Sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności a podatek dochodowy

Zniesienie współwłasności

W pierwszej kolejności odnieśmy się do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z art. 210 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W myśl art. 211 i 212 K.c. zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

W wyniku dokonania zniesienia współwłasności możliwe jest zatem przyznanie rzeczy jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu do dokonania spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Wówczas osoba otrzymująca w całości daną rzecz nabywa jej część ponad dotychczas posiadany i przysługujący jej udział w rzeczy.

Odpłatne zbycie przed upływem 5 lat

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Użyty w przepisie termin „odpłatne zbycie” obejmuje szeroki zakres umów i mieści się tam każde przeniesienie własności całości lub części nieruchomości za wynagrodzeniem.

W myśl art. 155 K.c. – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Z przedstawionych regulacji wynika zatem, że dla powstania obowiązku podatkowego w pierwszej kolejności kluczowe jest określenie momentu nabycia. W przypadku Pana ojca będą to dwa momentu:

• ½ nieruchomości nabył w latach 80. na skutek zakupu na współwłasność – w stosunku do tej części nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat, zatem odpłatne zbycie co do tej części nie będzie opodatkowane;
• drugą połowę nieruchomości nabył w 2018 r. na skutek zniesienia współwłasności – w stosunku do tej części nieruchomości okres opodatkowania sprzedaży trwa do 31.12.2023 r.

Powyższe oznacza, że jeżeli ojciec w tym momencie sprzeda całą nieruchomość, to będzie zobowiązany do zapłaty podatku od połowy wartości nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności.