Sprzedaż nieruchomości ze spadku a podatki

Nabycie spadku a obowiązek wobec urzędu skarbowego

Nabycie spadku jest zdarzeniem podlegającym ustawie o podatku od spadków i darowizn. Dla podatków istotne jest samo nabycie majątku po zmarłym, a nie to, czy spadkobierca zatrzymał nieruchomość, sprzedał ją albo podzielił się pieniędzmi z innymi osobami.

W prawie cywilnym spadek przechodzi na spadkobierców z chwilą śmierci spadkodawcy. Dla rozliczenia podatku od spadków i darowizn znaczenie ma jednak moment powstania obowiązku podatkowego, który przy dziedziczeniu wiąże się w praktyce z potwierdzeniem praw do spadku, czyli prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

Żona i dziecko zmarłego należą do najbliższej rodziny. Mogą więc korzystać z całkowitego zwolnienia z podatku, ale tylko po spełnieniu warunków z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Najważniejszy warunek to terminowe zgłoszenie nabycia spadku na formularzu SD-Z2.

Podatek od spadku przed sprzedażą nieruchomości

Przed sprzedażą nieruchomości odziedziczonej po mężu, ojcu albo innym członku rodziny trzeba uporządkować obowiązki w podatku od spadków i darowizn. Jeżeli zwolnienie rodzinne zostało zachowane, sprzedaż nie „odnawia” podatku od spadku. Jeżeli termin na zgłoszenie minął albo urząd wymaga zeznania i decyzji, trzeba najpierw wyjaśnić ten etap.

Przy problemach ze spóźnionym SD-Z2 punktem odniesienia pozostaje tekst o tym, co zrobić, gdy minął termin zgłoszenia SD-Z2. Jeżeli sprawa wymaga SD-3 i decyzji podatkowej, warto korzystać z zasad opisanych przy zeznaniu SD-3 po terminie.

Sprzedaż nieruchomości ze spadku a PIT

Drugim podatkiem, który trzeba przeanalizować, jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości może podlegać PIT, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego właściwego dla nabycia lub wybudowania nieruchomości.

Przy nieruchomościach nabytych w spadku obowiązuje korzystna zasada z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca, a nie od śmierci spadkodawcy.

Jeżeli więc mąż lub ojciec był właścicielem nieruchomości od wielu lat, sprzedaż przez spadkobierców często nie powoduje PIT, nawet gdy nastąpiła niedługo po śmierci. Trzeba jednak ustalić konkretną datę i sposób nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

W przypadku majątku wspólnego małżonków znaczenie może mieć także art. 10 ust. 6 ustawy PIT. Jeżeli nieruchomość była nabyta do majątku wspólnego małżonków, okres 5 lat co do zasady liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego albo wybudowanie w czasie trwania wspólności majątkowej.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39?

Jeżeli sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana PIT, dochód rozlicza się w zeznaniu PIT-39 składanym po zakończeniu roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Stawka podatku wynosi 19% dochodu, czyli co do zasady różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania.

Przy spadku kosztami mogą być m.in. udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie jej posiadania oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na zbywaną nieruchomość. Każdy przypadek wymaga sprawdzenia dokumentów, ponieważ błędne rozliczenie kosztów może prowadzić do zaległości podatkowej.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Wymaga ona przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. W takim przypadku w PIT-39 wykazuje się zamiar skorzystania z ulgi, a następnie trzeba dysponować dokumentami potwierdzającymi wydatki mieszkaniowe.

Zaświadczenie z urzędu skarbowego dla notariusza

Przy sprzedaży rzeczy lub praw uzyskanych tytułem spadku notariusz powinien zweryfikować rozliczenie podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn dokonanie czynności dotyczącej zbycia lub obciążenia rzeczy albo praw majątkowych nabytych w spadku wymaga co do zasady wcześniejszego przedstawienia zgody naczelnika urzędu skarbowego albo zaświadczenia potwierdzającego, że nabycie jest zwolnione od podatku, podatek został zapłacony albo zobowiązanie wygasło wskutek przedawnienia.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości już doszła do skutku, warto sprawdzić dokumenty z kancelarii notarialnej. Może się okazać, że zaświadczenie było wydane, że dotyczyło tylko części stanu faktycznego albo że sprawa wymaga uzupełnienia w urzędzie skarbowym.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw trzeba ustalić datę śmierci spadkodawcy, datę prawomocności postanowienia sądu albo rejestracji aktu poświadczenia dziedziczenia oraz skład i wartość spadku. Następnie należy sprawdzić, czy termin na SD-Z2 jeszcze biegnie. Jeżeli tak, należy złożyć SD-Z2.

Jeżeli termin minął, bezpiecznym rozwiązaniem jest przygotowanie SD-3 dla każdego spadkobiercy, opisanie wartości nabytego udziału oraz złożenie czynnego żalu. Po decyzji urzędu trzeba zapłacić podatek w terminie wskazanym w decyzji.

Osobno należy ocenić sprzedaż nieruchomości na gruncie PIT. W tym celu trzeba ustalić, kiedy nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Jeżeli 5-letni termin upłynął, sprzedaż nie jest źródłem przychodu w PIT. Jeżeli nie upłynął, trzeba rozważyć PIT-39, koszty i ewentualną ulgę mieszkaniową.

FAQ

Czy mogę złożyć SD-Z2 po terminie?

Można złożyć pismo po terminie, ale jeżeli 6-miesięczny termin minął i nie zachodzi szczególna sytuacja późniejszego dowiedzenia się o nabyciu, zgłoszenie zwykle nie przywróci zwolnienia. Wtedy właściwym formularzem jest najczęściej SD-3.

Czy sprzedaż nieruchomości likwiduje podatek od spadku?

Nie. Podatek od spadków i darowizn dotyczy nabycia majątku po zmarłym. Późniejsza sprzedaż nieruchomości nie powoduje, że obowiązek zgłoszenia spadku znika.

Czy żona i dziecko zawsze nie płacą podatku od spadku?

Nie zawsze. Żona i dziecko należą do najbliższej rodziny i mogą korzystać z pełnego zwolnienia, ale zasadniczo muszą złożyć SD-Z2 w terminie. Brak zgłoszenia w terminie może oznaczać utratę zwolnienia.

Od kiedy liczy się 5 lat przy sprzedaży nieruchomości ze spadku?

Przy nieruchomości odziedziczonej 5 lat liczy się zasadniczo od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. To często korzystniejsze niż liczenie terminu od śmierci spadkodawcy.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39?

PIT-39 składa się, gdy sprzedaż nieruchomości stanowi opodatkowane źródło przychodu w PIT. Jeżeli 5-letni termin już upłynął, sprzedaż nie podlega PIT i zasadniczo nie wykazuje się jej w PIT-39.

Czy czynny żal zawsze chroni przed karą?

Nie zawsze. Czynny żal musi być złożony skutecznie, czyli co do zasady zanim organ podatkowy ma udokumentowaną wiadomość o naruszeniu. Dlatego nie warto zwlekać z uporządkowaniem zaległych deklaracji.

Jeżeli przedmiotem zbycia jest konkretnie lokal mieszkalny odziedziczony po bliskiej osobie, praktyczne znaczenie może mieć również omówienie: sprzedaż mieszkania ze spadku.

Przy spadkach i darowiznach warto porównać także temat: sprzedaż po spadku.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie. Pierwsza to podatek od spadków i darowizn oraz zgłoszenie nabycia spadku. Jeżeli żona i syn nie złożyli SD-Z2 w terminie, powinni rozważyć złożenie SD-3 wraz z czynnym żalem i poczekać na decyzję urzędu skarbowego.

Druga kwestia to PIT od sprzedaży nieruchomości. Tu decyduje przede wszystkim data nabycia lub wybudowania nieruchomości przez zmarłego męża albo ojca. Jeżeli od końca tego roku minęło 5 lat, sprzedaż nie powinna być opodatkowana PIT. Jeżeli termin nie minął, należy przeanalizować PIT-39, koszty oraz ewentualną ulgę mieszkaniową.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12.04.2017 r., sygn. akt II FSK 631/15