Sprzedaż mieszkania w Irlandii a podatek w Polsce

Co decyduje o podatku w Polsce przy sprzedaży mieszkania w Irlandii?

W polskim podatku dochodowym od osób fizycznych najważniejsze jest nie obywatelstwo, lecz miejsce zamieszkania dla celów podatkowych. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o PIT osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce podlega w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Za osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce uważa się osobę, która posiada w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Jeżeli natomiast osoba nie ma miejsca zamieszkania w Polsce, podlega w Polsce tylko ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Oznacza to, że Polska opodatkowuje wyłącznie dochody osiągane na terytorium Polski. Sprzedaż nieruchomości położonej w Irlandii przez irlandzkiego rezydenta podatkowego nie jest dochodem z polskiego źródła.

W praktyce należy więc ustalić, czy w chwili sprzedaży mieszkania jest Pan jeszcze rezydentem Irlandii, czy już polskim rezydentem podatkowym. Przy przeprowadzce w trakcie roku możliwa jest sytuacja, w której część roku podatnik jest związany z Irlandią, a część z Polską. Jeżeli okoliczności są niejednoznaczne, znaczenie mają także reguły kolizyjne z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, w tym miejsce stałego zamieszkania, ośrodek interesów życiowych i zwykłe miejsce pobytu.

Sprzedaż mieszkania przed przeprowadzką do Polski

Jeżeli sprzedaż nastąpi jeszcze wtedy, gdy ma Pan miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Irlandii, a mieszkanie znajduje się w Irlandii, to po stronie polskiego PIT co do zasady nie powstaje obowiązek zapłaty podatku. Polski nierezydent rozlicza w Polsce tylko dochody osiągane na terytorium Polski, a przychód ze sprzedaży irlandzkiej nieruchomości nie należy do tej kategorii.

W takiej sytuacji obowiązki podatkowe należy oceniać przede wszystkim według prawa irlandzkiego. W Polsce nie powinno być obowiązku składania zeznania wyłącznie z powodu sprzedaży mieszkania położonego w Irlandii, jeżeli podatnik nie ma polskiej rezydencji podatkowej i nie osiąga z tej transakcji dochodu na terytorium Polski.

Warto zachować dokumenty potwierdzające datę sprzedaży, datę nabycia, miejsce położenia nieruchomości, rezydencję podatkową oraz ewentualne rozliczenie w Irlandii. Mogą być potrzebne, jeżeli w przyszłości polski organ podatkowy zapyta o źródło środków albo moment zmiany rezydencji.

Sprzedaż mieszkania po powrocie do Polski

Jeżeli do sprzedaży dojdzie po przeniesieniu ośrodka interesów życiowych do Polski, sytuacja jest bardziej złożona. Jako polski rezydent podatkowy podatnik co do zasady rozlicza w Polsce dochody z całego świata. Nie oznacza to jednak automatycznie zapłaty polskiego podatku od sprzedaży mieszkania w Irlandii.

Po pierwsze, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodu tylko wtedy, gdy następuje poza działalnością gospodarczą i przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. To bardzo istotne, ponieważ określenie „mieszkanie zostało nabyte 5 lat temu” może nie wystarczyć. Trzeba sprawdzić dokładną datę nabycia i liczyć termin od końca roku kalendarzowego nabycia.

Po drugie, nawet jeżeli na gruncie polskiej ustawy o PIT sprzedaż mieściłaby się jeszcze w pięcioletnim terminie, trzeba zastosować polsko-irlandzką umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dochód ze zbycia majątku nieruchomego położonego w Irlandii może być opodatkowany w Irlandii. Polska, jako państwo rezydencji, stosuje metodę przewidzianą w umowie, czyli co do zasady zwolnienie z progresją.

Na czym polega metoda wyłączenia z progresją?

Metoda wyłączenia z progresją oznacza, że dochód zagraniczny jest w Polsce zwolniony z podatku, ale może wpływać na stopę procentową podatku stosowaną do innych dochodów opodatkowanych według skali podatkowej. Mechanizm ten wynika z art. 27 ust. 8 ustawy o PIT oraz właściwych postanowień umowy z Irlandią.

W praktyce ma to znaczenie wtedy, gdy w tym samym roku podatkowym podatnik osiąga także dochody podlegające w Polsce opodatkowaniu według skali, na przykład z pracy, działalności wykonywanej osobiście, emerytury albo najmu rozliczanego według skali. Wówczas zagraniczny dochód zwolniony może podwyższyć stopę procentową podatku od polskich dochodów.

Jeżeli natomiast podatnik nie osiąga w Polsce innych dochodów opodatkowanych skalą, zastosowanie metody wyłączenia z progresją może nie skutkować faktyczną dopłatą podatku w Polsce. Nadal jednak należy ocenić, czy w konkretnym przypadku powstaje obowiązek wykazania dochodu w zeznaniu rocznym.

Czy trzeba wykazać sprzedaż w polskim zeznaniu PIT?

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed przeprowadzką do Polski i podatnik był w tym czasie irlandzkim rezydentem podatkowym, z samej sprzedaży irlandzkiej nieruchomości zasadniczo nie wynika obowiązek rozliczenia w polskim PIT.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła już po uzyskaniu polskiej rezydencji podatkowej, należy rozważyć dwa warianty. Gdy upłynął polski pięcioletni termin liczony od końca roku nabycia, sprzedaż nie stanowi źródła przychodu na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Gdy termin nie upłynął, dochód może być objęty postanowieniami umowy z Irlandią i zwolniony w Polsce z progresją.

W praktyce dochody zagraniczne objęte metodą wyłączenia z progresją wykazuje się w polskim rozliczeniu wtedy, gdy podatnik składa zeznanie obejmujące dochody opodatkowane według skali i zagraniczny dochód ma wpływ na ustalenie stopy procentowej. Najczęściej służy do tego PIT-36 wraz z załącznikiem PIT/ZG. Ostateczna kwalifikacja zależy jednak od rodzaju pozostałych dochodów, dat i konkretnego przebiegu przeprowadzki.

Czy w Polsce trzeba zapłacić PCC, podatek od spadków lub inną opłatę?

Sprzedaż własnego mieszkania położonego w Irlandii nie powoduje w Polsce obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie sprzedającego. Polski PCC dotyczy określonych czynności cywilnoprawnych, ale przy sprzedaży nieruchomości położonej za granicą i zawieranej według prawa obcego zasadniczo nie powstaje po stronie sprzedającego polski obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Nie ma też podstaw do podatku od spadków i darowizn, jeżeli chodzi o zwykłą sprzedaż mieszkania za cenę rynkową. Inną sprawą jest późniejsze wprowadzenie środków do Polski, przewalutowanie albo zakup nieruchomości w Polsce. Sam transfer własnych, legalnie uzyskanych pieniędzy nie jest odrębnym podatkiem, ale bank może wymagać wyjaśnienia źródła środków zgodnie z przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy.

Jakie dokumenty warto przygotować?

Dla celów podatkowych i dowodowych warto zachować przede wszystkim: akt nabycia mieszkania, dokument sprzedaży, potwierdzenie ceny, dowody kosztów nabycia i sprzedaży, dokumenty potwierdzające miejsce zamieszkania podatkowego w Irlandii, ewentualne rozliczenie podatku w Irlandii oraz dokumenty związane z datą przeprowadzki do Polski.

Jeżeli mieszkanie należy do małżonków, należy również ustalić, jaki był udział każdego z nich w nieruchomości i czy oboje mieli tę samą rezydencję podatkową w chwili sprzedaży. Podwójne obywatelstwo polskie i irlandzkie nie rozstrzyga tej kwestii samo przez się.

FAQ

Czy polskie obywatelstwo powoduje obowiązek zapłaty PIT w Polsce?

Nie. W polskim PIT decydujące znaczenie ma rezydencja podatkowa, a nie samo obywatelstwo. Osoba z polskim obywatelstwem może nie być polskim rezydentem podatkowym, jeżeli jej ośrodek interesów życiowych i pobyt są związane z innym państwem.

Czy sprzedaż mieszkania w Irlandii przed powrotem do Polski trzeba zgłaszać w Polsce?

Co do zasady nie, jeżeli w chwili sprzedaży podatnik jest rezydentem Irlandii, mieszkanie jest położone w Irlandii i transakcja nie generuje dochodu osiąganego na terytorium Polski. Obowiązki podatkowe należy wtedy ocenić przede wszystkim w Irlandii.

Jak liczy się 5 lat przy sprzedaży nieruchomości?

Na gruncie polskiego PIT termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Nie wystarczy więc stwierdzenie, że lokal kupiono „5 lat temu”; trzeba sprawdzić konkretny rok nabycia.

Czy po przeprowadzce do Polski dochód z Irlandii zawsze zwiększy podatek?

Nie zawsze. Przy metodzie wyłączenia z progresją dochód z Irlandii jest w Polsce zwolniony, ale może wpłynąć na stopę procentową podatku od innych dochodów opodatkowanych według skali. Jeżeli takich dochodów nie ma, efekt podatkowy w Polsce może nie wystąpić.

Czy trzeba rozliczyć podatek w Irlandii?

To zależy od irlandzkich przepisów, ulg i statusu nieruchomości. Polski artykuł nie rozstrzyga irlandzkiego podatku od zysków kapitałowych. Warto potwierdzić obowiązki w Irlandii u doradcy znającego tamtejsze przepisy.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 3, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 27 ust. 8 i art. 30e
• Umowa między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Irlandii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, sporządzona w Madrycie dnia 13 listopada 1995 r., Dz.U. 1996 nr 29 poz. 129