Sprzedaż działki po zniesieniu współwłasności

Data nabycia przy zniesieniu współwłasności

Kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy w wyniku zniesienia współwłasności ojciec otrzymał majątek mieszczący się w jego dotychczasowym udziale, czy też uzyskał dodatkową część nieruchomości. W podatku dochodowym nie zawsze decyduje sama nazwa czynności. Liczy się jej realny skutek majątkowy.

Jeżeli ojciec był właścicielem udziału 1/2 w działce od lat 80., to tę część należy traktować jako nabytą właśnie wtedy. Sprzedaż tej połowy po tak długim czasie nie powoduje obowiązku zapłaty PIT z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przy rozliczeniach PIT warto porównać także temat: sprzedaż partycypacji w TBS.

Inaczej jest z drugą połową działki, którą ojciec uzyskał wskutek zniesienia współwłasności. Skoro przed zniesieniem współwłasności nie był właścicielem tej części, a po postanowieniu sądu stał się właścicielem całej działki, to dla celów PIT przyjmuje się, że nabył dodatkowy udział w dacie zniesienia współwłasności.

Na czym polega zniesienie współwłasności?

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. W myśl art. 211 i 212 K.c. zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez fizyczny podział rzeczy, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż rzeczy i podział ceny.

Gdy zniesieniu współwłasności towarzyszy rozliczenie pieniężne, osobno trzeba ocenić opodatkowanie spłaty przy dziale spadku lub podobnym rozliczeniu między współwłaścicielami.

W praktyce podatkowej istotne jest, czy po zniesieniu współwłasności dana osoba otrzymała więcej niż wynosiła wartość jej udziału przed zniesieniem. Jeżeli tak, nadwyżka jest traktowana jako nowe nabycie. Dotyczy to także sytuacji, w której zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Nieodpłatność zniesienia współwłasności nie oznacza więc automatycznie, że dla całej nieruchomości można przyjąć datę pierwotnego nabycia. Dla dotychczasowego udziału pozostaje data historyczna, natomiast dla udziału przejętego od drugiego współwłaściciela znaczenie ma data uprawomocnienia się orzeczenia albo zawarcia umowy znoszącej współwłasność.

Pięcioletni termin w podatku od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.

Termin nie jest liczony od dnia zakupu, dnia postanowienia sądu ani dnia sprzedaży. Liczy się go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli więc dodatkowy udział został nabyty przy zniesieniu współwłasności trzy lata temu, trzeba ustalić konkretny rok tego nabycia i dopiero od końca tego roku obliczyć 5-letni okres.

Po upływie tego terminu sprzedaż nie jest już opodatkowana PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie składa się wtedy PIT-39 tylko z tego powodu, że sprzedano nieruchomość po upływie ustawowego okresu.

Czy podatek będzie od całości działki?

W opisanym stanie faktycznym co do zasady nie powinno się opodatkowywać całej ceny sprzedaży. Ojciec posiadał udział 1/2 od lat 80., więc w tej części 5-letni termin dawno upłynął. Opodatkowaniu może podlegać tylko część odpowiadająca udziałowi 1/2 nabytemu w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku tego nabycia.

Trzeba przy tym odróżnić przychód od dochodu. Podatek wynosi 19% dochodu. Dochód to przychód przypadający na opodatkowaną część sprzedaży, pomniejszony o koszty, które ustawa pozwala uwzględnić.

Jeżeli w akcie sprzedaży podana jest jedna cena za całą działkę, najczęściej przychód przypadający na opodatkowany udział ustala się proporcjonalnie. Przy udziale 1/2 będzie to połowa ceny sprzedaży, chyba że okoliczności konkretnej sprawy uzasadniają inną wycenę poszczególnych części.

Jak rozliczyć sprzedaż w PIT-39?

Jeżeli sprzedaż opodatkowanej części nastąpi przed upływem 5-letniego terminu, podatnik powinien złożyć zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty uzyskania przychodu, dochód oraz ewentualną ulgę mieszkaniową.

Przychodem jest cena sprzedaży przypadająca na opodatkowany udział, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, takie jak część wynagrodzenia pośrednika, koszty ogłoszeń czy inne wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą, o ile są właściwie udokumentowane.

Przy nieodpłatnym nabyciu udziału koszty uzyskania przychodu są ograniczone. Zasadniczo można uwzględnić udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania, oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na zbywany udział, jeżeli taki podatek wystąpił. Sam fakt, że przejęcie udziału było nieodpłatne, nie tworzy kosztu równego wartości przejętego udziału.

Ulga mieszkaniowa po sprzedaży udziału

Nawet jeżeli sprzedaż udziału nabytego przy zniesieniu współwłasności nastąpi przed upływem 5 lat, podatek nie zawsze będzie ostatecznie należny. Ustawa o PIT przewiduje zwolnienie, jeżeli dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do własnych celów mieszkaniowych mogą należeć m.in. zakup mieszkania, domu, udziału w nieruchomości mieszkalnej, budowa domu, remont własnego lokalu lub spłata określonych kredytów mieszkaniowych. Każdy wydatek trzeba oceniać zgodnie z ustawowym katalogiem i udokumentować.

Jeżeli ojciec planuje przeznaczyć środki ze sprzedaży działki na własne potrzeby mieszkaniowe, warto zaplanować transakcję i wydatki z wyprzedzeniem. Nie każdy wydatek związany z nieruchomością daje prawo do zwolnienia.

FAQ

Czy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności zawsze powstaje PIT?

Nie. Samo zniesienie współwłasności nie oznacza automatycznie podatku dochodowego. Problem pojawia się przy późniejszej sprzedaży i tylko wtedy, gdy w wyniku zniesienia współwłasności podatnik otrzymał więcej niż wynosił jego dotychczasowy udział oraz sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat.

Przy podobnych obowiązkach podatkowych warto porównać także temat: przekazać udział w nieruchomości bez darowizny.

Czy data z lat 80. obejmuje całą działkę?

Nie, jeżeli ojciec w latach 80. nabył tylko udział 1/2. Ta data dotyczy jedynie pierwotnego udziału. Dla drugiej połowy przejętej od brata istotna będzie data zniesienia współwłasności.

Od czego płaci się 19% podatku?

Podatek płaci się od dochodu, nie od całej ceny sprzedaży. W opisanej sytuacji dochód ustala się tylko dla części przypadającej na udział nabyty przy zniesieniu współwłasności, po uwzględnieniu dopuszczalnych kosztów.

Czy trzeba składać PIT-39, jeżeli sprzedaż nie jest opodatkowana?

Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia i nie występuje opodatkowany przychód z odpłatnego zbycia, co do zasady nie składa się PIT-39 z tego tytułu. Jeżeli jednak część udziału jest nadal w okresie 5-letnim, PIT-39 będzie potrzebny dla tej części.

Czy spłata albo brak spłaty ma znaczenie?

Tak, ale nie jest to jedyne kryterium. Spłaty mogą wpływać na ocenę odpłatności i kosztów, natomiast dla ustalenia nowej daty nabycia najważniejsze jest to, czy podatnik otrzymał majątek ponad swój wcześniejszy udział.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji ojciec nie powinien płacić podatku od całej działki tylko dlatego, że kilka lat temu stał się jej jedynym właścicielem. Udział 1/2 nabyty w latach 80. należy traktować jako nabyty dawno temu, więc jego sprzedaż nie podlega PIT z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Inaczej należy ocenić drugą połowę działki przejętą od brata w ramach zniesienia współwłasności. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym doszło do zniesienia współwłasności, ojciec powinien rozliczyć PIT od dochodu przypadającego na tę część. Warto też sprawdzić możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350