Dożywocie a wynajem mieszkania

Czy dożywotnik może wynająć mieszkanie

Po zawarciu umowy dożywocia własność nieruchomości przechodzi na nabywcę. W opisanej sytuacji właścicielem mieszkania jest więc syn. Pan zachował natomiast określone w akcie notarialnym uprawnienie do korzystania z lokalu, najczęściej w postaci dożywotniej służebności mieszkania albo innego prawa osobistego związanego z dożywociem.

To rozróżnienie jest bardzo ważne. Służebność mieszkania służy przede wszystkim zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej. Jest prawem osobistym i co do zasady nie można przenieść na inną osobę samego uprawnienia do jej wykonywania. Dlatego z samego faktu posiadania służebności nie wynika jeszcze pełna swoboda wynajęcia mieszkania dowolnej osobie trzeciej.

Nie oznacza to jednak, że najem jest zawsze wykluczony. Jeżeli właściciel mieszkania wyraźnie się zgadza, lokal jest faktycznie oddany Panu do dyspozycji, a umowa najmu zostanie prawidłowo ułożona, możliwe jest zawarcie najmu w sposób bezpieczny prawnie. Zgoda syna powinna być najlepiej pisemna, aby w razie sporu z najemcą, urzędem skarbowym albo innymi osobami można było wykazać podstawę do działania.

Umowa dożywocia i służebność mieszkania

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

W praktyce akty notarialne często doprecyzowują te obowiązki. Mogą przewidywać dożywotnią służebność mieszkania, prawo korzystania z określonych pomieszczeń, obowiązek opieki, obowiązek dostarczania mediów albo inne świadczenia. Dlatego przed wynajęciem lokalu należy sprawdzić dokładne brzmienie aktu notarialnego.

Jeżeli akt notarialny przyznaje Panu jedynie prawo osobistego zamieszkiwania, bez prawa oddawania lokalu osobom trzecim, samo zawarcie umowy najmu bez zgody właściciela byłoby ryzykowne. Mogłoby zostać uznane za działanie wykraczające poza treść przysługującego Panu prawa. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy właściciel mieszkania wyraźnie akceptuje najem i upoważnia Pana do pobierania czynszu.

Kto powinien podpisać umowę najmu

Umowę najmu nie zawsze musi podpisać właściciel. Wynajmującym może być także osoba, która ma możliwość oddania lokalu najemcy do używania i działa za zgodą osoby uprawnionej. W omawianej sytuacji możliwe są w szczególności trzy warianty:

• syn jako właściciel podpisuje umowę najmu i sam rozlicza przychód, jeżeli czynsz należy do niego;
• Pan podpisuje umowę najmu we własnym imieniu, ale na podstawie pisemnej zgody syna, a czynsz stanowi Pana przychód;
• Pan działa jako pełnomocnik syna, a wtedy przychód z czynszu zasadniczo należy do syna, chyba że strony odrębnie ustalą inaczej.

Najbardziej spójne z przedstawionym stanem faktycznym jest rozwiązanie, w którym syn jako właściciel pisemnie zgadza się, aby to Pan zawarł umowę najmu i pobierał czynsz dla siebie. W takim dokumencie warto wskazać adres lokalu, zakres zgody, czas jej trwania, prawo do podpisywania umowy najmu, pobierania kaucji i czynszu oraz obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych.

Kto rozlicza podatek od czynszu

Dla podatku dochodowego najważniejsze jest to, kto faktycznie uzyskuje przychód z najmu i komu czynsz jest należny. Jeżeli umowa oraz ustalenia z synem przewidują, że czynsz trafia do Pana i stanowi Pana przysporzenie majątkowe, to co do zasady Pan powinien rozliczyć przychód z najmu.

W przypadku najmu prywatnego przychód z czynszu jest obecnie rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatek płaci się od przychodu, a nie od dochodu pomniejszonego o koszty. Stawka wynosi 8,5% przychodów do limitu 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Jeżeli najem ma charakter działalności gospodarczej, zasady rozliczenia mogą być inne i wymagają odrębnej oceny.

Nie należy automatycznie zakładać, że podatek zawsze rozlicza właściciel mieszkania. Jeżeli właściciel nie otrzymuje czynszu, a jedynie zgadza się, aby lokal był wynajmowany przez dożywotnika, przychód może powstać po stronie osoby pobierającej czynsz. Dla bezpieczeństwa warto zadbać, aby treść zgody właściciela, umowy najmu i przepływy pieniędzy były ze sobą zgodne.

Co wpisać do zgody właściciela i umowy najmu

Aby ograniczyć ryzyko sporów, zgoda właściciela nie powinna być jedynie ustna. Najlepiej przygotować prosty dokument podpisany przez syna, z którego będzie wynikało, że akceptuje oddanie lokalu w najem przez dożywotnika.

W zgodzie oraz w umowie najmu warto uregulować zwłaszcza:

• kto jest właścicielem mieszkania, a kto będzie wynajmującym wobec najemcy;
• że właściciel wyraża zgodę na zawarcie umowy najmu przez dożywotnika;
• komu najemca ma płacić czynsz i na jaki rachunek bankowy;
• kto ponosi opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, media, podatek od nieruchomości i drobne naprawy;
• kto odpowiada za kontakt z najemcą, odbiór lokalu, protokół zdawczo-odbiorczy i rozliczenie kaucji;
• czy zgoda jest udzielona na jedną konkretną umowę, czy na dłuższy okres.

Warto też sprawdzić, czy lokal nie jest objęty dodatkowymi ograniczeniami, na przykład wynikającymi z regulaminu wspólnoty, zasad korzystania z części wspólnych albo wcześniejszych zobowiązań właściciela. Sam fakt, że syn mieszka w innym mieście, nie zastępuje formalnej zgody.

Czego unikać

Największym błędem byłoby podpisanie umowy najmu wyłącznie na podstawie założenia, że skoro ma Pan prawo mieszkać w lokalu, to może Pan także pobierać czynsz od osób trzecich. Przy służebności mieszkania takie założenie może być zbyt daleko idące.

Należy również unikać sytuacji, w której umowa najmu wskazuje Pana jako wynajmującego, czynsz trafia na konto syna, a zgoda właściciela nie wyjaśnia, komu faktycznie należy się przychód. Taki układ może powodować spory rodzinne i wątpliwości podatkowe.

Jeżeli najemca ma zamieszkać w lokalu na dłużej, trzeba pamiętać także o przepisach dotyczących ochrony lokatorów oraz o praktycznych zabezpieczeniach, takich jak kaucja, protokół zdawczo-odbiorczy, dokładny opis opłat i zasady wypowiedzenia umowy.

FAQ

Czy dożywotnia służebność mieszkania daje prawo do wynajmu?

Nie zawsze. Służebność mieszkania jest prawem osobistym i służy przede wszystkim korzystaniu z lokalu przez osobę uprawnioną. Wynajem osobie trzeciej wymaga analizy aktu notarialnego i najlepiej wyraźnej zgody właściciela.

Czy zgoda właściciela może być ustna?

Ustna zgoda może mieć znaczenie między stronami, ale jest trudna do udowodnienia. Przy najmie mieszkania bezpieczniej przygotować pisemną zgodę właściciela, zwłaszcza gdy czynsz ma pobierać dożywotnik.

Kto płaci podatek, jeżeli czynsz wpływa do dożywotnika?

Jeżeli z umowy i ustaleń z właścicielem wynika, że czynsz należy do dożywotnika, to co do zasady on rozlicza przychód z najmu. Nie decyduje wyłącznie własność lokalu, lecz to, kto faktycznie uzyskuje przychód.

Czy trzeba zgłaszać najem do urzędu skarbowego przed pierwszą wpłatą?

Przy najmie prywatnym zasadniczo rozlicza się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłaca podatek w ustawowych terminach. W praktyce istotne jest prawidłowe wykazanie przychodów oraz złożenie właściwego zeznania rocznego.

Czy syn może w każdej chwili cofnąć zgodę na najem?

To zależy od treści udzielonej zgody i zawartej umowy. Dlatego warto wskazać, czy zgoda jest bezterminowa, na czas trwania konkretnej umowy najmu, czy może zostać wypowiedziana z określonym wyprzedzeniem.

Podsumowanie

Po przekazaniu mieszkania w umowie dożywocia właścicielem lokalu jest nabywca, czyli w opisanej sytuacji syn. Dożywotnik może korzystać z mieszkania w zakresie wynikającym z aktu notarialnego, ale samo prawo zamieszkiwania nie zawsze oznacza prawo do wynajęcia lokalu osobie trzeciej.

Jeżeli syn jako właściciel nie ma nic przeciwko wynajmowi, najlepiej sporządzić pisemną zgodę i jasno określić, że to Pan może zawrzeć umowę najmu oraz pobierać czynsz. Jeżeli czynsz jest Pana przychodem, to Pan powinien go rozliczyć podatkowo, najczęściej jako najem prywatny opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne