Brak PIT-39 po sprzedaży mieszkania

Kiedy sprzedaż mieszkania z darowizny podlega PIT?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przy darowiźnie dniem nabycia jest co do zasady dzień otrzymania nieruchomości przez obdarowanego.

Jeżeli mieszkanie zostało darowane w 2010 r., 5-letni termin liczony od końca 2010 r. upływał z końcem 2015 r. Sprzedaż dokonana w 2015 r. następowała więc jeszcze przed upływem tego okresu i co do zasady powinna zostać rozliczona w PIT-39.

Nie oznacza to automatycznie, że podatek trzeba było zapłacić. Jeżeli spełnione zostały warunki ulgi mieszkaniowej, dochód ze sprzedaży mógł korzystać ze zwolnienia. Samo zwolnienie nie znosi jednak obowiązku wykazania sprzedaży w zeznaniu PIT-39.

Ulga mieszkaniowa przy zakupie nowego mieszkania

Zwolnienie z podatku przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Polega ono na tym, że dochód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony z PIT w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Dla sprzedaży dokonanej w 2015 r. obowiązywał termin 2 lat, liczony od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Obecnie przepisy przewidują dłuższy, 3-letni termin, ale nie zmienia to rozliczeń sprzedaży dokonanej w 2015 r.

Zakup nowego mieszkania może być własnym celem mieszkaniowym, jeżeli podatnik faktycznie realizuje w nim swoje potrzeby mieszkaniowe. Nie wystarczy samo formalne nabycie lokalu. Istotne jest, czy lokal służy podatnikowi jako miejsce zamieszkania, a nie wyłącznie jako inwestycja, lokal dla członka rodziny albo mieszkanie przeznaczone na wynajem.

Zakup mieszkania wspólnie z żoną co do zasady nie wyklucza ulgi. Jeżeli środki ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek osobisty zostały przeznaczone na lokal objęty wspólnością majątkową małżeńską i podatnik faktycznie w nim mieszka, może to przemawiać za realizacją własnego celu mieszkaniowego. W praktyce trzeba jednak przeanalizować akt notarialny, przepływy środków, daty płatności i sposób korzystania z lokalu.

Zobacz również: kara za niezłożenie deklaracji podatku od nieruchomości

Co powinno znaleźć się w zaległym PIT-39?

W PIT-39 wykazuje się przychód ze sprzedaży, koszty jego uzyskania, dochód albo stratę oraz kwotę dochodu zwolnionego w ramach ulgi mieszkaniowej. W przypadku nieruchomości otrzymanej w darowiźnie koszty mogą być ograniczone, ponieważ podatnik zwykle nie ponosi ceny nabycia. Możliwe są jednak określone nakłady zwiększające wartość nieruchomości, jeżeli są właściwie udokumentowane.

Jeżeli cały przychód został wydany na własne cele mieszkaniowe w wymaganym terminie, w zeznaniu można wykazać zwolnienie obejmujące całość dochodu. Jeżeli wydano tylko część przychodu, zwolniona będzie tylko odpowiednia część dochodu, a od pozostałej części trzeba obliczyć 19% podatku.

Jeżeli PIT-39 nie został złożony w terminie, zasadą jest złożenie zaległego zeznania. Gdy z zeznania wynika podatek do zapłaty, należy doliczyć odsetki za zwłokę od dnia następującego po ustawowym terminie płatności podatku do dnia zapłaty. Jeżeli z rozliczenia wynika pełne zwolnienie, podatku i odsetek od podatku może nie być, ale nadal pozostaje problem niedopełnienia obowiązku złożenia zeznania.

Przedawnienie podatku za sprzedaż z 2015 r.

W opisanej sprawie znaczenie ma również przedawnienie. Zobowiązanie podatkowe w PIT co do zasady przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Dla rozliczenia sprzedaży z 2015 r. termin płatności przypadał w 2016 r., więc podstawowy termin przedawnienia należałoby liczyć od końca 2016 r.

Nie można jednak automatycznie zakładać, że sprawa jest zamknięta. Bieg przedawnienia może zostać zawieszony albo przerwany, między innymi w określonych sytuacjach związanych z postępowaniem podatkowym, egzekucją lub postępowaniem karnym skarbowym. Dlatego przed złożeniem zaległego zeznania po wielu latach warto sprawdzić, czy urząd podejmował wobec podatnika jakiekolwiek czynności mające wpływ na bieg przedawnienia.

Jeżeli zobowiązanie rzeczywiście jest przedawnione, organ podatkowy co do zasady nie powinien domagać się zapłaty podatku. Nadal jednak ocena, czy składać zaległy PIT-39, wymaga ostrożności, zwłaszcza gdy podatnik otrzymywał pisma z urzędu albo toczyły się czynności sprawdzające.

Czynny żal i odpowiedzialność karna skarbowa

Niezłożenie PIT-39 oraz niewykazanie podatku może rodzić odpowiedzialność na gruncie Kodeksu karnego skarbowego. W zależności od wysokości narażonego podatku oraz okoliczności sprawy zachowanie może być kwalifikowane jako wykroczenie skarbowe albo przestępstwo skarbowe.

W praktyce najczęściej rozważa się złożenie czynnego żalu na podstawie art. 16 Kodeksu karnego skarbowego. Czynny żal powinien wyjaśniać, na czym polegało naruszenie, wskazywać istotne okoliczności oraz być złożony zanim organ podatkowy uzyska wyraźnie udokumentowaną wiadomość o czynie albo rozpocznie czynności służbowe zmierzające do jego ujawnienia.

Jeżeli z zaległego PIT-39 wynika podatek, dla skuteczności czynnego żalu zasadnicze znaczenie ma także zapłata zaległości wraz z odsetkami. Jeżeli podatek nie występuje z uwagi na ulgę mieszkaniową, czynny żal może nadal służyć ograniczeniu ryzyka sankcji za samo niezłożenie zeznania.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy odtworzyć dokumenty: akt darowizny, akt sprzedaży mieszkania, akt zakupu nowego lokalu, potwierdzenia przelewów, dowody zapłaty ceny oraz dokumenty potwierdzające zamieszkanie. Następnie trzeba ustalić, jaka część przychodu ze sprzedaży została wydana na własne cele mieszkaniowe w terminie właściwym dla sprzedaży z 2015 r.

Jeżeli ulga obejmuje całość dochodu, zaległy PIT-39 powinien wykazywać przychód i dochód objęty zwolnieniem. Jeżeli ulga obejmuje tylko część dochodu albo nie przysługuje, należy obliczyć 19% podatku oraz odsetki za zwłokę, o ile zobowiązanie nie jest przedawnione.

Równolegle warto przygotować czynny żal, chyba że z okoliczności wynika, że może być już nieskuteczny. Jeżeli urząd wcześniej wezwał podatnika w tej konkretnej sprawie, trzeba szczególnie ostrożnie ocenić, czy czynny żal spełni swoją funkcję.

FAQ

Czy trzeba złożyć PIT-39, jeśli cały przychód wydano na nowe mieszkanie?

Tak. Ulga mieszkaniowa zwalnia z podatku, ale nie zwalnia z obowiązku wykazania sprzedaży w PIT-39, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5-letniego okresu.

Czy zakup mieszkania razem z żoną wyklucza ulgę?

Nie musi jej wykluczać. Ważne jest, czy podatnik nabył prawo do lokalu, przeznaczył środki ze sprzedaży na ten zakup i faktycznie realizuje w lokalu własne potrzeby mieszkaniowe.

Czy po wielu latach zawsze trzeba zapłacić podatek i odsetki?

Nie zawsze. Trzeba sprawdzić, czy zobowiązanie podatkowe nie uległo przedawnieniu oraz czy bieg przedawnienia nie został zawieszony albo przerwany. Dopiero po tej analizie można bezpiecznie ocenić skutki finansowe.

Czy czynny żal działa po wezwaniu z urzędu skarbowego?

Może być nieskuteczny, jeżeli urząd miał już udokumentowaną wiadomość o naruszeniu albo rozpoczął czynności zmierzające do jego ujawnienia. Dlatego czynny żal najlepiej złożyć zanim organ sam podejmie działania.

Jaki podatek grozi, gdy ulga mieszkaniowa nie przysługuje?

Podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Jeżeli PIT-39 i podatek nie zostały rozliczone w terminie, dochodzą odsetki za zwłokę, o ile zobowiązanie nie jest przedawnione.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie w 2010 r. i sprzedanego w 2015 r. wymagała rozliczenia w PIT-39. Zakup kolejnego mieszkania w 2016 r. mógł dawać prawo do ulgi mieszkaniowej, jeżeli lokal służył rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym podatnika i środki zostały wydane w wymaganym terminie.

Najbezpieczniejsze działanie to ustalenie prawa do ulgi, sprawdzenie przedawnienia, przygotowanie zaległego PIT-39 oraz rozważenie czynnego żalu. Przy rozliczeniach sprzed wielu lat nie warto działać automatycznie, ponieważ jeden szczegół, na przykład wcześniejsze pismo z urzędu, może istotnie zmienić ocenę sprawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. - Kodeks karny skarbowy