PIT-39: Błędy w rozliczeniu ulgi mieszkaniowej, konsekwencje i jak je naprawić

Zwolnienie z podatku dochodowego

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Ustawa PIT w sposób ścisły określa, jakie wydatki kwalifikowane są do kategorii kosztów podatkowych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości. Można w tym zakresie wyróżnić zarówno koszty sprzedaży, jak i koszty nabycia.

„Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131(czyli do zastosowania zwolnienia z tytułu wydatków na własne cele mieszkaniowe)”.

Brak wydania środków na własne cele mieszkaniowe

Skorzystanie z prawa do zwolnienia oznacza, że podatku od wskazanej kwoty nie trzeba na razie płacić.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 (niewydatkowanie kwoty zadeklarowanej na własne cele mieszkaniowe) podatnik jest obowiązany:

1. do złożenia korekty zeznania rocznego, i

2. do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę;

3. a odsetki za zwłokę nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Z art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy PIT wynika, że:

„Art. 45. 1. Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym. 1a. W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z: (…) 3) odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

4. Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić: (...) 4) należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3”.

Oznacza to, że przy składaniu zeznania za rok zbycia nieruchomości konieczne było zapłacenie podatku. I to jest ustawowy termin zapłaty, od jakiego naliczane są podatki za zwlokę w razie korekty PIT-39 w okresie późniejszym .

Odsetki są od dnia następnego wyznaczonego na dzień zapłaty do dnia faktycznej zapłaty przy dokonywaniu korekty.

Koszty uzyskania przychodu

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.

Pojęcie kosztów sprzedaży nie zostało określone w ustawie PIT, w związku z czym należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia. Za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć m.in.: związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego; prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości; koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości; wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej; opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową.

W ramach kosztów podatkowych podatnik może uwzględnić zarówno koszty związane z samym procesem sprzedaży, jak i poniesione na nabycie nieruchomości będącej następnie przedmiotem zbycia.

Posługuje się Pani zwrotem „wkład budowlany”. Pozwala to na wniosek, że ów wkład budowlany był związany z umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

W myśl art. 22 ust. 6F ustawy PIT „koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej »Monitor Polski«”. W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Wpłaty dokonane tytułem wkładu budowlanego/mieszkaniowego są bezpośrednio związane z nabyciem prawa własności nieruchomości i w konsekwencji składają się na koszty nabycia przedmiotowego prawa, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle poczynionych rozważań należy więc stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wkładu budowlanego wniesiona do spółdzielni mieszkaniowej. Tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego można pomniejszyć o kwotę stanowiącą wkład jako kosztu uzyskania przychodu stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 22 ust. 6f tejże ustawy.

Kosztem jest faktyczny wydatek, który musiała Pani ponieść jako nabywca nieruchomości. Wartość nieruchomości, jaką strony ustaliły w akcie notarialnym byłaby kosztem, gdyby przekazała Pani spółdzielni taką właśnie kwotę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535