Sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności a podatek dochodowy
Autor: Marcin Sądej
Ojciec był współwłaścicielem działki niezabudowanej w udziale 1/2 (drugim współwłaścicielem był brat ojca). Nabycie nastąpiło w latach 80. Trzy lata temu, w ramach postępowania sądowego nastąpiło nieodpłatne zniesienie współwłasności działki na rzecz ojca, w rezultacie stał się on jedynym jej właścicielem. W tym roku ojciec zamierza sprzedać działkę. Czy będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości? Czy data nabycia traktowana jest tutaj jako data postanowienia sądowego sprzed trzech lat, czy można przyjąć datę nabycia jako pierwotną datę nabycia współwłasności? Jeżeli podatek trzeba będzie zapłacić, czy powinien zostać odprowadzony od całości czy tylko od 1/2?
Zniesienie współwłasności
W pierwszej kolejności odnieśmy się do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z art. 210 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W myśl art. 211 i 212 K.c. zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.
W wyniku dokonania zniesienia współwłasności możliwe jest zatem przyznanie rzeczy jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu do dokonania spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Wówczas osoba otrzymująca w całości daną rzecz nabywa jej część ponad dotychczas posiadany i przysługujący jej udział w rzeczy.
Odpłatne zbycie przed upływem 5 lat
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Użyty w przepisie termin „odpłatne zbycie” obejmuje szeroki zakres umów i mieści się tam każde przeniesienie własności całości lub części nieruchomości za wynagrodzeniem.
W myśl art. 155 K.c. – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
Z przedstawionych regulacji wynika zatem, że dla powstania obowiązku podatkowego w pierwszej kolejności kluczowe jest określenie momentu nabycia. W przypadku Pana ojca będą to dwa momentu:
- ½ nieruchomości nabył w latach 80. na skutek zakupu na współwłasność – w stosunku do tej części nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat, zatem odpłatne zbycie co do tej części nie będzie opodatkowane;
- drugą połowę nieruchomości nabył w 2018 r. na skutek zniesienia współwłasności – w stosunku do tej części nieruchomości okres opodatkowania sprzedaży trwa do 31.12.2023 r.
Powyższe oznacza, że jeżeli ojciec w tym momencie sprzeda całą nieruchomość, to będzie zobowiązany do zapłaty podatku od połowy wartości nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności.
Przykłady
Działka po rodzicach
Pan Marek był współwłaścicielem działki rolnej wraz ze swoją siostrą, którą odziedziczyli po rodzicach w 1990 roku. W 2020 roku, w wyniku ugody sądowej, siostra zrzekła się swojej części na rzecz Marka bez żądania spłaty. W 2024 roku pan Marek sprzedał całą działkę. Ponieważ połowę działki posiadał od ponad 5 lat, a drugą połowę formalnie nabył zaledwie 4 lata temu w drodze zniesienia współwłasności, musiał zapłacić podatek dochodowy od połowy wartości uzyskanej ze sprzedaży.
Bez podatku po latach
Pani Elżbieta i jej brat wspólnie kupili mieszkanie w 1985 roku. W 2015 roku brat zmarł, a w ramach postępowania spadkowego sąd przyznał mieszkanie w całości Elżbiecie. Ponieważ spadek nie wiązał się z obowiązkiem spłat na rzecz innych osób, a od nabycia nieruchomości upłynęło znacznie ponad 5 lat, gdy pani Elżbieta sprzedała mieszkanie w 2024 roku, nie musiała odprowadzać podatku dochodowego – całość została uznana za nabycie przed laty.
Spłata brata i obowiązek podatkowy
Pan Andrzej i jego brat byli współwłaścicielami niezabudowanej działki od 1992 roku. W 2021 roku pan Andrzej przejął całą działkę, spłacając brata w ramach zniesienia współwłasności. W 2025 roku sprzedał nieruchomość. Urząd skarbowy uznał, że obowiązek podatkowy dotyczy połowy wartości – tej, którą Andrzej formalnie nabył w 2021 roku w drodze zniesienia współwłasności. Od tej części musiał zapłacić podatek, ponieważ nie upłynęło jeszcze 5 lat od jej nabycia.
Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, jeśli od momentu nabycia całej własności nie minęło jeszcze pięć lat. Kluczowe znaczenie ma tutaj ustalenie daty nabycia – w przypadku, gdy zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie i bez spłat, możliwe jest uznanie pierwotnej daty nabycia udziału za datę nabycia całości. Natomiast jeśli zniesienie współwłasności miało charakter odpłatny (np. z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela), nowa część nieruchomości jest traktowana jako nabyta na nowo, a pięcioletni termin liczony jest od tej daty. W rezultacie podatek może być należny tylko od części nieruchomości, która została nabyta w drodze zniesienia współwłasności.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych ze sprzedażą nieruchomości, zniesieniem współwłasności czy podatkiem dochodowym? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczeni prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania, przeanalizują dokumenty i wskażą najkorzystniejsze rozwiązania dopasowane do Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Opisz swój problem i zadaj pytania.
(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Majątek osobisty po spadku, przelew na konto małżonka, czy środki stają się wspólne
» Nadpłata wspólnego kredytu z prywatnych oszczędności, czy urząd skarbowy może naliczyć podatek
» Darowizna udziałów w spółce z o.o.
» Korekta faktur po wyroku sądu, VAT i podatek dochodowy
» Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży gruntu i zakupie udziału w domu męża
Polecamy
- Wyjazd za granicę a kara za brak aktualizacji adresu miejsca zamieszkania w urzędzie skarbowym
- Niezgłoszenie najmu do urzędu skarbowego - jaka kara?
- Zeznanie SD-3 po terminie - konsekwencje i co dalej?
- Niezgłoszenie darowizny przez 5 lat a przedawnienie czy karny podatek
- Czy zostanę obciążony akcyzą za samochód, jeśli sprzedawca jej nie zapłacił?
- Kupno nieruchomości na firmę czy prywatnie, co bardziej korzystne?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie » - Jak wyliczyć dochód z ryczałtu do stypendium socjalnego?
- Sprzedaż działki przed upływem 5 lat od nabycia a konieczność zapłaty podatku
- Budowa domów na sprzedaż bez działalności gospodarczej
- Rozliczanie dochodów z YouTube
- Odliczenie podatku za panele fotowoltaiczne
- Wynajem mieszkania podczas pobytu za granicą a podatki
