Użyczenie lokalu ciotce i najem przez rodzinę

Na czym polega użyczenie nieruchomości w rodzinie?

Umowa użyczenia została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego użyczający zezwala biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Przy nieruchomościach oznacza to, że właściciel może oddać mieszkanie lub dom do korzystania członkowi rodziny bez pobierania wynagrodzenia.

Najważniejszą cechą użyczenia jest jego nieodpłatność. Jeżeli właściciel pobiera od ciotki stałe wynagrodzenie, procent od najmu albo ukrytą część czynszu, umowa może w praktyce nie być zwykłym użyczeniem. W takiej sytuacji istnieje ryzyko, że organ podatkowy albo zagraniczna instytucja wypłacająca świadczenia oceni, kto rzeczywiście uzyskuje korzyść ekonomiczną z nieruchomości.

Umowa może być zawarta na piśmie zwykłym. Przy nieruchomościach zdecydowanie warto jednak sporządzić ją precyzyjnie: wskazać lokal lub dom, okres użyczenia, zakres uprawnień ciotki, zasady ponoszenia kosztów, możliwość wypowiedzenia oraz zgodę albo brak zgody na oddawanie nieruchomości osobom trzecim.

Czy ciotka może wynajmować użyczone mieszkanie lub dom?

Tak, ale najlepiej, aby wynikało to wprost z umowy użyczenia. Co do zasady osoba biorąca rzecz w użyczenie nie powinna oddawać jej osobie trzeciej do używania bez zgody właściciela. Wynajem lokalu najemcom jest właśnie oddaniem nieruchomości do używania osobom trzecim, dlatego zgoda właściciela powinna być jednoznaczna.

W umowie warto zapisać, że ciotka ma prawo zawierać we własnym imieniu umowy najmu, pobierać czynsz, rozliczać opłaty eksploatacyjne, prowadzić korespondencję z najemcami oraz decydować o bieżących czynnościach związanych z najmem. Im bardziej rzeczywiste jest przejęcie roli wynajmującego przez ciotkę, tym mniejsze ryzyko sporu o to, kto faktycznie osiąga przychód.

Nie należy jednak tworzyć konstrukcji pozornej. Jeżeli najemcy faktycznie płacą właścicielowi, właściciel decyduje o wszystkich warunkach najmu, a ciotka tylko formalnie podpisuje dokumenty, organ może uznać, że przychód nadal należy do właściciela.

Podatek dochodowy od samego użyczenia

Po stronie osoby biorącej nieruchomość w użyczenie może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia. Przy użyczeniu w rodzinie zastosowanie może mieć jednak zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis obejmuje wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Ciotka, czyli rodzeństwo rodzica, należy do II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. To oznacza, że co do zasady wartość nieodpłatnego korzystania z lokalu użyczonego przez bratanka albo siostrzeńca może być objęta zwolnieniem z PIT.

Trzeba odróżnić dwa zdarzenia podatkowe: samo nieodpłatne użyczenie oraz późniejszy najem lokalu przez ciotkę. Zwolnienie dotyczące nieodpłatnego świadczenia nie oznacza, że czynsz pobierany od najemców jest wolny od podatku. Czynsz z najmu jest odrębnym przychodem ciotki.

Gdy lokal nie jest dalej wynajmowany rodzinie, tylko ma służyć działalności gospodarczej innej osoby, trzeba dodatkowo sprawdzić skutki nieodpłatnego użyczenia lokalu na działalność.

Kto rozlicza przychód z najmu?

Jeżeli ciotka rzeczywiście występuje jako wynajmujący, zawiera umowy z najemcami i pobiera czynsz dla siebie, przychód z najmu powinien być rozliczany przez nią. Takie stanowisko było prezentowane także w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych, między innymi w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 9 marca 2015 r., IBPBII/2/415-1064/12/14/MZM.

Przy najmie prywatnym lokalu przez osobę fizyczną podstawową formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodów do ustawowego progu 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. Jeżeli najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, rozliczenia mogą wyglądać inaczej i wymagają osobnej analizy.

Ciotka powinna także zadbać o prawidłowe dokumentowanie wpływów, przechowywanie umów najmu, ewidencję przychodów oraz terminowe wpłacanie podatku. Właściciel nie powinien przyjmować czynszu od najemców ani otrzymywać od ciotki ekonomicznego ekwiwalentu za przekazanie lokalu, jeśli celem jest rzeczywiste przeniesienie najmu na ciotkę.

Koszty, opłaty i odpowiedzialność stron

Umowa powinna wyraźnie określać, kto ponosi bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Można ustalić, że ciotka opłaca media, czynsz administracyjny, drobne naprawy i koszty związane z najemcami. Sam zwrot rzeczywistych wydatków eksploatacyjnych nie musi oznaczać wynagrodzenia dla właściciela, ale powinien być dobrze udokumentowany.

Właściciel nadal pozostaje właścicielem nieruchomości. W praktyce może więc nadal odpowiadać za obowiązki publicznoprawne związane z własnością, na przykład podatek od nieruchomości, chyba że strony ustalą między sobą zwrot takich kosztów. Takie ustalenia nie powinny jednak prowadzić do ukrytego czynszu za użyczenie.

Warto też uregulować odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez najemców, obowiązek informowania właściciela o istotnych zdarzeniach, zasady dostępu do lokalu, ubezpieczenie oraz sposób rozliczenia nakładów poczynionych przez ciotkę.

Wpływ na świadczenia w Niemczech

Z polskiej perspektywy prawnej możliwe jest takie ukształtowanie umowy, aby przychód z najmu uzyskiwała ciotka. Nie oznacza to jednak automatycznie, że niemiecka instytucja wypłacająca świadczenia zawsze pominie nieruchomość albo uzna, że właściciel nie osiąga żadnej korzyści.

Organy zagraniczne mogą badać nie tylko formalne brzmienie umowy, ale także rzeczywiste przepływy pieniędzy, majątek właściciela, możliwość dysponowania nieruchomością oraz cel zawarcia umowy. Jeżeli sprawa dotyczy świadczeń w Niemczech, warto sprawdzić zasady właściwego świadczenia i przedstawić umowę do oceny doradcy znającemu prawo niemieckie.

Co powinna zawierać umowa użyczenia z prawem najmu?

Dobrze przygotowana umowa powinna co najmniej wskazywać strony, dokładny opis nieruchomości, okres obowiązywania, nieodpłatny charakter użyczenia, zakres korzystania z lokalu oraz wyraźne upoważnienie ciotki do wynajmowania nieruchomości osobom trzecim.

Warto dodać postanowienia o tym, że ciotka zawiera umowy najmu we własnym imieniu, sama pobiera czynsz, rozlicza przychody podatkowo, ponosi bieżące koszty i nie przekazuje właścicielowi wynagrodzenia z tytułu najmu. Przy większej wartości najmu rozsądne jest także opisanie zasad wypowiedzenia umowy i rozliczenia najemców po zakończeniu użyczenia.

FAQ

Czy ciotka zapłaci podatek od samego użyczenia mieszkania?

Co do zasady nie, jeżeli jest osobą z II grupy podatkowej i spełnione są warunki zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Ciotka może jednak zapłacić podatek od czynszu, który uzyska od najemców.

Czy właściciel musi rozliczać najem po podpisaniu umowy użyczenia?

Nie powinien rozliczać czynszu, jeżeli rzeczywiście nie jest wynajmującym, nie pobiera czynszu i nie otrzymuje od ciotki ukrytego wynagrodzenia. Jeżeli jednak to on faktycznie uzyskuje korzyść z najmu, przychód może zostać przypisany jemu.

Czy zgoda na wynajmowanie lokalu musi być w umowie?

Najbezpieczniej wpisać ją wprost do umowy użyczenia. Brak takiego postanowienia może prowadzić do sporu, czy ciotka miała prawo oddawać lokal osobom trzecim.

Czy umowę użyczenia trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Sama umowa użyczenia między osobami fizycznymi co do zasady nie wymaga odrębnego zgłoszenia tylko dlatego, że została zawarta. Obowiązki podatkowe pojawiają się przede wszystkim przy rozliczaniu czynszu z najmu przez ciotkę.

Czy taka umowa na pewno pomoże przy świadczeniach w Niemczech?

Nie można tego zagwarantować wyłącznie na podstawie polskich przepisów. Niemiecki organ może badać majątek, przepływy pieniędzy i rzeczywisty cel umowy, dlatego przed podjęciem decyzji warto zweryfikować zasady konkretnego świadczenia.

Podsumowanie

Użyczenie nieruchomości ciotce z prawem jej dalszego wynajmowania jest dopuszczalne, o ile umowa jest rzeczywista, nieodpłatna i jasno określa uprawnienia ciotki. Ciotka jako osoba z II grupy podatkowej może korzystać ze zwolnienia z PIT od wartości samego użyczenia, natomiast czynsz pobierany od najemców powinna rozliczać jako własny przychód.

Największe znaczenie ma praktyka wykonywania umowy. Jeżeli pieniądze z najmu trafiają do właściciela albo ciotka pełni tylko rolę formalną, rozwiązanie może zostać zakwestionowane. W sprawach związanych ze świadczeniami zagranicznymi trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy i praktykę państwa wypłacającego świadczenie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 22 grudnia 2014 r., IBPBI/1/415-1143/14/WRz
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 marca 2015 r., IBPBII/2/415-1064/12/14/MZM