Sprzedaż mieszkania w Irlandii a podatek w Polsce

Sprzedaż mieszkania w Irlandii – najpierw ustal rezydencję podatkową

Przy sprzedaży mieszkania w Irlandii najważniejsze jest nie obywatelstwo, lecz miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w chwili sprzedaży. Jeżeli sprzedający jest już polskim rezydentem, Polska może wymagać rozliczenia dochodu zagranicznego z uwzględnieniem właściwej umowy podatkowej.

Zgodnie z art. 3 ust. 1a ustawy o PIT osoba fizyczna ma miejsce zamieszkania w Polsce, jeżeli posiada tutaj centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Przy jednoczesnych związkach z Polską i Irlandią trzeba dodatkowo zastosować reguły rozstrzygania podwójnej rezydencji z art. 4 umowy podatkowej, między innymi stałe miejsce zamieszkania i ośrodek interesów życiowych.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła jeszcze w okresie wyłącznej irlandzkiej rezydencji podatkowej, a mieszkanie znajduje się w Irlandii, zasadniczo nie jest to dochód z polskiego źródła. Polski nierezydent rozlicza bowiem w Polsce jedynie dochody osiągane na terytorium Polski. W takiej sytuacji sama sprzedaż nie powoduje obowiązku złożenia polskiego PIT-39.

Przy przeprowadzce w trakcie roku trzeba więc ustalić chronologię: datę sprzedaży, datę powrotu, miejsce zamieszkania rodziny, zatrudnienie i faktyczny moment zmiany ośrodka interesów życiowych. Nie wystarczy polski paszport, meldunek ani automatyczne przypisanie rezydencji na cały rok.

Czy upłynął polski pięcioletni termin?

Jeżeli do sprzedaży dojdzie już po przeniesieniu rezydencji podatkowej do Polski, nie oznacza to automatycznie obowiązku zapłaty PIT. Najpierw trzeba zastosować art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przy sprzedaży poza działalnością gospodarczą źródło przychodu powstaje, gdy do odpłatnego zbycia dochodzi przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania.

Określenie, że mieszkanie zostało kupione pięć lat temu, nie wystarcza. Liczy się pełny rok kalendarzowy. W przypadku nieruchomości odziedziczonej termin co do zasady liczy się od końca roku nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę, a szczególne zasady mogą dotyczyć również majątku po ustaniu wspólności małżeńskiej.

Jeżeli polski pięcioletni termin upłynął, nie powstaje polski PIT od tej prywatnej sprzedaży i nie ma potrzeby stosowania mechanizmu umowy międzynarodowej do nieistniejącego polskiego podatku. Gdy termin jeszcze nie upłynął, trzeba uwzględnić zarówno przepisy polskie, jak i umowę podatkową z Irlandią.

Irlandia i Polska – kto może opodatkować sprzedaż?

Art. 13 ust. 1 umowy polsko-irlandzkiej stanowi, że dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w drugim państwie może być opodatkowany w państwie położenia nieruchomości. Dlatego Irlandia może opodatkować zysk ze sprzedaży mieszkania znajdującego się na jej terytorium. Nie jest to jednak przyznanie Irlandii wyłącznego prawa do pobrania podatku.

Jeżeli sprzedający ma w chwili transakcji polską rezydencję podatkową, a pięcioletni termin jeszcze nie upłynął, Polska również może opodatkować dochód. Wtedy należy wyeliminować podwójne opodatkowanie właściwą metodą przewidzianą w umowie.

Irlandzkie przepisy o Capital Gains Tax (CGT) trzeba analizować odrębnie. Istnieją tam między innymi preferencje związane ze sprzedażą nieruchomości będącej głównym miejscem zamieszkania właściciela. Irlandzkie zwolnienie nie oznacza jednak automatycznie polskiego zwolnienia podatkowego.

Przy podobnych problemach związanych z sprzedażą nieruchomości w Wielkiej Brytanii trzeba sprawdzać odrębną umowę podatkową i przepisy danego państwa.

Od 2020 r. metoda odliczenia proporcjonalnego, nie wyłączenie z progresją

Konwencja MLI zmieniła sposób unikania podwójnego opodatkowania wynikający z polsko-irlandzkiej umowy. W odniesieniu do dochodów uzyskiwanych od 1 stycznia 2020 r. Polska stosuje metodę odliczenia proporcjonalnego, a nie wcześniej obowiązującą metodę wyłączenia z progresją. Zmiana wynika z zastosowania art. 5 konwencji MLI do postanowień umowy z Irlandią.

Metoda odliczenia proporcjonalnego polega na opodatkowaniu dochodu zagranicznego także w Polsce, jeżeli podlega on polskiemu PIT, a następnie na odliczeniu podatku dochodowego faktycznie zapłaconego w Irlandii. Odliczenie jest ograniczone do części polskiego podatku proporcjonalnie przypadającej na dochód zagraniczny.

W przypadku prywatnej sprzedaży nieruchomości nie stosuje się do tego dochodu skali podatkowej ani mechanizmu podwyższania stopy procentowej podatku od innych dochodów. Na podstawie art. 30e ustawy o PIT podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi zasadniczo 19%.

Jeżeli podatnik przeprowadził się do Polski w maju, a we wrześniu sprzedał mieszkanie w Irlandii nabyte niedawno, powinien ustalić polską rezydencję na dzień sprzedaży i sprawdzić obowiązek złożenia PIT-39. Nie może automatycznie zakładać, że dochód z Irlandii jest w Polsce zwolniony z progresją.

PIT-39, PIT/ZG i odliczenie podatku zapłaconego w Irlandii

Przychodem z odpłatnego zbycia jest zasadniczo cena wynikająca z umowy, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Koszty uzyskania przychodu to przede wszystkim udokumentowane wydatki na nabycie i nakłady zwiększające wartość nieruchomości poniesione w czasie posiadania. W szczególnych przypadkach trzeba uwzględnić także odpisy amortyzacyjne. Dochodu z tej prywatnej sprzedaży nie łączy się z wynagrodzeniem ani innymi dochodami opodatkowanymi skalą.

Jak obliczyć limit odliczenia?

Zgodnie z art. 30e ust. 8 i 9 ustawy o PIT od obliczonego podatku można odliczyć podatek dochodowy zapłacony za granicą, nie więcej jednak niż część polskiego podatku proporcjonalnie przypadającą na zagraniczny dochód. Jeżeli cały dochód objęty art. 30e pochodzi z Irlandii, limit odpowiada zasadniczo polskiemu podatkowi od tego dochodu. Przy jednoczesnym osiągnięciu dochodów objętych art. 30e w Polsce i za granicą limit oblicza się proporcjonalnie.

Odliczenie wymaga podatku faktycznie zapłaconego w Irlandii i odpowiednio udokumentowanego. Jeżeli w Irlandii nie powstaje podatek z powodu zwolnienia, nie ma kwoty podatku zagranicznego do odliczenia w Polsce. W takim przypadku polski PIT może nadal wystąpić.

Jakie zeznanie złożyć i kiedy?

Do rozliczenia prywatnej sprzedaży nieruchomości objętej art. 30e ustawy o PIT służy PIT-39. Gdy wykazuje się w nim dochód zagraniczny rozliczany metodą odliczenia podatku, należy dołączyć PIT/ZG z odpowiednimi danymi dotyczącymi Irlandii. Nie stosuje się PIT-36 tylko dlatego, że dochód uzyskano za granicą.

PIT-39 zawiera przychód, koszty, dochód lub stratę, ewentualny dochód zwolniony ulgą mieszkaniową i odliczenie podatku zagranicznego. Zeznanie składa się zasadniczo od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Dla sprzedaży dokonanej w 2026 r. termin złożenia PIT-39 i zapłaty należnego podatku przypada co do zasady 30 kwietnia 2027 r.

Przychód, koszty i zagraniczny podatek trzeba przeliczyć z euro na złote według właściwych zasad art. 11a ustawy o PIT. Stosuje się kursy średnie NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego odpowiednio uzyskanie przychodu, poniesienie kosztu lub zapłatę podatku, a nie jeden kurs z dnia składania zeznania.

Ulga mieszkaniowa i dokumenty

Jeżeli sprzedaż podlega polskiemu PIT, można rozważyć ulgę mieszkaniową z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zwolniona jest taka część dochodu, jaka odpowiada udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży. Wydatki należy ponosić począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. termin upływa 31 grudnia 2029 r.

Do kwalifikowanych wydatków mogą należeć między innymi zakup domu lub mieszkania, budowa, remont własnego lokalu lub spłata określonego kredytu mieszkaniowego i odsetek, jeżeli są spełnione wymagania ustawy. Także nieruchomość położona w państwie UE, EOG lub w Szwajcarii może być uwzględniona po spełnieniu warunków ustawowych dotyczących między innymi wymiany informacji podatkowych.

Nie wystarczy kupno nieruchomości na inwestycję lub cele rekreacyjne. Muszą to być własne cele mieszkaniowe podatnika, a wydatek trzeba prawidłowo udokumentować. Jeżeli cały przychód zostanie wydatkowany na kwalifikowane cele mieszkaniowe, zwolniony może być cały dochód. W przeciwnym razie zwolnienie oblicza się proporcjonalnie:

Dochód zwolniony = dochód × wydatki na własne cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży.

Gdy podatnik zadeklaruje ulgę, lecz nie spełni jej warunków, powinien skorygować PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami. Korzystanie z ulgi może również zmienić wysokość podatku polskiego i limitu odliczenia podatku irlandzkiego.

Jakie dokumenty zachować?

Potrzebne mogą być: umowa nabycia i sprzedaży mieszkania, potwierdzenie ceny, dowody kosztów nabycia i zbycia, faktury dokumentujące nakłady, dokumenty rezydencji podatkowej i przeprowadzki, rozliczenie irlandzkiego CGT oraz potwierdzenie jego zapłaty. Przy uldze mieszkaniowej należy zachować faktury, przelewy i dokumenty nabycia lub remontu nowego lokalu.

Jeżeli mieszkanie jest własnością małżonków, trzeba dodatkowo ustalić ich udziały i rezydencję podatkową każdego z nich w chwili sprzedaży. Dokumenty dotyczące transakcji warto przechowywać także wtedy, gdy sprzedaż nie podlega polskiemu PIT, aby móc wykazać źródło środków i datę nabycia.

Czy sprzedaż powoduje PCC lub inne obowiązki w Polsce?

Sprzedaż własnego mieszkania w Irlandii nie powoduje po stronie sprzedającego obowiązku zapłaty polskiego PCC. Przy umowie sprzedaży podatnikiem PCC jest co do zasady kupujący, z uwzględnieniem zasad terytorialnych podatku. Zwykła sprzedaż za cenę rynkową nie stanowi także darowizny ani spadku.

Sam transfer własnych, legalnie uzyskanych pieniędzy do Polski nie jest odrębną czynnością opodatkowaną PIT. Bank może jednak poprosić o udokumentowanie źródła środków. Nie należy mylić przelewu pieniędzy z samą sprzedażą, która może wymagać rozliczenia.

FAQ

Czy polskie obywatelstwo oznacza obowiązek zapłaty podatku w Polsce?

Nie. Istotna jest rezydencja podatkowa ustalona według przepisów polskich oraz umowy z Irlandią, a nie samo obywatelstwo lub meldunek.

Czy sprzedaż mieszkania przed przeprowadzką do Polski trzeba zgłaszać w Polsce?

Co do zasady nie, jeżeli sprzedający jest w chwili transakcji wyłącznie irlandzkim rezydentem podatkowym, a mieszkanie znajduje się w Irlandii. Późniejsza przeprowadzka do Polski nie tworzy wstecznie obowiązku zapłaty PIT od tej sprzedaży.

Czy podatek zapłacony w Irlandii odliczę w PIT-39?

Tak, o ile sprzedaż podlega polskiemu PIT na zasadach art. 30e i obowiązuje metoda odliczenia proporcjonalnego. Odliczeniu podlega faktycznie zapłacony irlandzki podatek dochodowy, nie więcej niż polski limit przypadający na dochód zagraniczny.

Czy do PIT-39 dołącza się PIT/ZG?

Tak, jeżeli w PIT-39 rozliczany jest zagraniczny dochód objęty metodą odliczenia podatku zapłaconego za granicą. Załącznik dotyczy odpowiednich danych o dochodzie z Irlandii i zapłaconym tam podatku.

Czy po pięciu latach trzeba wykazywać sprzedaż irlandzkiego mieszkania w Polsce?

Nie, jeżeli była to prywatna sprzedaż po upływie pięciu lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania. W Polsce nie powstaje wtedy źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ani obowiązek złożenia PIT-39 z tytułu tej sprzedaży.

Czy trzeba rozliczyć irlandzki CGT?

Zależy to od przepisów Irlandii i dostępnych ulg, między innymi dotyczących głównego miejsca zamieszkania. Polski pięcioletni termin nie przesądza o obowiązku zapłaty irlandzkiego podatku.

Źródła

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – w szczególności art. 3, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 11a, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e i art. 45.
• Umowa polsko-irlandzka o unikaniu podwójnego opodatkowania, Dz.U. z 1996 r. nr 29 poz. 129, w szczególności art. 4, 13 i 24.
• Ministerstwo Finansów – konwencja MLI i terminy stosowania zmian, w tym stosowanie metody odliczenia proporcjonalnego dla Irlandii od 1 stycznia 2020 r.
• Ministerstwo Finansów – zbycie nieruchomości, PIT-39 i ulga mieszkaniowa.
• Ministerstwo Finansów – formularze PIT-39 i PIT/ZG.