Korekta PIT-39 po niewykorzystaniu ulgi mieszkaniowej

Kiedy sprzedaż mieszkania podlega PIT-39?

Odpłatne zbycie nieruchomości lub określonych praw majątkowych podlega rozliczeniu w PIT-39, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przed korektą warto ustalić, czy wcześniejszy zakup dwóch mieszkań na własne cele mieszkaniowe rzeczywiście spełniał warunki ulgi.

Jeżeli problem nie dotyczy korekty, lecz sytuacji, gdy podatnik w ogóle nie złożył PIT-39, trzeba najpierw uporządkować samo zaległe zeznanie.

Podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Dochodem jest zasadniczo przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu, np. udokumentowane koszty nabycia. Jeżeli podatnik spełnia warunki ulgi mieszkaniowej, część lub całość dochodu może korzystać ze zwolnienia.

Przy uldze mieszkaniowej i sprzedaży lokalu kluczowa bywa także data nabycia mieszkania, zwłaszcza przy zakupie od dewelopera.

W sprawie opisanej w pytaniu istotne jest to, że w PIT-39 wykazano zamiar przeznaczenia całego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli ostatecznie wydano tylko część środków, pierwotne zeznanie nie odpowiada już rzeczywistemu zakresowi zwolnienia.

Jak działa ulga mieszkaniowa przy korekcie PIT-39?

Przy korekcie PIT-39 nie trzeba od nowa omawiać całej konstrukcji ulgi mieszkaniowej. Kluczowe jest porównanie tego, co podatnik zadeklarował w pierwotnym zeznaniu, z tym, ile przychodu faktycznie wydał na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Ogólne zasady zwolnienia i proporcji omawia tekst o uldze mieszkaniowej i PIT-39. Ten artykuł skupia się na naprawieniu błędu: korekcie zeznania, odsetkach, dokumentach i ustaleniu podatku od niewydatkowanej części.

Korekta PIT-39, gdy nie wydano całej kwoty

Jeżeli podatnik nie spełnił warunków ulgi mieszkaniowej w zadeklarowanym zakresie, powinien złożyć korektę PIT-39 za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. W korekcie należy wykazać faktycznie przysługujące zwolnienie oraz podatek należny od tej części dochodu, która nie korzysta ze zwolnienia.

Podstawą jest art. 30e ust. 7 ustawy o PIT. Przepis przewiduje, że w razie niewypełnienia warunków zwolnienia podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania oraz do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku wynikającego z PIT-39 za rok sprzedaży do dnia zapłaty podatku włącznie. Nie nalicza się ich dopiero od dnia następującego po upływie 3-letniego terminu na wydatkowanie środków. Ustawodawca przyjmuje bowiem, że skoro warunki zwolnienia nie zostały ostatecznie spełnione, podatek był należny już w pierwotnym terminie płatności.

W praktyce przy korekcie warto przygotować: pierwotny PIT-39, dokumenty sprzedaży, dokumenty potwierdzające poniesione wydatki mieszkaniowe, obliczenie proporcji zwolnienia, kalkulację podatku oraz odsetek. Jeżeli termin płatności w danym roku był objęty szczególnymi regulacjami, warto dodatkowo zweryfikować kalkulację z księgowym lub doradcą podatkowym.

Czy wkład budowlany można ująć w kosztach?

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia albo udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wkład budowlany lub wkład mieszkaniowy może być kosztem uzyskania przychodu, jeżeli był wydatkiem poniesionym w związku z nabyciem prawa do lokalu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której wpłaty do spółdzielni mieszkaniowej były warunkiem uzyskania prawa do lokalu lub późniejszego ustanowienia odrębnej własności.

Nie wystarczy jednak samo wskazanie wartości lokalu w akcie notarialnym. Kosztem jest faktycznie poniesiony wydatek podatnika, który da się udokumentować. Najczęściej będą to potwierdzenia wpłat, rozliczenie ze spółdzielnią, zaświadczenie spółdzielni, dokumenty księgowe albo akt notarialny wraz z dokumentacją wskazującą, że dana kwota rzeczywiście odpowiadała wniesionemu wkładowi.

Jeżeli wkład budowlany został prawidłowo udokumentowany, może pomniejszyć przychód ze sprzedaży jako koszt nabycia. To z kolei może obniżyć dochód, a więc również wysokość podatku i odsetek wynikających z korekty PIT-39.

Koszty sprzedaży a koszty nabycia

W rozliczeniu sprzedaży mieszkania trzeba odróżnić koszty odpłatnego zbycia od kosztów uzyskania przychodu. Koszty odpłatnego zbycia to wydatki konieczne do przeprowadzenia sprzedaży, np. prowizja pośrednika, ogłoszenia, wycena nieruchomości, opłaty notarialne lub sądowe związane bezpośrednio ze sprzedażą, jeżeli poniósł je sprzedający.

Koszty uzyskania przychodu to natomiast wydatki poniesione na nabycie albo wytworzenie sprzedawanego lokalu oraz nakłady zwiększające jego wartość w okresie posiadania. Mogą to być m.in. cena nabycia, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna przy zakupie, opłaty sądowe przy nabyciu, udokumentowane nakłady remontowe zwiększające wartość lokalu oraz wskazany wyżej wkład budowlany, jeżeli spełnia warunki kosztu.

Art. 22 ust. 6f ustawy o PIT pozwala ponadto waloryzować koszty nabycia lub wytworzenia w oparciu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS, począwszy od roku następującego po roku nabycia lub wytworzenia do roku poprzedzającego rok sprzedaży.

Jak praktycznie przygotować korektę?

Przed złożeniem korekty warto wykonać kilka kroków:

1. ustalić przychód ze sprzedaży z aktu notarialnego, pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, jeżeli wystąpiły,
2. ustalić koszty uzyskania przychodu, w tym udokumentowany wkład budowlany, koszty nabycia i ewentualne nakłady,
3. obliczyć dochód ze sprzedaży,
4. zsumować faktycznie poniesione wydatki na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie,
5. obliczyć proporcję zwolnienia oraz część dochodu podlegającą opodatkowaniu,
6. wyliczyć podatek 19% i odsetki za zwłokę do dnia zapłaty,
7. złożyć korektę PIT-39 i zapłacić należność.

Jeżeli podatnik nie ma pewności, czy dany wydatek spełnia warunki ulgi mieszkaniowej albo czy wkład budowlany został wystarczająco udokumentowany, bezpiecznym rozwiązaniem może być wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową albo skorzystanie z pomocy specjalisty przy sporządzeniu korekty.

FAQ

Czy odsetki od korekty PIT-39 liczy się dopiero po 3 latach?

Nie. Jeżeli warunki ulgi mieszkaniowej nie zostały spełnione, odsetki nalicza się co do zasady od następnego dnia po pierwotnym terminie płatności podatku z PIT-39 za rok sprzedaży do dnia zapłaty podatku.

Prawidłowe wyliczenie odsetek wymaga wcześniejszego ustalenia podatku należnego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat oraz części dochodu, która po niespełnieniu warunków ulgi przestała być zwolniona.

Czy trzeba składać korektę, jeśli wydano tylko część przychodu?

Tak, jeżeli pierwotny PIT-39 zakładał wyższe zwolnienie niż wynika z faktycznych wydatków. W korekcie trzeba wykazać rzeczywisty zakres ulgi i dopłacić podatek od niezwolnionej części dochodu.

Czy podatek płaci się od niewydanej kwoty?

Nie wprost. Ulga mieszkaniowa jest liczona proporcjonalnie. Najpierw ustala się dochód ze sprzedaży, następnie część dochodu zwolnioną według proporcji wydatków mieszkaniowych do przychodu ze sprzedaży, a podatek płaci się od pozostałej części dochodu.

Czy wkład budowlany wpisany w akcie notarialnym zawsze jest kosztem?

Nie zawsze. Kosztem jest faktycznie poniesiony i udokumentowany wydatek. Jeżeli akt notarialny, zaświadczenie spółdzielni i dowody wpłat potwierdzają, że podatnik rzeczywiście poniósł wkład budowlany jako koszt nabycia prawa do lokalu, można go ująć w PIT-39.

Czy urząd skarbowy może żądać dokumentów do ulgi mieszkaniowej?

Tak. Podatnik powinien przechowywać dokumenty potwierdzające zarówno sprzedaż, koszty nabycia, jak i wydatki na własne cele mieszkaniowe. Mogą to być akty notarialne, faktury, potwierdzenia przelewów, zaświadczenia spółdzielni i umowy kredytowe.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji należy złożyć korektę PIT-39, jeżeli po upływie terminu na realizację ulgi mieszkaniowej nie cały przychód ze sprzedaży został wydany na własne cele mieszkaniowe. Podatek trzeba obliczyć od tej części dochodu, która nie korzysta ze zwolnienia, a odsetki naliczyć od pierwotnego terminu płatności podatku do dnia zapłaty.

Wkład budowlany może zostać rozliczony jako koszt uzyskania przychodu, ale tylko w zakresie, w jakim był rzeczywistym, udokumentowanym wydatkiem poniesionym na nabycie prawa do lokalu. Wartość wskazana w akcie notarialnym pomaga w dokumentowaniu sprawy, ale sama w sobie nie zastępuje dowodu poniesienia wydatku.

Źródła:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350