Sprzedaż firmowej nieruchomości mieszkalnej – PIT, VAT i korekta podatku

Sprzedaż firmowej nieruchomości mieszkalnej a podatek dochodowy

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej trzeba odróżnić zasady dotyczące składników firmowych od szczególnego wyjątku dla nieruchomości mieszkalnych. Co do zasady sprzedaż środka trwałego może być przychodem z działalności gospodarczej, ale art. 14 ust. 2c ustawy o PIT wyłącza z tego źródła m.in. sprzedaż budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, udziału w takim lokalu, gruntu związanego z lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Oznacza to, że sprzedaż firmowego mieszkania lub apartamentu używanego np. do najmu krótkoterminowego nie jest rozliczana jak zwykła sprzedaż środka trwałego w działalności. Przychód należy ocenić według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czyli według zasad odpłatnego zbycia nieruchomości. Nie zmienia tego fakt, że lokal był ujęty w ewidencji środków trwałych, był wcześniej amortyzowany albo że od 2023 r. odpisy amortyzacyjne od lokali mieszkalnych oddanych w najem nie stanowią kosztów podatkowych.

Praktyczny skutek jest istotny: jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym lokal został nabyty, upłynęło 5 lat, sprzedaż nie powoduje obowiązku zapłaty PIT. Przykładowo lokal kupiony w 2019 r. można sprzedać bez PIT od 1 stycznia 2025 r. Jeżeli jednak sprzedaż nastąpiła w 2023 r. albo 2024 r., pięcioletni termin jeszcze nie upłynął i transakcję trzeba rozliczyć w PIT-39.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39?

PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku jej nabycia. Zeznanie składa się co do zasady od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W PIT-39 wykazuje się dochód, czyli przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty jego uzyskania, a podatek wynosi 19% dochodu.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu, nie powstaje przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a tym samym nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego ani składania PIT-39 wyłącznie z powodu tej transakcji. Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, warto sprawdzić także możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Inaczej należy traktować lokale użytkowe. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest lokal użytkowy, budynek niemieszkalny albo inny składnik firmowy niewymieniony w art. 14 ust. 2c ustawy PIT, transakcja może być rozliczana jako przychód z działalności gospodarczej. W razie wątpliwości co do statusu nieruchomości warto porównać skutki podatkowe jeszcze na etapie decyzji o zakupie nieruchomości na firmę czy prywatnie.

VAT przy sprzedaży firmowej nieruchomości mieszkalnej

Na gruncie VAT sprzedaż lokalu używanego w działalności gospodarczej jest co do zasady odpłatną dostawą towarów. Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku naliczenia VAT. Dla lokali i budynków kluczowe znaczenie ma zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed nim, albo gdy od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży upłynęły mniej niż 2 lata.

Jeżeli lokal mieszkalny był kupiony, oddany do używania i wynajmowany przez kilka lat, najczęściej od pierwszego zasiedlenia minęły już co najmniej 2 lata. Wtedy sprzedaż może korzystać ze zwolnienia z VAT i powinna być udokumentowana fakturą ze stawką „ZW”, o ile sprzedawca wystawia fakturę. Jeżeli natomiast sprzedaż następuje przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia albo po istotnym ulepszeniu, które wywołało ponowne pierwsze zasiedlenie, zwolnienie może nie przysługiwać.

Gdy sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia, trzeba ustalić właściwą stawkę VAT. Dla lokali mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym może mieć zastosowanie stawka 8%, z uwzględnieniem limitów powierzchni użytkowej. W pozostałym zakresie, np. dla części przekraczającej limit albo dla elementów niemieszkalnych, może mieć zastosowanie stawka 23%. Dlatego samo to, że przy zakupie odliczono VAT 8%, nie przesądza jeszcze o prawidłowej stawce przy sprzedaży.

Pierwsze zasiedlenie i ulepszenie lokalu

Pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, oznacza oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy albo użytkownikowi, albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej.

W praktyce pierwsze zasiedlenie może nastąpić już przy rozpoczęciu używania lokalu przez przedsiębiorcę, w tym przy oddaniu go do najmu. Jeżeli później podatnik poniósł nakłady modernizacyjne przekraczające 30% wartości początkowej, trzeba ponownie ocenić moment pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu. To może przesunąć termin, od którego liczy się 2-letni okres potrzebny do zwolnienia z VAT.

Nie każde odświeżenie lokalu jest ulepszeniem. Remont co do zasady odtwarza pierwotny stan techniczny, natomiast ulepszenie zwiększa wartość użytkową lokalu, np. przez przebudowę, rozbudowę, adaptację lub modernizację. Rozróżnienie remontu i ulepszenia ma znaczenie zarówno dla zwolnienia z VAT, jak i dla korekty podatku naliczonego.

Korekta odliczonego VAT po sprzedaży zwolnionej

Najczęstszy problem pojawia się wtedy, gdy podatnik kupił lokal na fakturę, odliczył VAT, wykorzystywał lokal do czynności opodatkowanych, a następnie sprzedaje go ze zwolnieniem z VAT. Taka sprzedaż oznacza zmianę przeznaczenia nieruchomości z działalności opodatkowanej na czynność zwolnioną. W takim przypadku art. 91 ustawy VAT może nakazywać korektę części podatku naliczonego.

Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Korekta dotyczy jednej dziesiątej podatku naliczonego za każdy rok pozostały do końca tego okresu. Jeżeli więc lokal został oddany do używania w 2019 r. i sprzedany ze zwolnieniem w 2025 r., trzeba przeanalizować, ile lat korekty pozostało i jaką część odliczonego podatku należy zwrócić.

Korekta może dotyczyć nie tylko VAT od zakupu lokalu, lecz także VAT od nakładów na ulepszenie, jeżeli były one rozliczane jak środek trwały lub zwiększały wartość początkową. Przy typowych wydatkach remontowych okres korekty może być krótszy i zasadniczo należy go oceniać według zasad dla towarów i usług innych niż środki trwałe o znacznej wartości. Więcej podobnych zagadnień omawia artykuł o zwrocie VAT-u za zakup mieszkania przeznaczonego pod wynajem.

Czy można zrezygnować ze zwolnienia z VAT?

Jeżeli sprzedaż spełnia warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, strony mogą w określonych sytuacjach z tego zwolnienia zrezygnować i opodatkować transakcję. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy zarówno sprzedawca, jak i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto strony muszą złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania: przed dniem dostawy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego nabywcy albo bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży.

Rezygnacja ze zwolnienia bywa korzystna, gdy nabywca może odliczyć VAT, a sprzedawca chce uniknąć korekty podatku naliczonego. Nie jest to jednak rozwiązanie dostępne przy sprzedaży na rzecz osoby prywatnej niebędącej czynnym podatnikiem VAT. W takim przypadku, jeśli spełnione są warunki zwolnienia, transakcja pozostaje zwolniona z VAT, a sprzedawca powinien ocenić obowiązek korekty.

Przy większych transakcjach warto przeanalizować także inne warianty, np. sprzedaż lokalu lub budynku przez spółkę, ponieważ skutki mogą się różnić od sprzedaży przez osobę fizyczną prowadzącą działalność. Pokrewne zagadnienie opisuje materiał o podatku VAT i dochodowym przy sprzedaży nieruchomości z majątku firmy.

JPK_V7, GTU_10 i dokumentowanie sprzedaży

Jeżeli sprzedaży dokonuje czynny podatnik VAT, transakcję należy odpowiednio ująć w rozliczeniu VAT. Sprzedaż nieruchomości objęta zwolnieniem powinna zostać wykazana w ewidencji i części deklaracyjnej JPK_V7 jako sprzedaż zwolniona. Jeżeli wystawiana jest faktura, należy wskazać podstawę zwolnienia, np. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, o ile faktycznie ma zastosowanie.

Dostawa budynków, budowli i gruntów oraz ich części i udziałów w prawie własności jest oznaczana w JPK_V7 symbolem GTU_10. Oznaczenie GTU_10 dotyczy także sprzedaży lokalu mieszkalnego jako części budynku. Nie przesądza ono jednak o tym, czy transakcja jest opodatkowana, czy zwolniona; jest to oznaczenie ewidencyjne, które ma pomóc organom podatkowym w identyfikacji rodzaju dostawy.

Korektę podatku naliczonego z art. 91 ustawy VAT wykazuje się w rozliczeniu za okres, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli podatnik rozlicza VAT miesięcznie, będzie to JPK_V7M za miesiąc sprzedaży; jeżeli kwartalnie, trzeba uwzględnić zasady składania części ewidencyjnej i deklaracyjnej dla JPK_V7K.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż firmowej nieruchomości mieszkalnej wymaga osobnego rozliczenia w PIT i VAT. W PIT lokal mieszkalny korzysta ze szczególnego wyłączenia z przychodów działalności gospodarczej, dlatego decydujący jest pięcioletni termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Jeżeli termin nie upłynął, podatnik składa PIT-39 i rozlicza 19% podatku od dochodu, chyba że może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

W VAT kluczowe jest ustalenie daty pierwszego zasiedlenia, zakresu ewentualnych ulepszeń, statusu nabywcy i historii odliczenia podatku naliczonego. Sprzedaż po 2 latach od pierwszego zasiedlenia zwykle może być zwolniona z VAT, ale jeżeli wcześniej odliczono VAT od zakupu lub ulepszenia, trzeba sprawdzić 10-letni okres korekty. Przy sprzedaży na rzecz czynnego podatnika VAT możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia, ale wymaga to prawidłowego oświadczenia stron.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 14 ust. 2c, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e.
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535, w szczególności art. 2 pkt 14, art. 41, art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 10–11 i art. 91.
3. Broszura informacyjna Ministerstwa Finansów „JPK_VAT z deklaracją od 1 lutego 2026 r.” – podatki.gov.pl.
4. Wyrok WSA w Warszawie z 6 marca 2012 r., sygn. III SA/Wa 1429/11.
5. Wyrok WSA w Gliwicach z 5 sierpnia 2013 r., sygn. III SA/Gl 905/13.
6. Interpretacja Dyrektora KIS z 16 maja 2017 r., sygn. 0461-ITPP2.4512.79.2017.2.DM.
7. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 4 sierpnia 2016 r., sygn. 1061-IPTPP3.4512.308.2016.2.JM.