jest to możliwe, ale powinno wynikać z rzeczywistych ustaleń między współwłaścicielami. Współwłaściciele mogą, w ramach swobody umów, ustalić zasady korzystania z rzeczy wspólnej i pobierania pożytków. Mogą więc przyjąć, że jeden z nich będzie samodzielnie wynajmował lokale, pobierał czynsz, zawierał umowy z najemcami, płacił podatek i ponosił koszty utrzymania nieruchomości związane z najmem.

Taka umowa nie powoduje zniesienia współwłasności. Bracia nadal pozostają właścicielami po 50%, ale inaczej układają między sobą ekonomiczne skutki najmu. Dla celów podatkowych kluczowe jest, aby ustalenia nie były wyłącznie pozorne. Jeżeli w dokumentach wskazano, że czynsz pobiera tylko jeden brat, ale faktycznie drugi otrzymuje przelewy lub korzysta z pieniędzy z najmu, urząd skarbowy może zakwestionować rozliczenie.

Warto też pamiętać, że odmienny podział pożytków powinien być uzasadniony całością ustaleń. Bezpieczniej, gdy osoba pobierająca cały czynsz przejmuje również ciężary: koszty eksploatacyjne, bieżące naprawy, kontakt z najemcami, ryzyko pustostanów i obowiązki podatkowe. Jeżeli drugi współwłaściciel po prostu bez żadnego ekwiwalentu przekazuje swoje prawo do dochodu, mogą pojawić się dodatkowe pytania o charakter takiego przysporzenia.

Jaką umowę powinni zawrzeć bracia?

Najlepszym rozwiązaniem jest pisemna umowa między współwłaścicielami. Nie musi ona znosić współwłasności ani dzielić nieruchomości na odrębne lokale, ale powinna jasno wskazywać, kto ma prawo pobierać pożytki z najmu i kto ponosi związane z tym obowiązki.

W umowie warto uregulować w szczególności:

• dane współwłaścicieli i oznaczenie nieruchomości,
• udziały we współwłasności, np. po 1/2,
• wskazanie, że jeden współwłaściciel jest wyłącznie uprawniony do zawierania umów najmu i pobierania czynszu,
• zasadę, że drugi współwłaściciel nie pobiera pożytków z najmu w okresie obowiązywania umowy,
• obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania wynajmowanych lokali przez współwłaściciela pobierającego czynsz,
• czas obowiązywania umowy i sposób jej wypowiedzenia,
• zasady rozliczenia nakładów, remontów oraz większych wydatków, jeżeli będą ponoszone.

Dla celów dowodowych umowa powinna być podpisana przed rozpoczęciem pobierania czynszu albo najpóźniej od momentu, od którego ma obowiązywać nowy model rozliczeń. Jeżeli najem już trwa, należy uporządkować sytuację od konkretnej daty i zadbać, aby dokumenty oraz przelewy były zgodne z treścią porozumienia.

Jak rozliczyć podatek od najmu po zawarciu umowy?

Jeżeli najem ma charakter najmu prywatnego, przychody z czynszu są obecnie rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W takim modelu opodatkowaniu podlega przychód, a nie dochód pomniejszony o koszty. Stawka i sposób rozliczenia zależą od wysokości przychodów oraz od tego, czy najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Jeżeli zgodnie z umową tylko jeden brat jest uprawniony do pobierania pożytków i faktycznie tylko on otrzymuje czynsz, to on powinien wykazywać przychody z najmu w swoich rozliczeniach podatkowych. Drugi brat nie powinien wykazywać przychodu, którego nie otrzymuje i do którego, zgodnie z umową, nie ma prawa w okresie obowiązywania porozumienia.

Warto zadbać o spójność dokumentów. Umowy najmu powinny wskazywać osobę wynajmującą albo osobę działającą za zgodą współwłaściciela. Czynsz powinien wpływać na rachunek osoby rozliczającej najem. Rachunki, korespondencja z najemcami i potwierdzenia ponoszenia kosztów powinny potwierdzać, że to ta osoba rzeczywiście prowadzi najem i ponosi jego ciężary.

Czy trzeba zgłaszać umowę do urzędu skarbowego?

Co do zasady sama umowa między współwłaścicielami regulująca pobieranie pożytków nie jest składana automatycznie do urzędu skarbowego. Powinna być jednak przechowywana na wypadek czynności sprawdzających, kontroli lub wezwania do wyjaśnień. Jeżeli urząd zapyta, dlaczego tylko jeden współwłaściciel wykazuje przychody, umowa będzie podstawowym dowodem.

Należy natomiast prawidłowo rozliczać ryczałt od najmu i składać właściwe zeznanie roczne. Jeżeli najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej albo obejmuje szerszy zorganizowany model zarobkowy, sposób rozliczenia może wymagać odrębnej analizy. Sama liczba lokali nie przesądza automatycznie o działalności gospodarczej, ale przy kilku mieszkaniach po remoncie warto ocenić całokształt okoliczności.

Co może zakwestionować urząd skarbowy?

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy dokumenty i fakty się rozchodzą. Urząd może pytać o rozliczenie drugiego współwłaściciela, jeżeli:

• nie ma pisemnej umowy między braćmi,
• czynsz wpływa częściowo do drugiego współwłaściciela,
• drugi współwłaściciel podpisuje umowy najmu jako osoba uprawniona do czynszu,
• koszty i remonty są ponoszone przez obu braci, ale przychód wykazuje tylko jeden,
• umowa została sporządzona dopiero po wezwaniu z urzędu i nie odpowiada wcześniejszym rozliczeniom,
• porozumienie wygląda na pozorne albo nie określa, dlaczego jeden współwłaściciel przejmuje całość pożytków.

Nie oznacza to, że współwłaściciele nie mogą ułożyć stosunków inaczej niż według udziałów. Mogą to zrobić, ale powinni potrafić wykazać, że taki model był rzeczywiście uzgodniony i wykonywany.

Praktyczne kroki dla synów

Aby ograniczyć ryzyko problemów z urzędem skarbowym, bracia powinni przede wszystkim spisać porozumienie o pobieraniu pożytków z nieruchomości. W porozumieniu należy wskazać, że jeden z braci będzie samodzielnie wynajmował lokale, pobierał czynsz i rozliczał podatek, a drugi nie będzie pobierał przychodów z tego tytułu w okresie obowiązywania umowy.

Następnie warto uporządkować umowy z najemcami, rachunek bankowy do wpłat czynszu, ewidencję przychodów oraz dokumenty dotyczące kosztów utrzymania budynku. Jeśli wcześniej czynsz wpływał do obu braci albo był dzielony, należy odrębnie rozliczyć okres poprzedzający porozumienie.

Jeżeli w przyszłości bracia zmienią zdanie, mogą zmienić umowę. Od momentu zmiany trzeba jednak konsekwentnie dostosować do niej faktyczne rozliczenia i dokumenty podatkowe.

FAQ

Czy drugi współwłaściciel musi płacić podatek, jeśli nie otrzymuje czynszu?

Nie zawsze. Jeżeli istnieje rzeczywista umowa, zgodnie z którą nie ma prawa do pożytków z najmu i faktycznie nie otrzymuje czynszu, podatek powinien rozliczać współwłaściciel pobierający przychód. Bez takiej umowy urząd może przyjąć rozliczenie według udziałów.

Czy umowa między współwłaścicielami musi mieć formę aktu notarialnego?

Co do zasady porozumienie o pobieraniu pożytków i zasadach korzystania z nieruchomości nie musi mieć formy aktu notarialnego, ponieważ nie przenosi własności. Dla celów dowodowych powinna być jednak zawarta na piśmie i podpisana przez wszystkich współwłaścicieli.

Czy taka umowa znosi współwłasność?

Nie. Współwłaściciele nadal mają swoje udziały w nieruchomości. Umowa reguluje tylko to, kto pobiera czynsz, kto wykonuje najem i kto ponosi związane z tym ciężary w określonym czasie.

Czy można zawrzeć umowę po rozpoczęciu najmu?

Można, ale trzeba uważać na okres wcześniejszy. Przychody osiągnięte przed zawarciem porozumienia należy oceniać według stanu faktycznego z tamtego okresu. Jeżeli wcześniej obaj współwłaściciele mieli prawo do czynszu, urząd może oczekiwać rozliczenia według udziałów.

Czy jeden współwłaściciel może podpisać umowę najmu bez drugiego?

To zależy od zakresu umocowania i ustaleń między współwłaścicielami. Dla bezpieczeństwa drugi współwłaściciel powinien wyraźnie zgodzić się na zawieranie umów najmu przez pierwszego albo udzielić mu odpowiedniego upoważnienia w porozumieniu.

Podsumowanie

Bracia powinni spisać umowę regulującą pobieranie pożytków z odziedziczonej nieruchomości. Jeżeli chcą, aby podatek od najmu rozliczał tylko jeden z nich, umowa powinna jasno wskazywać, że to on ma wyłączne prawo do czynszu, zawiera umowy z najemcami, ponosi koszty utrzymania lokali i wykonuje obowiązki podatkowe.

Najważniejsze jest, aby dokumenty odpowiadały rzeczywistości. Czynsz powinien trafiać do osoby, która go rozlicza, a drugi współwłaściciel nie powinien równolegle pobierać pożytków z najmu. W razie kontroli sama deklaracja ustna może być niewystarczająca, natomiast spójna umowa, przelewy i dokumenty najmu znacząco zmniejszają ryzyko sporu z fiskusem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930

3. Interpretacja indywidualna Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 lutego 2010 r., sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG