Najem w Polsce przez rezydenta UK – rozliczenie

Rezydencja podatkowa a dom w Polsce

W pierwszej kolejności trzeba odróżnić posiadanie nieruchomości w Polsce od posiadania w Polsce miejsca zamieszkania dla celów podatkowych. Sam fakt, że podatnik kupił w Polsce dom, spłaca kredyt albo wynajmuje nieruchomość, nie oznacza jeszcze, że stał się polskim rezydentem podatkowym.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba fizyczna ma miejsce zamieszkania w Polsce, jeżeli posiada tu centrum interesów osobistych lub gospodarczych, czyli ośrodek interesów życiowych, albo przebywa na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Jeżeli żaden z tych warunków nie jest spełniony, podatnik może podlegać w Polsce tylko ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Ograniczony obowiązek podatkowy oznacza, że w Polsce rozlicza się wyłącznie dochody lub przychody osiągane na terytorium Polski. Do takich źródeł należy między innymi najem nieruchomości położonej w Polsce.

Zobacz również: podatek od wynajmu mieszkania przy pracy za granicą

Umowa podatkowa Polska – Wielka Brytania

Zasady wynikające z polskiej ustawy należy czytać razem z konwencją między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Konwencja nie odbiera Polsce prawa do opodatkowania dochodu z nieruchomości położonej w Polsce.

Dochód z majątku nieruchomego, w tym z najmu domu lub mieszkania położonego w Polsce, może być opodatkowany w Polsce także wtedy, gdy właściciel mieszka w Wielkiej Brytanii. Dla podatnika będącego rezydentem UK oznacza to obowiązek prawidłowego rozliczenia polskiego najmu w Polsce, ale nie oznacza automatycznie obowiązku wykazywania w Polsce wszystkich brytyjskich zarobków.

Jeżeli natomiast z konkretnych okoliczności wynikałoby, że podatnik ma miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce, zakres rozliczenia byłby szerszy. Polski rezydent podatkowy rozlicza co do zasady całość swoich dochodów, niezależnie od kraju ich osiągnięcia, z uwzględnieniem właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Jak ustalić, w którym kraju podatnik ma rezydencję?

Jeżeli według wewnętrznych przepisów obu państw dana osoba mogłaby zostać uznana za rezydenta podatkowego, stosuje się reguły kolizyjne z umowy międzynarodowej. W praktyce bada się kolejno między innymi stałe miejsce zamieszkania, ściślejsze powiązania osobiste i gospodarcze, zwykłe miejsce pobytu oraz obywatelstwo.

Najważniejszy jest ośrodek interesów życiowych. Urząd może brać pod uwagę między innymi miejsce zamieszkania najbliższej rodziny, stałą pracę, prowadzenie działalności, główne rachunki bankowe, majątek, ubezpieczenie, aktywność społeczną oraz częstotliwość pobytów w Polsce.

Jeżeli od wielu lat podatnik mieszka i pracuje w Wielkiej Brytanii, tam prowadzi codzienne życie, a w Polsce posiada tylko wynajmowaną nieruchomość, zwykle przemawia to za rezydencją podatkową w Wielkiej Brytanii. Każdy przypadek trzeba jednak ocenić indywidualnie, zwłaszcza gdy w Polsce pozostaje rodzina, działalność gospodarcza albo inne silne powiązania.

Przeczytaj też: miejsce zamieszkania w Polsce a zatrudnienie w Anglii

Czy trzeba wykazywać dochody z Wielkiej Brytanii w polskim PIT?

Jeżeli podatnik jest rezydentem podatkowym Wielkiej Brytanii i w Polsce osiąga wyłącznie przychody z najmu polskiej nieruchomości, w polskim zeznaniu wykazuje co do zasady tylko polski najem. Nie ma wtedy obowiązku doliczania zarobków z UK wyłącznie po to, aby ustalić stawkę podatku od najmu w Polsce.

Inaczej byłoby, gdyby podatnik był polskim rezydentem podatkowym. Wtedy w Polsce należałoby analizować również dochody zagraniczne, a sposób ich wykazania zależałby od rodzaju dochodu oraz właściwej metody unikania podwójnego opodatkowania.

W opisanej sytuacji kluczowa odpowiedź brzmi więc: jeżeli rzeczywiście nie masz miejsca zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce, to wcześniejsze niewykazywanie dochodów z Wielkiej Brytanii w polskim PIT dotyczącym najmu mogło być prawidłowe.

Jak obecnie rozlicza się najem prywatny w Polsce?

Aktualnie prywatny najem nieruchomości przez osoby fizyczne jest co do zasady opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatek płaci się od przychodu, bez pomniejszania go o koszty, takie jak odsetki od kredytu, remonty, amortyzacja czy opłaty administracyjne ponoszone przez właściciela.

Podstawowe stawki ryczałtu dla najmu prywatnego wynoszą 8,5% przychodu do ustawowego limitu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Rozliczenia dokonuje się na formularzu PIT-28, składanym po zakończeniu roku podatkowego. W trakcie roku podatnik wpłaca ryczałt miesięcznie albo kwartalnie, jeżeli spełnia warunki do rozliczeń kwartalnych.

W starszych latach, takich jak 2015 i 2016, możliwe było rozliczanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych w PIT-36, z uwzględnianiem kosztów uzyskania przychodów. Dlatego przy ewentualnej korekcie dawnych zeznań należy stosować przepisy właściwe dla danego roku, a nie obecne zasady ryczałtu.

Korekta zeznań PIT-36 lub PIT-28

Korekta deklaracji polega na złożeniu ponownie tego samego formularza za dany rok, z zaznaczeniem, że jest to korekta. Obecnie uzasadnienie przyczyn korekty nie jest co do zasady obowiązkowe, ale w praktyce warto zachować własne wyjaśnienia i dokumenty potwierdzające sposób rozliczenia.

Jeżeli korekta powoduje dopłatę podatku, należy zapłacić zaległość wraz z odsetkami za zwłokę. Jeżeli korekta prowadzi do nadpłaty, trzeba pamiętać o terminach przedawnienia prawa do jej stwierdzenia. W przypadku bardzo dawnych lat, takich jak 2015 i 2016, zobowiązania podatkowe co do zasady mogły już ulec przedawnieniu, chyba że bieg terminu został przerwany albo zawieszony, na przykład z powodu określonych czynności organu podatkowego.

Nie należy więc automatycznie korygować dawnych zeznań tylko dlatego, że pojawiła się wątpliwość. Najpierw trzeba ustalić, czy w danym roku podatnik był polskim rezydentem, czy nierezydentem, czy zeznanie zawierało błąd oraz czy korekta może jeszcze wywołać skutki prawne.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

Najrozsądniej zacząć od uporządkowania dokumentów: umów najmu, potwierdzeń przelewów, kosztów z lat rozliczanych według zasad ogólnych, informacji o pobycie w Polsce i Wielkiej Brytanii oraz dowodów potwierdzających centrum interesów życiowych w UK.

Następnie należy ustalić rezydencję podatkową dla każdego roku oddzielnie. Jeżeli w latach 2015 i 2016 podatnik był rezydentem Wielkiej Brytanii, a w Polsce osiągał tylko dochody z najmu, brak wykazania dochodów z UK w polskim PIT-36 nie musi być błędem. Jeżeli jednak w którymś roku okoliczności wskazywały na polską rezydencję podatkową, wtedy trzeba przeanalizować zakres korekty oraz ewentualne zaległości.

W praktyce przy najmie zagranicznego rezydenta najczęstszy błąd polega nie na pominięciu dochodów z UK, lecz na niewłaściwej formie rozliczenia polskiego najmu, nieuwzględnieniu terminów, błędnym rozliczeniu kosztów w latach, gdy były jeszcze dopuszczalne, albo pominięciu przychodu otrzymanego za granicą na rachunek bankowy.

FAQ

Czy samo posiadanie mieszkania w Polsce oznacza polską rezydencję podatkową?

Nie. Nieruchomość w Polsce jest ważnym elementem stanu faktycznego, ale nie przesądza sama o rezydencji. Liczy się przede wszystkim ośrodek interesów życiowych oraz liczba dni pobytu w Polsce.

Czy rezydent Wielkiej Brytanii płaci w Polsce podatek od najmu polskiego mieszkania?

Tak. Dochód lub przychód z nieruchomości położonej w Polsce może być opodatkowany w Polsce, nawet jeżeli właściciel mieszka na stałe w Wielkiej Brytanii.

Czy w polskim PIT trzeba wpisać dochody z pracy w UK?

Jeżeli podatnik jest nierezydentem w Polsce i osiąga tu tylko przychód z najmu, co do zasady nie wykazuje w Polsce dochodów z pracy w UK. Inaczej może być przy polskiej rezydencji podatkowej.

Czy można skorygować PIT-36 za 2015 lub 2016 r.?

Technicznie korekta polega na złożeniu poprawionego formularza, ale przy tak dawnych latach trzeba najpierw sprawdzić przedawnienie. Jeżeli zobowiązanie się przedawniło i nie było zawieszenia ani przerwania biegu terminu, korekta może nie wywołać oczekiwanych skutków.

Czy odsetki od kredytu można obecnie odliczać od przychodu z najmu prywatnego?

Przy obecnym ryczałcie od najmu prywatnego nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodu. Odsetki od kredytu mogły mieć znaczenie przy dawnym rozliczeniu na zasadach ogólnych, jeżeli przepisy obowiązujące w danym roku na to pozwalały.

Podsumowanie

Osoba mieszkająca w Wielkiej Brytanii, która wynajmuje nieruchomość położoną w Polsce, powinna rozliczać w Polsce przychód lub dochód z tego najmu. Nie oznacza to jednak automatycznie, że musi w polskim zeznaniu wykazywać wszystkie dochody z Wielkiej Brytanii. Decydujące znaczenie ma rezydencja podatkowa ustalana na podstawie rzeczywistych powiązań osobistych i gospodarczych.

Jeżeli podatnik jest rezydentem UK, a w Polsce ma tylko wynajmowaną nieruchomość, polskie rozliczenie obejmuje zasadniczo polski najem. Przy korektach za lata 2015 i 2016 trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy obowiązujące w tamtym czasie oraz przedawnienie zobowiązań podatkowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
3. Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, Dz.U. 2006 nr 250 poz. 1840
4. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926