Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej a podatek

Zwolnienie z podatku VAT

Opisany problem należy rozpatrzyć z perspektywy podatku VAT oraz PIT. Na gruncie podatku VAT odpłatne zbycie nieruchomości klasyfikowane jest jako dostawa towarów. Jednakże w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanych ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stosownie do treści tego przepisu „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia.

Pierwsze zasiedlenie

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego „przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Jeżeli zatem do nabycia nieruchomości doszło 14 lat temu, to upłynął okres dłuższy niż 2 lata od momentu rozpoczęcia użytkowania, zatem zastosowanie będzie mieć zwolnienie od podatku (o ile nie były ponoszone wydatki na ulepszenie – chodzi o ulepszenie, a nie remont).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. To oznacza, że zwolnienie będzie mieć zastosowanie zarówno do budynku, jak i do gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Sprzedaż nieruchomości a podatek PIT

W przypadku podatku PIT, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT, „za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się składniki majątku podlegające ujęciu w ewidencji ŚT z zastrzeżeniem ust. 2c”.

Wyżej wymieniony ustęp 2c dotyczy wyłącznie nieruchomości mieszkalnych stanowiących środki trwałe i tylko w zakresie takich nieruchomości odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. W konsekwencji, gdy mamy do czynienia z budynkiem niemieszkalnym stanowiącym środek trwały, nie ma znaczenia upływ czasu liczony od okresu jego nabycia do sprzedaży. W tym przypadku powstaje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i konieczność zapłaty podatku PIT. Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy PIT „dochodem ze sprzedaży środka trwałego jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tych środków”.

W rezultacie w opisanym przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, natomiast wystąpi obowiązek w zakresie podatku PIT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535