Najem mieszkania w Polsce przez nierezydenta

Rezydencja podatkowa a wynajem mieszkania w Polsce

Podstawowe znaczenie ma ustalenie, czy podatnik ma w Polsce nieograniczony, czy ograniczony obowiązek podatkowy. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce podlega opodatkowaniu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Za osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce uważa się osobę, która posiada w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Podobny problem z ograniczonym obowiązkiem podatkowym może pojawić się przy nagrodzie w konkursie dla cudzoziemca.

Przy rozliczeniach zagranicznych warto porównać także temat: zakup mieszkania przez cudzoziemca.

Jeżeli podatnik od kilku lat faktycznie mieszka w Niemczech, tam pracuje, tam ma centrum życia osobistego i gospodarczego oraz nie przebywa w Polsce ponad 183 dni w roku, to co do zasady może być traktowany w Polsce jako nierezydent. Samo posiadanie mieszkania w Polsce i uzyskiwanie z niego czynszu nie musi jeszcze oznaczać polskiej rezydencji podatkowej, ale jest elementem, który urząd może brać pod uwagę przy ocenie całej sytuacji. Podobne kryteria trzeba analizować przy rezydencji podatkowej po przeprowadzce do Polski.

Przy rozliczeniach zagranicznych warto porównać także temat: rezydent Niemiec.

Przy nieruchomościach należących do osób mieszkających poza Polską warto porównać także zasady, jakie dotyczą sytuacji: sprzedaż mieszkania przez nierezydenta.

W praktyce warto zachować dokumenty potwierdzające zagraniczne miejsce zamieszkania i powiązania z Niemcami, np. umowę o pracę, potwierdzenie zameldowania, dokumenty ubezpieczeniowe, rozliczenia podatkowe albo certyfikat rezydencji. Przy wątpliwościach decydujące znaczenie ma całokształt okoliczności, a nie pojedynczy dokument.

Dlaczego najem polskiej nieruchomości jest opodatkowany w Polsce?

Osoba, która nie ma miejsca zamieszkania w Polsce, podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Oznacza to, że rozlicza tutaj tylko dochody lub przychody osiągane na terytorium Polski. Do takich przychodów należą w szczególności przychody z nieruchomości położonej w Polsce, w tym przychody z najmu mieszkania.

Podobną zasadę przewidują umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dochód z majątku nieruchomego może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Sformułowanie „może być opodatkowany” nie oznacza wyboru po stronie podatnika. Oznacza ono, że Polska ma prawo opodatkować taki najem, a polskie przepisy z tego prawa korzystają.

W konsekwencji osoba mieszkająca w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji albo innym państwie, która wynajmuje lokal położony w Polsce, powinna rozliczyć polski najem w Polsce. Równocześnie ewentualne obowiązki w państwie zamieszkania zależą od przepisów tego państwa oraz właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Czy w polskim PIT trzeba wykazać dochody z Niemiec?

Jeżeli podatnik jest w Polsce nierezydentem, w polskim rozliczeniu wykazuje wyłącznie przychody osiągane na terytorium Polski. W opisanej sytuacji będzie to przede wszystkim przychód z najmu mieszkania położonego w Polsce. Dochodów z pracy wykonywanej w Niemczech nie wykazuje się w polskim PIT-28, jeżeli nie są to dochody podlegające opodatkowaniu w Polsce.

Inaczej mogłoby być, gdyby urząd zakwestionował zagraniczną rezydencję i uznał, że podatnik nadal ma miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce. Wtedy zakres obowiązków byłby szerszy i należałoby analizować także metodę unikania podwójnego opodatkowania. Dlatego przy dłuższym pobycie za granicą, ale przy zachowaniu istotnych powiązań z Polską, warto uporządkować dokumenty dotyczące rezydencji.

Przy podatku od nieruchomości warto porównać także temat: mieszkania w Polsce.

Ryczałt od najmu prywatnego i formularz PIT-28

Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatek oblicza się od przychodu, a nie od dochodu. Nie pomniejsza się podstawy opodatkowania o koszty, takie jak remont, wyposażenie mieszkania, prowizja pośrednika, odsetki kredytu, amortyzacja czy opłaty administracyjne ponoszone przez właściciela.

Stawka ryczałtu wynosi co do zasady 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł w roku podatkowym oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Jeżeli najem dotyczy majątku wspólnego małżonków, trzeba dodatkowo sprawdzić zasady limitu i sposób rozliczania przychodów przez małżonków, ponieważ znaczenie ma m.in. to, czy przychód rozlicza jedno z nich, czy oboje.

Ryczałt wpłaca się zasadniczo do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Przy spełnieniu ustawowych warunków możliwe jest rozliczanie kwartalne. Za ostatni okres roku podatek wpłaca się w terminie przewidzianym dla złożenia zeznania rocznego. Roczne zeznanie PIT-28 składa się po zakończeniu roku podatkowego, co do zasady od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli ostatni dzień terminu przypada na dzień wolny od pracy, termin przesuwa się zgodnie z zasadami Ordynacji podatkowej.

Co jest przychodem z najmu?

Przychodem jest czynsz faktycznie otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Jeżeli najemca płaci właścicielowi jedną kwotę obejmującą czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne, trzeba sprawdzić treść umowy. Jeżeli z umowy jasno wynika, że najemca ponosi określone opłaty we własnym imieniu, a właściciel jedynie technicznie przekazuje je dalej, może to mieć znaczenie dla ustalenia przychodu do opodatkowania.

Najbezpieczniej jest tak skonstruować umowę, aby oddzielała czynsz należny właścicielowi od opłat, które obciążają najemcę, np. za media czy opłaty administracyjne. W razie kontroli urząd będzie oceniał nie tylko nazwę płatności, ale rzeczywisty charakter rozliczeń między stronami.

Certyfikat rezydencji podatkowej

Certyfikat rezydencji podatkowej jest zaświadczeniem wydawanym przez administrację podatkową państwa zamieszkania, potwierdzającym rezydencję podatkową danej osoby. W opisanej sytuacji może to być certyfikat niemieckiej rezydencji podatkowej.

Co do zasady certyfikatu rezydencji nie dołącza się automatycznie do zeznania PIT-28 składanego w Polsce z tytułu najmu prywatnego. Warto go jednak posiadać i przechowywać, ponieważ urząd skarbowy może zażądać dokumentów potwierdzających, że podatnik rzeczywiście jest nierezydentem. Certyfikat może być szczególnie istotny, gdy podatnik ma w Polsce mieszkanie, rachunek bankowy, rodzinę, działalność gospodarczą albo inne silne powiązania.

Właściwy urząd skarbowy dla nierezydenta

Nierezydenci składają rozliczenia do urzędu skarbowego właściwego w sprawach opodatkowania osób zagranicznych. W praktyce właściwość ustala się według województwa, w którym położona jest nieruchomość generująca przychód z najmu. Jeżeli podatnik wynajmuje kilka nieruchomości położonych w różnych województwach, właściwość urzędu może wymagać odrębnej weryfikacji.

Przed wysłaniem pierwszego zeznania lub przelewu podatku warto sprawdzić aktualną właściwość urzędu skarbowego w oficjalnej wyszukiwarce administracji skarbowej albo telefonicznie w Krajowej Informacji Skarbowej. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy podatnik od dawna nie mieszka w Polsce, nie ma polskiego adresu zamieszkania albo zmienił sposób rozliczania najmu.

Jak praktycznie rozliczyć najem w Polsce?

1. Ustal, czy dla celów podatkowych jesteś polskim rezydentem, czy nierezydentem.
2. Sprawdź umowę najmu i wyodrębnij czynsz oraz ewentualne opłaty ponoszone przez najemcę.
3. Oblicz miesięczny albo kwartalny ryczałt od przychodu według właściwej stawki.
4. Wpłacaj ryczałt na swój mikrorachunek podatkowy w ustawowych terminach.
5. Po zakończeniu roku złóż PIT-28 do właściwego urzędu skarbowego.
6. Przechowuj dokumenty potwierdzające rezydencję za granicą oraz rozliczenia najmu.

FAQ

Czy nierezydent musi płacić podatek od najmu mieszkania w Polsce?

Tak. Jeżeli nieruchomość jest położona w Polsce, przychód z jej najmu podlega opodatkowaniu w Polsce, nawet gdy właściciel mieszka i pracuje za granicą.

Czy w PIT-28 trzeba wykazać dochody z pracy w Niemczech?

Nie, jeżeli podatnik jest w Polsce nierezydentem i uzyskuje w Polsce wyłącznie przychód z najmu. W PIT-28 wykazuje się wtedy polski przychód z najmu, bez zagranicznego wynagrodzenia.

Czy certyfikat rezydencji trzeba dołączyć do PIT-28?

Zwykle nie. Certyfikat rezydencji warto jednak posiadać, ponieważ urząd może poprosić o potwierdzenie zagranicznej rezydencji podatkowej, zwłaszcza gdy podatnik ma istotne powiązania z Polską.

Czy przy ryczałcie można odliczyć koszty remontu albo kredytu?

Nie. Ryczałt od najmu prywatnego płaci się od przychodu. Koszty remontu, wyposażenia, odsetek kredytu czy amortyzacji nie obniżają podatku.

Do kiedy składa się PIT-28?

PIT-28 składa się po zakończeniu roku podatkowego, co do zasady od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Wpłaty ryczałtu w trakcie roku należy regulować w ustawowych terminach miesięcznych albo kwartalnych.

Podsumowanie

Nierezydent, który wynajmuje mieszkanie położone w Polsce, powinien rozliczyć przychód z tego najmu w Polsce. Przy najmie prywatnym właściwą formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, rozliczany w zeznaniu PIT-28. W polskim zeznaniu nie wykazuje się zagranicznych dochodów z pracy, jeżeli podatnik podlega w Polsce tylko ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Certyfikat rezydencji podatkowej nie jest standardowym załącznikiem do zeznania, ale warto go posiadać na wypadek wezwania urzędu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930

3. Umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku, Dz.U. 2005 nr 12 poz. 90