Wynajem pokoi i agroturystyka a podatek od nieruchomości

Jak ustalić właściwą stawkę podatku od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości zależy przede wszystkim od sposobu wykorzystania konkretnej części budynku. W domu, w którym jednocześnie mieszkają właściciele, prowadzony jest wynajem pokoi oraz agroturystyka, nie stosuje się jednej stawki do całego budynku. Należy przypisać powierzchnie do odpowiednich kategorii.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje między innymi stawkę dla budynków mieszkalnych, stawkę dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz stawkę dla budynków lub ich części pozostałych. Konkretne kwoty nie wynikają wyłącznie z ustawy, ponieważ rada gminy ustala je corocznie w uchwale, w granicach stawek maksymalnych ogłaszanych dla danego roku.

Dlatego nie należy posługiwać się historycznymi kwotami stawek. W praktyce trzeba sprawdzić aktualną uchwałę rady gminy właściwej dla położenia nieruchomości i ustalić, jaka powierzchnia domu przypada na poszczególne sposoby wykorzystania.

Zwykły wynajem pokoi w domu

Jeżeli jedno z małżonków prowadzi w domu działalność polegającą na odpłatnym wynajmie pokoi i nie spełnia warunków szczególnego wyłączenia dotyczącego wynajmu turystom do 5 pokoi na obszarze wiejskim, to powierzchnia faktycznie zajęta na tę działalność powinna być opodatkowana stawką dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

W praktyce chodzi o powierzchnię pokoi przeznaczonych dla gości oraz pomieszczeń pomocniczych, które służą tej działalności, na przykład łazienek, aneksów, korytarzy czy recepcji, jeżeli są wyłączone z normalnego użytku domowego i służą najemcom. Nie zawsze cała kondygnacja musi być objęta stawką działalności gospodarczej. Decyduje faktyczny sposób wykorzystania powierzchni.

Jeżeli natomiast wynajem nie ma cech działalności gospodarczej albo dotyczy typowego najmu mieszkaniowego, ocena może być inna. W sprawach granicznych znaczenie mają dokumenty, sposób ogłaszania usług, częstotliwość wynajmu, przeznaczenie pomieszczeń oraz ustalenia organu podatkowego.

Agroturystyka do 5 pokoi

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje, że za działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy nie uważa się wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5.

Jeżeli mąż wynajmuje 4 pokoje w ramach agroturystyki i spełnione są wszystkie warunki tego przepisu, ta część domu nie powinna być opodatkowana stawką właściwą dla działalności gospodarczej tylko dlatego, że pokoje są wynajmowane turystom. Co do zasady, przy zwykłych pokojach gościnnych w budynku mieszkalnym należy rozważyć stawkę właściwą dla budynków mieszkalnych, o ile część ta zachowuje charakter mieszkalny i nie jest faktycznie zajęta na inną działalność gospodarczą.

Inaczej może być, gdy w ramach agroturystyki funkcjonują pomieszczenia niemieszkalne albo typowo usługowe, na przykład sala gastronomiczna, sklep, osobna recepcja lub część budynku trwale przystosowana do działalności innej niż mieszkalna. Takie powierzchnie wymagają osobnej kwalifikacji.

Jak policzyć powierzchnię pokoi do opodatkowania

Ten artykuł zostaje przy wynajmie pokoi i agroturystyce. Ogólne zasady wykazywania powierzchni w podatku od nieruchomości omawia również tekst: jak zgłosić prawidłową powierzchnię do podatku.

W tej sprawie trzeba oddzielić część mieszkalną, pokoje faktycznie przeznaczone dla gości, powierzchnie pomocnicze oraz ewentualną część zajętą na działalność gospodarczą.

Czy rozdzielność majątkowa zmienia odpowiedzialność za podatek?

Rozdzielność majątkowa ma znaczenie cywilnoprawne między małżonkami, ale sama w sobie nie przesądza o tym, kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Dla gminy kluczowe jest to, kto jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym, posiadaczem samoistnym albo w określonych przypadkach posiadaczem zależnym nieruchomości.

Jeżeli dom jest współwłasnością obojga małżonków, obowiązek podatkowy ciąży na nich solidarnie. Oznacza to, że organ podatkowy może dochodzić podatku od każdego ze współwłaścicieli, niezależnie od tego, które z małżonków faktycznie wykorzystuje daną część domu do wynajmu.

Jeżeli natomiast nieruchomość należy wyłącznie do jednego z małżonków albo poszczególne części mają odrębny tytuł prawny, trzeba analizować konkretny stan prawny. Sama umowna rozdzielność majątkowa nie zwalnia współwłaściciela z odpowiedzialności za podatek od wspólnej nieruchomości.

Co zgłosić do gminy przy wynajmie pokoi

Jeżeli rozpoczęcie wynajmu wpływa na wysokość podatku, właściciel powinien złożyć informację aktualizującą. Gdy chodzi o zaległy IN-1 i starsze okresy, właściwy punkt odniesienia to: niezgłoszenie nieruchomości do podatku od nieruchomości.

W zgłoszeniu warto opisać liczbę pokoi, sposób wykorzystania domu, okresowość najmu i to, czy są spełnione warunki agroturystyki.

FAQ

Czy przy agroturystyce do 5 pokoi zawsze płaci się niższy podatek?

Nie zawsze. Wyłączenie dotyczy tylko sytuacji spełniających warunki ustawowe: pokoje muszą być wynajmowane turystom w budynku mieszkalnym na obszarze wiejskim, przez osobę ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, a liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie może przekraczać 5.

Czy limit 5 pokoi liczy się osobno dla każdego małżonka?

To może zależeć od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli w tym samym domu pokoje wynajmują różne osoby, organ podatkowy może badać rzeczywistą organizację wynajmu, liczbę pokoi przeznaczonych dla turystów oraz to, czy nie dochodzi do obejścia limitu. Warto zachować dokumenty pokazujące, kto i w jakim zakresie prowadzi wynajem.

Czy rozdzielność majątkowa oznacza, że każdy płaci tylko za swoją działalność?

Nie, jeżeli dom jest współwłasnością małżonków. Wtedy obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości co do zasady ciąży na współwłaścicielach solidarnie. Rozdzielność majątkowa nie znosi tej solidarności wobec gminy.

Czy trzeba zgłosić gminie rozpoczęcie wynajmu pokoi?

Tak. Zmiana sposobu wykorzystania części budynku może wpływać na wysokość podatku od nieruchomości. Osoba fizyczna powinna złożyć albo zaktualizować informację IN-1 w ustawowym terminie, opisując powierzchnie i sposób ich użytkowania.

Czy cała kondygnacja musi być opodatkowana stawką dla działalności?

Nie zawsze. Stawką dla działalności gospodarczej obejmuje się tę część budynku, która jest faktycznie zajęta na działalność. Jeżeli część pomieszczeń nadal służy wyłącznie celom mieszkalnym, powinna być wyodrębniona w informacji podatkowej.

Źródła

• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
• Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców.