Intercyza a ulga mieszkaniowa po sprzedaży mieszkania

Kiedy sprzedaż mieszkania podlega PIT

Sprzedaż mieszkania, domu lub prawa majątkowego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie, może powodować obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego 5-letniego okresu, przychód w ogóle nie jest objęty tym źródłem przychodu w PIT i nie ma potrzeby korzystania z ulgi mieszkaniowej. Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpiła wcześniej, dochód rozlicza się według zasad z art. 30e ustawy PIT, zasadniczo stawką 19%.

W opisanej sytuacji mieszkanie zostało sprzedane po trzech latach od zakupu, więc należy założyć, że sprzedaż mieści się w okresie, w którym trzeba rozważyć PIT-39 oraz ewentualne zwolnienie z podatku.

Kto rozlicza przychód przy wspólności majątkowej

Małżonkowie są odrębnymi podatnikami podatku dochodowego. Zasada ta dotyczy także sprzedaży nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Wspólne rozliczenie małżonków, o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy PIT, nie obejmuje dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości rozliczanych na podstawie art. 30e tej ustawy.

W praktyce oznacza to, że przy sprzedaży mieszkania objętego wspólnością majątkową każdy z małżonków wykazuje w swoim PIT-39 co do zasady 1/2 przychodu, 1/2 kosztów uzyskania przychodu oraz własny dochód albo stratę. Dotyczy to także sytuacji, w której cena sprzedaży faktycznie trafiła na jedno konto albo po sprzedaży małżonkowie ustalili inny sposób podziału pieniędzy.

Jeżeli między małżonkami istnieją szczególne ustalenia, nierówne udziały po ustaniu wspólności albo spór o rozliczenia, trzeba ocenić dokumenty i chronologię zdarzeń. Dla podatku PIT kluczowe jest jednak to, kto był podatnikiem przy sprzedaży i jaka część przychodu przypadała na danego małżonka.

Na czym polega ulga mieszkaniowa

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT zwolniony z podatku może być dochód ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika. Wydatkowanie powinno nastąpić począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.

Ulga nie działa automatycznie. Podatnik musi wykazać sprzedaż w PIT-39 i zadeklarować, że przychód przeznaczył albo przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli ostatecznie nie wyda środków w wymaganym terminie lub wyda je na cel, który nie spełnia warunków ustawowych, powinien skorygować zeznanie i zapłacić podatek wraz z odsetkami.

Do typowych własnych celów mieszkaniowych należą między innymi zakup lokalu mieszkalnego, domu, udziału w nieruchomości mieszkalnej, budowa, rozbudowa lub remont własnego budynku albo lokalu, a także spłata określonych kredytów mieszkaniowych, jeżeli spełnione są warunki z ustawy. Zawsze trzeba ocenić konkretny wydatek, dokumenty i to, czy służy on zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Czy mąż może wykorzystać całą kwotę po podziale majątku

Jeżeli mieszkanie zostało sprzedane w czasie wspólności majątkowej, to z punktu widzenia PIT przychód powstał u każdego z małżonków odrębnie. Późniejsza intercyza, ustanowienie rozdzielności majątkowej albo zgodny podział majątku nie zmieniają tego, że przy sprzedaży podatnikami byli oboje małżonkowie.

Mąż może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w zakresie własnego rozliczenia, jeżeli przeznaczy przypadający na niego przychód na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Jeżeli w ramach podziału majątku otrzyma także pieniądze odpowiadające części żony i wyda całość na swoje mieszkanie, nadwyżka ponad jego własny przychód ze sprzedaży co do zasady nie powoduje, że żona automatycznie uzyskuje zwolnienie.

Po stronie żony pozostawienie pieniędzy mężowi w podziale majątku nie jest tym samym co poniesienie przez nią wydatku na jej własne cele mieszkaniowe. Jeżeli żona nie przeznaczy swojej części przychodu na własny cel mieszkaniowy, powinna liczyć się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku od dochodu przypadającego na jej część sprzedaży.

Jak rozliczyć PIT-39 po sprzedaży wspólnego mieszkania

Każdy z małżonków składa własne zeznanie PIT-39 za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Termin złożenia zeznania przypada zasadniczo do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego, jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli małżonek zamierza dopiero wydać środki na własne cele mieszkaniowe, również wykazuje to w PIT-39. Nie trzeba mieć wszystkich wydatków już w dniu składania zeznania, ale trzeba zmieścić się w terminie 3 lat liczonym od końca roku sprzedaży i zachować dowody poniesienia wydatków.

Dokumentami przydatnymi przy rozliczeniu są przede wszystkim akt nabycia sprzedanego mieszkania, akt sprzedaży, potwierdzenia zapłaty ceny, dokumenty kosztów nabycia, faktury remontowe, umowy kredytowe, potwierdzenia przelewów oraz akt zakupu nowej nieruchomości. Przy podziale majątku znaczenie może mieć także akt notarialny ustanawiający rozdzielność majątkową i umowa podziału majątku.

Wniosek dla opisanej sytuacji

Jeżeli sprzedane mieszkanie było składnikiem majątku wspólnego, a sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, każdy z małżonków powinien potraktować swoją część rozliczenia osobno. Mąż może korzystać ze zwolnienia w zakresie swojej części przychodu, o ile spełni warunki ulgi mieszkaniowej. To, że po intercyzie i podziale majątku otrzyma większą kwotę, nie przenosi na niego obowiązków i uprawnień podatkowych żony.

Żona może uniknąć podatku od swojej części tylko wtedy, gdy sama spełni warunki zwolnienia, czyli przeznaczy własny przychód na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Jeżeli jej część zostanie wyłącznie pozostawiona mężowi w ramach rozliczeń majątkowych, fiskus może uznać, że nie doszło do wydatkowania przez nią przychodu na jej własne cele mieszkaniowe.

FAQ

Czy po intercyzie mąż może rozliczyć ulgę od całej ceny sprzedaży?

Co do zasady nie. Może rozliczyć ulgę w zakresie własnego przychodu ze sprzedaży, jeżeli spełni warunki ustawowe. Część przychodu przypadająca na żonę pozostaje jej rozliczeniem podatkowym.

Czy żona musi składać PIT-39, jeśli pieniądze po sprzedaży dostał mąż?

Tak, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat i przychód przypadał także na żonę. Sam fakt, że pieniądze zostały później przekazane mężowi albo uwzględnione w podziale majątku, nie zwalnia jej z obowiązku rozliczenia.

Czy przeznaczenie pieniędzy na mieszkanie męża jest własnym celem mieszkaniowym żony?

Zwykle nie, jeżeli żona nie nabywa prawa do tej nieruchomości i nie realizuje w niej własnych potrzeb mieszkaniowych. Ulga wymaga oceny celu mieszkaniowego podatnika, który chce ze zwolnienia skorzystać.

Ile czasu jest na wydanie pieniędzy na cele mieszkaniowe?

Termin wynosi 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatki mogą być ponoszone od dnia sprzedaży. Po przekroczeniu terminu trzeba liczyć się z koniecznością korekty PIT-39.

Czy podział majątku można tak ułożyć, aby oboje skorzystali z ulgi?

Można próbować zaplanować rozliczenia tak, aby każde z małżonków spełniło warunki ulgi we własnym zakresie. Wymaga to jednak dopasowania aktu notarialnego, przepływów pieniędzy i rzeczywistych planów mieszkaniowych do przepisów podatkowych.

Podsumowanie

Intercyza i zgodny podział majątku nie wykluczają ulgi mieszkaniowej, ale też nie pozwalają dowolnie przenieść jej między małżonkami. Po sprzedaży wspólnego mieszkania przed upływem 5 lat każdy małżonek rozlicza własny PIT-39 i własne warunki zwolnienia.

Jeżeli mąż przeznaczy środki na własne cele mieszkaniowe, może to chronić jego część dochodu. Jeżeli żona jedynie pozostawi mu swoją część pieniędzy w ramach podziału majątku, bez realizacji własnego celu mieszkaniowego, powinna liczyć się z podatkiem od swojej części dochodu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5.05.2020 r., 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM